Из письма в редакцию:
"У организации в собственности находятся 3 здания:
– в первом здании с августа 2013 г. проводятся работы по реконструкции, которые до настоящего времени (апрель 2014 г.) не завершены. Реконструкцию планируется завершить в августе 2014 г.;
– во втором здании реконструкция проводилась в августе – ноябре 2013 г. поэтапно: одна часть работ завершена в сентябре, вторая – в ноябре. Акт приемки в эксплуатацию здания подписан в ноябре;
– по третьему зданию в ноябре 2013 г. получено разрешение исполкома на проведение проектно-изыскательских работ. До настоящего времени проектно-сметная документация не подготовлена, работа по реконструкции не начата. Здание фактически не эксплуатируется с ноября 2013 г.
Кроме этого, организация арендует помещения (договор аренды на 3 года). В целях обеспечения более комфортных условий функционирования в октябре 2013 г. в арендованных помещениях (с согласия арендодателя) проведены неотделимые улучшения, которые приняты организацией к учету по счету 01 "Основные средства".
В отношении зданий, в которых проводятся (проведены) работы по реконструкции, возникли следующие вопросы:
1. Как следовало провести на 1 января 2014 г. переоценку здания, работы по реконструкции которого не завершены? Учитывая обязательность переоценки зданий, предусмотренную Указом Президента РБ от 20.10.2006 № 622 (далее – Указ № 622), должна ли организация переоценивать стоимость затрат по реконструкции, которые впоследствии увеличат стоимость здания?
Какой коэффициент переоценки необходимо применить при переоценке здания на 1 января 2015 г., когда реконструкция уже будет завершена?
2. При проведении переоценки на 1 января 2014 г. второго здания следовало ли применять различные коэффициенты к стоимости работ по реконструкции в зависимости от месяца их проведения, т.е. к работам, завершенным в сентябре, применять коэффициент "к сентябрю 2013 г.", а к работам, завершенным в ноябре, – коэффициент "к ноябрю 2013 г."?
3. Следует ли проводить переоценку здания, по которому получено разрешение исполкома на проведение проектно-изыскательских работ по реконструкции, но работы по реконструкции не начаты?
4. Обязана ли организация проводить переоценку неотделимых улучшений объекта аренды на 1 января 2014 г., учитывая, что сам объект аренды (здание) находится на балансе арендодателя?
Валентина Сергеевна, бухгалтер"
Проведение переоценки здания во время его реконструкции
Рассмотрим сначала вопросы, связанные с переоценкой реконструируемых зданий на 1 января 2014 г.
Переоценку проводят в отношении числящихся в бухгалтерском учете организаций в составе внеоборотных активов основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования (п. 1 Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры РБ от 05.11.2010 № 162/131/37; далее – Инструкция № 162/131/37).
При этом проведение реконструкции (либо подготовка к проведению реконструкции) здания не исключает его из состава переоцениваемых объектов.
Переоценка зданий на 1 января 2014 г. является обязательной для всех организаций (подп. 1.1.1 п. 1 Указа № 622).
Вместе с тем, поскольку на 1 января 2014 г. реконструкция еще не завершена и затраты на ее проведение не отнесены на стоимость здания, при проведении переоценки стоимость здания учитывают без указанных затрат.
В отношении стоимости здания необходимо применять нормы Инструкции № 162/131/37, регулирующие вопросы переоценки основных средств.
При проведении переоценки индексным методом следует учесть, что:
– если здание числилось в бухгалтерском учете организации на дату предыдущей переоценки, к его первоначальной (переоцененной) стоимости, числящейся в бухгалтерском учете до переоценки (без учета затрат по реконструкции), применяют коэффициент из таблицы коэффициентов за декабрь года, предшествующего дате предыдущей переоценки, т.е. за декабрь 2012 г.;
– если здание было принято к бухгалтерскому учету в период, прошедший с даты предыдущей переоценки, к его первоначальной стоимости, числящейся в бухгалтерском учете до переоценки, применяют коэффициент из таблицы коэффициентов, соответствующий дате принятия основных средств к учету по счету 01 либо 03 "Доходные вложения в материальные активы" (подп. 21.3 п. 21 Инструкции № 162/131/37).
В отношении затрат по реконструкции здания, которые учитываются до завершения строительства как не завершенные строительством объекты, при переоценке на 1 января 2014 г. необходимо применять нормы, регулирующие порядок переоценки таких объектов.
Обязанность или право переоценки таких затрат определяют в соответствии с требованиями Указа № 622 (подп. 1.1 п. 1):
1) государственные организации, а также организации с долей государства в уставном фонде более 50 %, не являющиеся коммерческими организациями с иностранными инвестициями, переоценку не завершенных строительством объектов производят в обязательном порядке;
2) иные организации – по решению самой организации или собственника их имущества.
Затраты по реконструкции, отражаемые до завершения реконструкции здания и его ввода в эксплуатацию в установленном порядке, переоценивают в соответствии с подходами, установленными для переоценки незавершенных строительством объектов (гл. 2–6 Инструкции № 162/131/37).
Подведем итог: само здание следует переоценивать (без затрат на реконструкцию), а затраты на реконструкцию можно переоценивать либо не переоценивать в зависимости от обстоятельств, изложенных в подп. 1.1 п. 1 Указа № 622.
Проведение переоценки после завершения реконструкции
Инструкцией № 162/131/37 установлен особый порядок переоценки индексным методом основных средств, первоначальная стоимость которых увеличена на стоимость затрат на их реконструкцию, модернизацию, дооборудование, достройку в течение периода, прошедшего после предыдущей переоценки:
– к первоначальной стоимости основных средств, числившейся в бухгалтерском учете до переоценки (без учета дополнительных затрат по реконструкции), применяют коэффициент из таблицы коэффициентовза декабрь года, предшествующего дате предыдущей переоценки;
– к стоимости затрат на реконструкцию, модернизацию, дооборудование, достройку применяют коэффициент из таблицы коэффициентов, соответствующий месяцу ввода в эксплуатацию основных средств после завершения указанных работ (п. 22).
На основании приведенных норм при переоценке объектов основных средств, введенных в эксплуатацию после завершения реконструкции, выбор коэффициента переоценки зависит от даты ввода в эксплуатацию основных средств после завершения всех указанных работ, т.е. завершения всех работ по реконструкции с надлежащим документальным оформлением всех указанных операций.
При этом законодательством не предусмотрено применение к затратам по реконструкции различных коэффициентов в зависимости от даты выполнения каждого вида (этапа) работ.
С учетом данных норм применительно к указанным ситуациям:
– в отношении первого здания в случае завершения реконструкции в августе 2014 г. при проведении переоценки на 1 января 2015 г. стоимость здания (без учета затрат по реконструкции) будет переоцениваться с применением коэффициента за декабрь года, предшествующего дате предыдущей переоценки (декабрь 2013 г.), а стоимость затрат по реконструкции – с применением коэффициента, соответствующего месяцу ввода в эксплуатацию здания после завершения работ (август 2014 г.);
– в отношении второго здания при проведении переоценки на 1 января 2014 г. следовало выбрать коэффициент за ноябрь 2013 г., когда был подписан акт приемки в эксплуатацию здания после завершения реконструкции.
Проведение переоценки неотделимых улучшений объекта аренды
Суммы произведенных арендатором вложений в арендованные основные средства отражают в бухгалтерском учете по счету 08 "Вложения в долгосрочные активы".
Если в соответствии с договором аренды арендатор не передает арендодателю произведенные вложения в арендованные основные средства, то суммы данных вложений, учтенные на счете 08, списывают в дебет счета 01 (п. 22 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26; далее – Инструкция № 26).
Отмечу, что улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, произведенные арендатором, фактически являются частью основного объекта основных средств (здания), находящегося на учете арендодателя. Напомню, что согласно Указу № 622 здания подлежат обязательной переоценке на 1 января 2014 г.
С учетом данных норм и того, что произведены улучшения арендуемого помещения, представляющие собой неотделимый элемент этого помещения (и здания в целом), переоценка таких улучшений является обязательной и проводится в общеустановленном порядке.
Искренне Ваша, Ольга Павловна
