Как расторгнуть действующий договор аренды или изменить его условия без негативных юридических и финансовых последствий?

Последствия мирового кризиса, вызванного COVID и иными обстоятельствами, серьезно затронули бизнес, в т.ч. арендную сферу. Владельцам коммерческой недвижимости все сложнее найти арендаторов на освободившиеся площади, арендаторам – получить у владельцев недвижимости скидку по арендной плате, сократить площади арендуемых помещений, досрочно расторгнуть договор аренды без финансовых потерь.

Один из самых задаваемых арендаторами вопросов следующий: является ли основанием для расторжения договора аренды тяжелая финансовая обстановка, вызванная февральскими событиями 2022 г. (проблемы с поступлением платежей от иностранных контрагентов на счета в белорусских банках, отказ иностранных контрагентов работать с белорусскими компаниями, перевод работников на дистанционную работу, отсутствие потребности в большой арендуемой площади и т.д.)?

На этот и иные вопросы отвечает Роман Романович Томкович, исполнительный директор ОАО «Белинвестбанк», кандидат юридических наук, автор многочисленных публикаций в журнале «Главный Бухгалтер».

Окончание. Начало см.: «ГБ», 2022, № 27, с. 21; № 29, с. 10 |*|.

* Ответы на вопросы читателей по теме «Как расторгнуть действующий договор аренды или изменить его условия без негативных юридических и финансовых последствий?»

Договор аренды офисного помещения заключен в 2019 г. и будет действовать до конца 2023 г. Договором предусмотрено право одностороннего отказа с предварительным уведомлением за 12 месяцев. С учетом эпидемии коронавируса и ряда других обстоятельств (проблемы с поступлением платежей от иностранных контрагентов на счета в белорусских банках, релокация квалифицированных кадров из Беларуси, отказ иностранных контрагентов работать с белорусскими компаниями) для арендодателя актуальны 20 % арендуемой площади (люди работают дистанционно, кто-то увольняется: за 2022 г. штат сократился на 20 %). При этом компания перевела сотрудников на дистанционную работу еще в 2020 г. Количество людей, ежедневно посещающих офис, фиксируется – ориентировочно это 35 человек. То есть на протяжении последних 2 лет огромное офисное помещение (почти 2 тыс. м²) практически не использовалось.

Стороны согласовали скидку на 2022 г., предусмотрев, однако, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендатора последний будет вынужден возвратить сумму скидки за весь 2022 г. И даже с учетом скидки стоимость 1 м² аналогичных арендуемых помещений на рынке аренды существенно ниже, чем платит наша организация.

Являются ли сложившиеся внешние факторы достаточными для досрочного расторжения договора аренды?

<…>

Какова судебная практика в отношении организаций-арендаторов, которые в связи с тяжелым финансовым положением, вызванным COVID и событиями, начавшимися в феврале 2022 г. (проблемы с поступлением платежей от иностранных контрагентов на счета в белорусских банках, отказ иностранных контрагентов работать с белорусскими компаниями и др.), не могут полностью или частично выполнять арендные обязательства?

<…>

Согласно условиям договора аренды в случае, если арендатор допустит просрочку уплаты арендной платы 2 и более раза в течение календарного года, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по истечении 1 месяца со дня направления предписания арендатору.

Может ли арендодатель при наступлении вышеперечисленных обстоятельств в судебном или внесудебном порядке, через исполнительную надпись нотариуса требовать от арендатора оплату аренды до окончания действия договора (октябрь 2023 г.)?

>> Полный текст доступен подписчику. Получить доступ. >>