Застройщик должен соблюдать определенные показатели оценки финансовой устойчивости
Для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах дополнительно к документам, указанным п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее – Указ № 263), Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам (п. 3 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263). Такие требования в настоящее время установлены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 "О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости" (далее – постановление № 1007).
Застройщик, осуществляющий долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, должен обязательно соблюдать определенные показатели оценки финансовой устойчивости для обеспечения возможности привлечения средств дольщиков (п. 2 постановления № 1007). Одним из таких показателей финансовой устойчивости является "норматив безубыточности". Он определяется по данным годовой бухгалтерской отчетности, составленной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщика отсутствуют убытки (не менее 2).
При расчете норматива безубыточности в 2015 г. следует проанализировать данные отчетов о прибылях и убытках застройщика за 2012, 2013 и 2014 гг., составленные в соответствии с требованиями Инструкции о порядке составления бухгалтерской отчетности, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 31.10.2011 № 111.
Чтобы застройщик был признан соответствующим показателям оценки его финансовой устойчивости, установленным постановлением № 1007, достаточно, чтобы он "прибыльно" отработал любые 2 года из последних 3 лет, которые принимаются для расчета. При этом для анализа используют показатель "бухгалтерской", а не "налоговой" прибыли, которая отражена в налоговых декларациях (расчетах) по налогу на прибыль организации-застройщика.
Наличие прибыли либо убытка следует определять в целом по деятельности застройщика (по текущей, финансовой и инвестиционной деятельности), т.е. для анализа аудиторской организацией (аудитором – индивидуальным предпринимателем) должны использоваться сведения, отраженные в стр. 210 отчета о прибылях и убытках застройщика.
Расчет норматива безубыточности входит в перечень сведений, представляемых в уполномоченный орган
Расчет норматива безубыточности, подтвержденный аудиторской организацией (аудитором – индивидуальным предпринимателем), представляют в местный исполнительный и распорядительный орган ежегодно (до 30 апреля) в составе сведений, подаваемых в соответствии с Положением о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, которое также утверждено постановлением № 1007 (далее – Положение № 1007). Застройщик представляет в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, сведения согласно приложениям 1–4 к Положению № 1007, а также справки в случаях, предусмотренных Положением № 1007 (п. 2 Положения № 1007).
Расчет норматива безубыточности застройщика входит в перечень сведений, определенный приложением 4 к Положению № 1007.
Важно! Сведения застройщик представляет в уполномоченный орган в письменном виде и в виде электронного документа. Страницы документов, входящих в состав сведений, представляемых в письменном виде, нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав сведений, подписываются руководителем (заместителем руководителя) застройщика и скрепляются печатью застройщика. Сведения в виде электронного документа направляются на установленный уполномоченным органом электронный адрес или представляются на электронном носителе (п. 6 Положения № 1007).
В какой форме аудиторская организация должна подтвердить расчет норматива безубыточности
Ни Положением № 1007, ни иными нормативными правовыми актами, в т.ч. нормативными правовыми актами, регулирующими порядок осуществления аудиторской деятельности, форма, в которой должно быть выражено мнение аудитора о нормативе безубыточности застройщика (аудиторское заключение, справка и т.п.), в настоящее время прямо не определена.
Аудиторская организация (аудитор – индивидуальный предприниматель) должна учитывать следующие требования законодательства. Так, аудиторские организации, аудиторы – индивидуальные предприниматели при осуществлении аудиторской деятельности проводят аудит бухгалтерской (финансовой) отчетности и оказывают иные аудиторские услуги, перечень и порядок оказания которых устанавливаются национальными правилами аудиторской деятельности (ст. 16 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 56-З "Об аудиторской деятельности"; далее – Закон № 56-З).
Оказание аудиторских услуг при подтверждении аудиторской организацией (аудитором – индивидуальным предпринимателем) норматива безубыточности застройщика в соответствии с постановлением № 1007 является предметом правового регулирования Национальных правил аудиторской деятельности "Аудиторское заключение по специальному аудиторскому заданию", утвержденных постановлением Минфина Республики Беларусь от 23.01.2002 № 8 (далее – Правила № 8). Они устанавливают единые требования к форме и содержанию аудиторского заключения, составляемого аудиторской организацией (аудитором – индивидуальным предпринимателем) по результатам выполнения специального аудиторского задания.
Заказчиками специального аудиторского задания могут быть аудируемые лица, государственные органы, а также иные заинтересованные пользователи финансовой информации (п. 4 Правил № 8).
Специальное аудиторское задание может выдаваться на аудит иных показателей финансовой и хозяйственной деятельности аудируемых лиц.
Аудит иных показателей финансовой и хозяйственной деятельности аудируемых лиц может включать:
– аудит отдельных элементов бухгалтерской (финансовой) отчетности;
– аудит отчетности, подготовленной в соответствии с иными принципами учета и отчетности;
– аудит соблюдения условий договора;
– аудит обобщенной бухгалтерской (финансовой) отчетности;
– аудит по заданию государственных органов и др.
Таким образом, виды, характер и объем услуг, которые аудиторская организация (аудитор – индивидуальный предприниматель) может выполнять в рамках специального аудиторского задания, в настоящее время не представляют какой-либо закрытый перечень и зависят от потребностей заказчика и круга профессиональной деятельности аудитора, определенного Законом № 56-З и национальными правилами аудиторской деятельности.
Характер, временные рамки и объем работы по специальному аудиторскому заданию зависят от условий задания. Перед выполнением специального аудиторского задания аудиторская организация должна согласовать с заказчиком цель и характер задания, а также форму и содержание аудиторского заключения, которое будет подготовлено по результатам выполнения данного задания (пп. 6 и 7 Правил № 8).
По результатам выполнения специального аудиторского задания аудиторская организация (аудитор – индивидуальный предприниматель) должна подготовить аудиторское заключение и отчет по результатам аудита финансовой информации по вопросам, проверяемым в ходе его проведения.
Заключение по специальному аудиторскому заданию – аудиторское заключение, составленное по результатам аудита финансовой информации, являющейся объектом специального аудиторского задания, и отличное от аудиторского заключения по бухгалтерской (финансовой) отчетности, подготовленной в соответствии с применимой основой составления и представления бухгалтерской (финансовой) отчетности (п. 2 Правил № 8). Аудиторское заключение по специальному аудиторскому заданию в зависимости от предмета задания может:
1) составляться по установленной законодательством форме;
2) представлять собой документ, составленный аудируемым лицом и содержащий аудиторское мнение о достоверности представленных в нем данных в виде записи на документе;
3) составляться в соответствии с требованиями Правил № 8 – в случаях, когда иными актами законодательства не установлены особые требования к форме, содержанию и порядку подготовки аудиторского заключения по результатам специального аудиторского задания.
Специальная форма аудиторского заключения, которое должно быть составлено при подтверждении аудитором норматива безубыточности застройщика, равно как и необходимость его составления в виде отдельного документа, в настоящее время законодательством Республики Беларусь не установлена.
С учетом вышеизложенного наиболее целесообразным в рассматриваемом случае будет являться выражение профессионального мнения аудитора на документе, который составило аудируемое лицо (как правило, это заказчик аудиторских услуг – организация-застройщик), поскольку согласно постановлению № 1007 аудитор должен подтвердить (а не рассчитать самостоятельно) норматив безубыточности организации-застройщика, который представляется ей в составе сведений, предусмотренных приложением 4 к Положению № 1007, в местный исполнительный и распорядительный орган.
Примерная форма выражения профессионального мнения аудитора может быть следующей.
СВЕДЕНИЯ
о фактическом выполнении (соблюдении) показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или)нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах,одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью "Долевик", зарегистрированное решением Минского городского исполнительного комитета от 17 января 2010 года в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за № 191234567, местонахождение: 220000, г. Минск, ул. Тополиная, дом 487, офис 141, УНП 191234567
"31" марта 2015 года
Директор ООО "Долевик" Е.А. Иванов
Главный бухгалтер ООО "Долевик" Т.Г. Богомолова
Достоверность данных подтверждена: Обществом с ограниченной ответственностью "Аудит", зарегистрированным решением Минского городского исполнительного комитета от 10 февраля 2007 года в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за № 197654321, местонахождение: 220220, г. Минск, ул. Голубева, дом 76, офис 5.1.6, УНП 197654321
Настоящим подтверждаем, что согласно данным бухгалтерской отчетности юридического лица за 2012, 2013 и 2014 гг., регистрам бухгалтерского учета, представленным для аудита документам, показатель норматива безубыточности ООО "Долевик" рассчитан верно и не содержит искажений.
В соответствии с п. 2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 "О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости", норматив безубыточности ООО "Долевик", определенный по данным годовой бухгалтерской отчетности за 2012 г., 2013 г. и 2014 г., составленной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщика отсутствуют убытки, составляет 2 (два) года.
Показатель норматива безубыточности позволяет сделать вывод о соответствии ООО "Долевик" показателям оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, установленным п. 2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 "О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости".
Директор ООО "Аудит" И.И. Алексеев
Аудитор Н.Н. Николаев
"25" апреля 2015 года
