Арендатор |*| обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК [1]).
К расходам, связанным с содержанием арендованного имущества, можно отнести оплату оказываемых сторонними субъектами хозяйствования услуг по электро-, тепло-, газо-, водоснабжению, вывозу мусора, уборке помещений, охране и др.
Арендодатель, как правило, платит поставщикам данных услуг, а арендатор возмещает ему расходы.
Если имущество, сданное в аренду, принадлежит:
•организациям государственной формы собственности или хозяйственным обществам, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, – расходы по содержанию, эксплуатации сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на коммунальные услуги не включаются в арендную плату, а оплачиваются арендатором отдельно (пп. 5, 7 Положения № 150 [2]);
•организациям частной формы собственности, то они вправе применить порядок, аналогичный установленному в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, т.е. могут по соглашению сторон включать или не включать в арендную плату вышеуказанные платежи (п. 3 ст. 391, ст. 392 ГК).
Если расходы, связанные с эксплуатацией переданного в аренду имущества |*|, не включаются в арендную плату, то они подлежат возмещению арендодателю. Условие о возмещении расходов необходимо закрепить в договоре. Например, в договор может быть включена следующая формулировка:
* Рекомендации по вопросам выкупа арендаторами арендуемого ими недвижимого имущества
«Арендатор компенсирует Арендодателю расходы по отоплению, энергоснабжению, водоснабжению и иные эксплуатационные расходы в части, пропорциональной доле площади арендуемого объекта в общей полезной площади Арендодателя».
С 10 сентября 2018 г. установлен единый порядок возмещения расходов по ремонту, водо-, тепло-, электро-, газоснабжению и иных расходов по эксплуатации и обслуживанию переданного в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, доля государства в уставных фондах которых составляет более 50 %.
! Порядок возмещения расходов необходимо закрепить в договорах аренды (безвозмездного пользования) или в отдельных договорах.
Исключение составляют:
•сдача в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям капитальных строений, изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для осуществления розничной торговли;
•передача в аренду (безвозмездное пользование) объектов государственного жилищного фонда (часть вторая п. 1, подп. 2.5 п. 2 Положения № 433 [3]).
Энергоснабжение: особенности арендных отношений
Снабжение электрической энергией (мощностью) и ее использование допускаются только на основании договора электроснабжения, заключенного между энергоснабжающей организацией и абонентом (п. 57 Правил № 1394 [4]).
В договоре электроснабжения указываются данные об арендаторах, присоединенных к электрической сети абонента (наименование и вид их деятельности, присоединенная мощность, типы средств расчетного учета электрической энергии и мощности, тарифы и др.) (п. 68 Правил № 1394).
Абонент при сдаче в аренду |*| имущества обязан в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды письменно сообщить энергоснабжающей организации наименование организации-арендатора, характер ее деятельности, сроки аренды и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения (п. 72 Правил № 1394). При этом договоры электроснабжения между энергоснабжающей организацией и арендатором абонента не заключаются. Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с энергоснабжающей организацией за потребленную электрическую энергию по тарифам, установленным для него и арендатора.
* Какой документ нужно оформить в подтверждение выполнения условий договора аренды
Аналогичная норма предусмотрена в п. 14 Правил № 9 [5].
Таким образом, законодательством установлено, что обязанность рассчитываться за потребляемую электро- и теплоэнергию лежит на арендодателе.
Возмещаемые арендатором расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг арендодатель определяет ежемесячно. Как правило, их сумма рассчитывается пропорционально арендуемой площади. Кроме того, при возмещении указанных расходов могут использоваться показания установленных приборов учета расхода электроэнергии, воды, газа, тепла.
Расходы на содержание арендуемого имущества
Арендатор в отношении расходов на содержание арендуемого имущества вправе:
1) возмещать арендодателю данные расходы на основании договора аренды либо отдельно заключенного договора на возмещение расходов;
2) оплачивать поставщикам оказываемые услуги напрямую на основании договора о возложении обязанностей на третье лицо. При этом договор на обслуживание заключается между арендодателем и поставщиком услуг, а на арендатора возлагается обязанность по оплате.
Справочно: исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из законодательства, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (п. 1 ст. 294 ГК);
3) самостоятельно заключать договоры на обслуживание арендованного имущества |*| (за исключением случаев, когда это напрямую запрещено законодательством), например уборку помещений, охрану и др., и производить оплату по ним.
* Возмещение расходов по содержанию арендованной недвижимости
Поскольку все хозяйственные операции должны быть оформлены документально, при перевыставлении расходов в установленном порядке нужно составлять первичный учетный документ. Его форма законодательством не утверждена, организация вправе разработать ее самостоятельно с учетом особенностей своей деятельности (пп. 1, 4 ст. 10 Закона № 57-З [6]).
Резюме
Арендодатель – организация частной формы собственности может по соглашению сторон включать или не включать в арендную плату платежи, связанные с содержанием имущества, сданного в аренду. Если расходы на эти цели не включаются в арендную плату, то они подлежат возмещению арендатором. Порядок возмещения закрепляется в договоре аренды или ином договоре.
