Ситуация. Налог на недвижимость при нарушении сроков строительства жилого дома

Организации выделен земельный участок для строительства жилого дома и инженерных сетей к нему в V экономико-планировочной зоне г. Минска.

На 1-м этаже жилого дома предусмотрено размещение торговых и офисных помещений. Нормативный срок строительства дома и инженерных сетей – 11 месяцев.

Строительство было начато в декабре 2012 г. и велось подрядным способом.

Акт ввода жилого дома в эксплуатацию подписан 30 июня 2014 г. и утвержден приказом организации 1 июля 2014 г. Инженерные сети введены в эксплуатацию приказом директора организации 1 июля 2014 г.

Организация-застройщик не планирует заниматься эксплуатацией жилого дома (дом будет передан товариществу собственников).

Как организации исчислить налог на недвижимость за 2014 г., если кроме жилого дома и инженерных сетей у нее нет других объектов налогообложения?

В изложенной ситуации организации необходимо:

1) исчислить за 2014 г. налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство, годовая ставка которого составляет 3,6 % (2 % × 1,8).

Объектом налогообложения является стоимость 1-го нежилого этажа жилого дома;

2) исчислить за IV квартал 2014 г. налог на недвижимость по инженерным сетям к жилому дому;

3) не позднее 20 декабря 2014 г. представить в налоговую инспекцию уточненную налоговую декларацию по налогу на недвижимость за 2014 г., приложив к ней сведения о размере и составе использованных льгот по налогу на недвижимость. В них надо указать льготу по налогу на недвижимость, примененную в отношении жилого дома за IV квартал 2014 г.

Обоснуем наш ответ.

Объект сверхнормативного незавершенного строительства. Организация, у которой есть здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства, является плательщиком налога на недвижимость (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса РБ (далее – НК)).

Справочно: под налогообложение не подпадают объекты сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства, за исключением встроенной, пристроенной, встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома в соответствии с проектной документацией на возведение объекта, сметой (сметной документацией) (подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК).

Так как нормативный срок строительства истек в ноябре 2013 г., то на 1 января 2014 г. у организации имелся объект сверхнормативного незавершенного строительства.

Налоговая база налога на недвижимость определяется организациями исходя из наличия на 1 января календарного года объектов сверхнормативного незавершенного строительства по стоимости, определяемой путем суммирования прямых и косвенных затрат по строительству объектов сверхнормативного незавершенного строительства, отраженных в бухгалтерском учете в установленном порядке (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК).

Годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства, устанавливается в размере 2 % от стоимости обьектов сверхнормативного незавершенного строительства. Под данное правило не подпадают организации, имеющие объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающие строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров РБ (ст. 188 НК).

Так как Совет Министров не определял сроки окончания строительства этого жилого дома, то налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство уплачивается по ставке 2 % в год.

Следует учитывать, что местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в 2 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.

Mинский городской Совет депутатов в подп. 1.1 п. 1 решения от 24.11.2010 № 62 (далее – решение № 62) установил коэффициенты к ставкам налога на недвижимость для юридических лиц (за исключением указанных в подп. 1.2, 1.3, 1.6 п. 1 этого решения) в зависимости от экономико-планировочных зон:

I–III зона – 2,0;

IV–V зона – 1,8.

Так как жилой дом расположен в V экономико-планировочной зоне г. Минска, то годовая ставка налога на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство по жилому дому составляет 3,6 % (2 % × 1,8).

Следует учитывать, что в объект обложения налогом на недвижимость включают не всю стоимость жилого дома, а только стоимость 1-го нежилого этажа, которая определяется пропорционально площади 1-го этажа в общей площади жилого дома.

Пример. Определение стоимости нежилого помещения

Площадь жилого дома составляет 10 000 м², площадь 1-го этажа – 1 000 м², или 10 % общей площади дома. Стоимость незавершенного строительства жилого дома на 1 января 2014 г. составляет 15 млрд. руб.

Следовательно, объект обложения по налогу на недвижимость на 1 января 2014 г. (стоимость 1-го этажа дома) составляет 1,5 млрд. руб. (15 млрд. руб. × 10 %).

Примечание. Если бы строительство жилого дома организация вела собственными силами (хозяйственным способом), то она не включала бы стоимость незавершенного строительства дома в объект налогообложения.

Налоговым периодом по налогу на недвижимость признают календарный год. Годовую сумму налога на недвижимость исчисляют как произведение налоговой базы и налоговой ставки (ст. 189 НК).

В приведенном выше примере годовая сумма налога на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство составляет 54 млн. руб. (1,5 млрд. руб. × 3,6 %).

Организация должна была:

– не позднее 20 марта 2014 г. представить в налоговую инспекцию по месту нахождения налоговую декларацию по налогу на недвижимость за 2014 г. по форме, установленной постановлением МНС РБ от 15.11.2010 № 82, с заполнением части II "Расчет налога по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства" (п. 10 ст. 189 НК);

– не позднее 22-го числа третьего месяца I, II, III кварталов уплачивать налог в размере 1/4 годовой суммы налога (при выборе данного способа уплаты налога).

Отметим, что можно ошибочно решить, что если акт приемки в эксплуатацию здания подписан 30 июня 2014 г., то строительство закончено во II квартале 2014 г. и с III квартала 2014 г. организация уже не должна платить налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство. Однако это неправильно.

Только утверждение акта приемки в эксплуатацию объекта завершает процесс строительства. И поскольку акт ввода объекта в эксплуатацию был утвержден 1 июля 2014 г., то организации придется в III квартале 2014 г. еще уплачивать налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство. Она прекратит уплачивать этот налог только с IV квартала 2014 г.

Справочно: порядок приемки в эксплуатацию законченных возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством (далее – строительство) и подготовленных к эксплуатации (в т.ч. выпуску продукции, производству работ, оказанию услуг) объектов строительства, в т.ч. очередей строительства, пусковых комплексов (далее – объекты) определяет Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716 (далее – постановление № 716 и Положение).

Объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в соответствии с указанным Положением.

Приемку в эксплуатацию объектов оформляют актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339.

По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки объекта в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности объекта к эксплуатации.

Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами комиссии.

Утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается при отсутствии в данном акте подписи хотя бы одного члена приемочной комиссии и письменного отказа члена приемочной комиссии от его подписания.

Решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении aкта приемки объекта в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при наличии)), заказчике (застройщике), дату акта приемки объекта в эксплуатацию, иные сведения в случае необходимости.

Датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Жилой дом. С IV квартала 2014 г. у организации появляется новый объект обложения налогом на недвижимость – жилой дом (п. 1 ст. 185 НК).

Справочно: для целей гл. 17 НК капитальным строением (зданием, сооружением) признается строительная система, предназначенная для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимая в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям). К капитальным строениям (зданиям, сооружениям) также относятся иные объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как здания и сооружения для целей определении нормативных сроков службы основных средств, передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и другие объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств.

Однако организация в отношении такого объекта вправе применить льготы по налогу на недвижимость, установленные ст. 186 НК.

Так, на жилой дом распространяется одновременно 2 льготы, утвержденные:

– подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК.

От налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), их части государственного жилищного фонда и жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций жилых помещений в многоквартирных жилых домах, неиспользуемых для проживания физическими лицами);

– подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК.

От налога на недвижимость освобождаются впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения) организаций в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию.

Так как организация-застройщик не планирует заниматься эксплуатацией жилого дома (дом будет передан товариществу собственников) и в настоящее время жилой дом еще не заселен, то организация вправе воспользоваться льготой, установленной подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК.

Инженерные сети к жилому дому. Кроме жилого дома организация построила и ввела в эксплуатацию инженерные сети. Они были введены в эксплуатацию в упрощенном порядке, т.е. не в порядке, установленном вышеназванным Положением: комиссия по приемке сетей в эксплуатацию не создавалась, акт приемки объекта не составлялся. В связи с этим в 2014 г. на инженерные сети льгота, установленная подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК, не распространяется.

Налоговую базу налога на недвижимость по капитальным строениям организации определяют:

– при их наличии на 1 января календарного года – исходя из подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК;

– по возникшим в течение года – исходя из ст. 189 НК.

Так, при приобретении организациями в течение года капитальных строений либо их возникновении (их частей) годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете приобретенных либо возникших капитальных строений на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).

Годовая ставка налога на недвижимость установлена для организаций, за исключением объектов сверхнормативного незавершенного строительства, в размере 1 % (ст. 188 НК).

Так как жилой дом и инженерные сети к нему были введены в эксплуатацию в III квартале 2014 г., то остаточная стоимость дома и сетей определяется на 1 октября 2014 г. Налог на недвижимость по сетям за IV квартал 2014 г. без учета повышающего коэффициента, установленного Мингорсоветом, составляет 0,25 % (годовая ставка 1 % / 4 квартала). С учетом повышающего коэффициента, установленного решением № 62, ставка налога на недвижимость по сетям за IV квартал 2014 г. составит 0,45 % (0,25 % × 1,8).

Представление уточненной декларации. Организации, у которых в течение года появились новые объекты обложения налогом на недвижимость, должны внести соответствующие изменения и дополнения в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором произошло это событие (п. 10 ст. 189 НК).

Организация должна не позднее 20 декабря 2014 г. представить в налоговую инспекцию уточненную налоговую декларацию по налогу на недвижимость за 2014 г.

В этой декларации в части I "Расчет налога по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям и машино-местам" необходимо отразить в качестве объекта налогообложения с IV квартала 2014 г. инженерные сети к жилому дому.

Из части II "Расчет налога по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства" декларации необходимо исключить с IV квартала 2014 г. объекты сверхнормативного незавершенного строительства (жилой дом и инженерные сети к нему).

К декларации следует приложить сведения о размере и составе использованных льгот по налогу на недвижимость, в которых указать льготу по налогу на недвижимость в части жилого дома за IV квартал 2014 г.