(Комментарий к отдельным нормам постановления № 1*)
* Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1).
Устанавливаем размер арендной платы в договоре
Одним из обязательных условий договора аренды является указание размера арендной платы.
Напомним его основные правила, которыми надо руководствоваться сторонам, желающим заключить договор аренды.
1. Размер арендной платы (далее – плата) в обязательном порядке прописывают в договоре аренды.
2. Плата за здание (сооружение) уже включает в себя плату за пользование земельным участком (его частью), на котором оно расположено. Такой участок (его часть) передается вместе со сдаваемым в аренду объектом. Это правило действует, если иное не предусмотрено в законодательстве или в договоре.
3. В случае, когда плата установлена на единицу площади здания (сооружения) или другого показателя его размера, сумму такой платы рассчитывают, исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения).
Изменяем размер платы
1. По соглашению сторон размер платы может быть изменен в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год, если иное не следует из самого договора.
Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера платы не урегулирован, то ее размер в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон, но также не чаще 1 раза в год.
2. В договоре можно устанавливать более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер платы за аренду должен оставаться неизменным.
Обычно хозяйственные суды также придерживаются того, что условие договора об изменении размера такой платы в течение года должно оставаться неизменным. Исключение предусмотрено только для случаев, когда:
а) уполномоченные государственные органы приняли нормативный правовой акт, который устанавливает или изменяет размер платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности;
б) стороны сами в договоре согласовали возможность изменения размера платы по своему усмотрению.
3. Арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендуемого имущества.
В то же время арендатор не вправе требовать уменьшения размера платы (требовать возврата уже внесенной платы) или досрочного расторжения договора, ссылаясь на недостатки имущества, если они:
а) были оговорены;
б) были известны арендатору заранее;
в) должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду.
4. В случае изменения законодательства размер платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон независимо от предусмотренных договором сроков и порядка ее изменения (п. 21 постановления № 1).
Если акт законодательства устанавливает обязательные для сторон правила о размере платы, которые отличаются от действовавших на момент заключения договора аренды, и условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с этим законодательным актом, то с момента вступления его в силу арендатор обязан вносить плату за аренду в размере, установленном таким актом законодательства.
5. Если в договоре аренды недвижимого имущества, не находящегося в госсобственности, указано на необходимость заключать допсоглашение при изменении размера платы за аренду, то арендодатель не вправе изменять эту плату, не согласовав с арендатором.
Остановимся еще на двух нюансах, знание которых существенно облегчит построение арендных отношений:
а) в заключении допсоглашения нет необходимости, если в сам договор предусматривает, что арендодатель может изменить размер платы в одностороннем порядке, уведомив арендатора. В этом случае арендодатель обязан направить уведомление об изменении размера платы за аренду;
б) если договор не включает условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке, то арендатор не обязан вносить плату в измененном размере. При этом арендодатель не имеет права требовать уплаты за аренду сверх размера, согласованного сторонами.
Более подробно читайте в электронном «Главном Бухгалтере», 2016, № 16, с. 78.
