Из письма в редакцию:
«Организация (арендатор) заключила 23 апреля 2020 г. с ИП (арендодатель) договор аренды офисного помещения, находящегося в г. Минске, площадью 400 м2. По договору стоимость помещения составляет 420 000 руб. Сведения об оценочной или рыночной стоимости помещения отсутствуют.
Достаточно ли сведений о стоимости помещения, указанных в договоре аренды, для расчета налога на недвижимость?
Ольга Михайловна, бухгалтер»
Какая информация используется при определении налоговой базы налога на недвижимость
Отвечу сразу, что такой информации недостаточно и вот почему.
По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признают организацию-арендатора (абз. 3 части первой п. 1 ст. 226 НК [1]).
Годовая сумма налога на недвижимость исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки в размере 1 % (абз. 2 подп. 1.1 п. 1 ст. 230, п. 1 ст. 232 НК).
Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении вышеуказанных капитальных строений и взятых ими в аренду, определяется исходя из стоимости таких объектов, указанной в договорах аренды |*|, но не менее стоимости этих объектов, определенной исходя из их оценки:
* Страхование имущества, сданного в аренду, и уплата налога на прибыль
– по оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;
– указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) объектов на 1 января текущего года, выданном оценщиком (ИП либо работником ИП или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
– произведенной в ином порядке, установленном Положением № 187 [2] (п. 2 ст. 229 НК).
В Вашем случае арендодатель не представил арендатору информацию об оценочной или рыночной стоимости помещения, поэтому обратимся к подп. 3.2 п. 3 Положения № 187.
Так, оценка зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость при отсутствии оценочной стоимости производится организациями, взявшими в аренду у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений), по стоимости, определяемой:
– путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений. Данные коэффициенты не позднее 10 февраля текущего года доводятся Минстройархитектуры до сведения МНС Республики Беларусь и Госкомимущества;
– исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений, применяемых в порядке, установленном в части третьей подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187, и общей площади оцениваемого здания – при отсутствии сведений о стоимости здания, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году.
Стоимость 1 м2 здания на 1 января 2013 г. определяется в размере базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания. В дальнейшем с 1 января 2014 г. стоимость 1 м2 здания на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, определяется умножением базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры Республики Беларусь, начиная с 1 января 2014 г.
Рассчитаем налог на недвижимость
Налог на недвижимость |*| по взятому в аренду помещению исчисляют и уплачивают с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором помещение передано в аренду (часть первая п. 4 ст. 232 НК). Следовательно, налог на недвижимость по арендованному помещению организация должна уплачивать начиная с III квартала 2020 г.
Поскольку организация не располагает сведениями об оценочной или рыночной стоимости помещения, оценка осуществляется ею в соответствии с подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187: исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади помещения.
В приложении 1 к Положению № 187 определены размеры базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения для регионов Республики Беларусь. Так, для г. Минска стоимость 1 м2 для нежилых зданий, сооружений, помещений (за исключением гаража, машино-места, садового домика, дачи, хозяйственных построек) установлена в размере 652,70 руб. Этот размер установлен на 1 января 2013 г. Чтобы рассчитать оценочную стоимость в соответствии с правилом, определенным подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187, необходимо этот размер базовой расчетной стоимости последовательно умножить на коэффициенты с 2014 по 2020 гг.
Справочно: коэффициенты изменения стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1 января с 2014 по 2020 гг. составляют:
Справочно: в 2020 г., в отличие от других, более ранних периодов, определен единый коэффициент переоценки, т.е. он применяется не только для нежилых сооружений, но и для жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), нежилых помещений, хозяйственных построек, гаражей, иных зданий и сооружений, включая не завершенные строительством, машино-мест, принадлежащих физическим лицам.
На основании изложенного оценочная стоимость арендованного помещения на 1 января 2020 г. должна быть рассчитана так: 652,70 руб. × 1,2212 × 1,0817 × 1,0333 × 1,0317 × 1,0973 × 1,1300 × 1,1207 × 400 м2 = 510 905,15 руб.
Сравним рассчитанную стоимость со стоимостью помещения, указанной в договоре. Как видим, 420 000 руб. < 510 905,15 руб., следовательно, налоговой базой для расчета налога на недвижимость будет рассчитанная оценочная стоимость в размере 510 905,15 руб.
Важно! Если бы в договоре стоимость арендованного помещения была выше рассчитанной, то налоговой базой для налога на недвижимость являлась бы стоимость, указанная в договоре.
Как уже упоминалось, годовая сумма налога на недвижимость исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки. Поскольку помещение в аренду передано во II квартале, а исчисление и уплата налога будут производиться начиная с III квартала, то налог на недвижимость |*| организация должна уплатить по ставке, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего налогового периода, – 0,5 % (абз. 2 подп. 1.1 п. 1 ст. 230, часть вторая п. 4 ст. 232 НК).
Важно! Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов вправе увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков на 2020 г. и последующие годы – не более чем в 2 раза. При этом налог на недвижимость исчисляется по ставке, увеличенной (уменьшенной) в соответствии с решением местного Совета депутатов по месту нахождения объектов налогообложения (п. 2, часть первая п. 4 ст. 230 НК ).
В Минске решением № 255 [10] на 2020 г. для юридических лиц (за исключением указанных в подп. 1.2–1.4, 1.8, 1.9 п. 1 решения № 255) установлен повышающий коэффициент к ставке налога на недвижимость – 2,0 (вне зависимости от экономико-планировочной зоны, в которой находится помещение).
Таким образом, налог на недвижимость в 2020 г. по арендованному помещению составит 5 109,05 руб. (510 905,15 руб. × 1 % × 2 × 0,5),
где 0,5 – величина, равная половине налогового периода.
Искренне Ваша, Ольга Павловна
