Гарантийный срок – календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, предусмотренные законодательством или договором, в течение которых товар (результат работы, услуга) должен соответствовать требованиям к его качеству, определенным в порядке, установленном законодательством (ст. 1 Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З "О защите прав потребителей"; далее – Закон № 90-З).

Когда недоделки устраняет подрядчик

Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока (п. 1 ст. 710 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК). При выявлении в течение гарантийного срока недостатков (отступление от требований, предусмотренных в проектно-сметной документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства, в т.ч. таких, как производственная мощность предприятия) заказчик (собственник, владелец, пользователь) объекта вправе до истечения указанного срока потребовать от подрядчика устранения недостатков (п. 4 ст. 710 ГК). Более того, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения, то заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению (ст. 61 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности"; далее – Закон № 300-З). Размер расходов по устранению дефектов определяют на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ.

Какова продолжительность гарантийного срока

Общий гарантийный срок составляет 5 лет, за исключением:

– технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством, в т.ч. ТНПА, или изготовителем;

– работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается продолжительностью не менее 2 лет (п. 66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450; далее – Правила № 1450). Конкретный срок должен быть установлен в договоре.

Соглашением сторон данный срок может быть увеличен, но не уменьшен.

Продолжительность гарантийного срока для реконструированных жилых домов – не менее 2 лет (подп. 1.10 п. 1 Указа Президента РБ от 18.12.2007 № 657 "О некоторых вопросах реконструкции жилых домов").

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339, при передаче результата строительных работ – гарантийное письмо. Тем самым подрядчик гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если недокажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Начало гарантийного срока

По договорам, предметом которых являлось строительство объектов, исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию, а по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, – со дня приемки заказчиком результата строительных работ. Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика. Если объект или результат строительных работ, являющиеся предметом договора, заказчик не принимает по не зависящим от подрядчика причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.

Выявлены недоделки – оформите дефектный акт

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт, форма и порядок заполнения которого установлены Инструкцией о порядке заполнения дефектного акта на гарантийный ремонт, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 17.10.2011 № 48 (далее – Инструкция). В числе прочего дефектный акт (форма С-23) является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты (п. 7 Инструкции).

Когда дефектный акт составляет заказчик

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок заказчик составляет дефектный акт в одностороннем порядке и направляет подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества. В составлении дефектного акта, согласовании сроков и порядка устранения недостатков по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, участвует представитель субподрядчика.

Гарантийный срок и срок службы – понятия разные

От гарантийного срока следует отличать другое понятие, которое устанавливает белорусское законодательство в отношении объектов строительства, – срок службы.

Срок службы – календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, предусмотренные законодательством или договором исходя из функционального назначения товара (результата работы), в течение которых изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (результата работы) по назначению и нести ответственность за недостатки, возникшие по его вине (ст. 1 Закона № 90-З).

Возведенный строительный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности в течение нормативного срока его эксплуатации (службы) (ст. 60 Закона № 300-З). Нормативные сроки эксплуатации (службы) объектов строительства устанавливает Минстройархитектуры. Они указываются в проектной документации. По умолчанию такой срок составляет 20 лет. По сути, в данном случае речь идет о техническом нормировании в области строительства.

Ответственность за нарушение гарантийного и нормативного сроков службы

В отличие от гарантийного срока, который имеет договорную природу (хотя и с обилием обязательных норм законодательства), нормативные сроки службы – публично-правовую. За нарушение гарантийного срока применяются гражданско-правовые санкции. Так, подрядчик несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) заказчику за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в т.ч. выявленных в период гарантийного срока), – 2 % стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока (п. 85 Правил № 1450).

За нарушение нормативных сроков службы может наступать административная или уголовная ответственность.

Заметим, что Указ № 26 вводит административную ответственность за "невыполнение, несвоевременное выполнение подрядчиком в строительной деятельности обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта", но лишь при условии, если такие обязательства предусмотрены в договоре строительного подряда. Санкция – штраф на юридическое лицо в размере от 50 до 500 базовых величин (БВ), на индивидуального предпринимателя – от 10 до 100 БВ.

Три способа обеспечения обязательств подрядчика перед заказчиком

Подпункт 1.14 п. 1 Указа № 26, вступивший в силу с 1 апреля 2014 г., распространяется на гарантийные сроки по строительным, специальным, монтажным работам и по объектам жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения.

Обеспечение обязательств подрядчика перед заказчиком (застройщиком) в гарантийный период осуществляется в одной из 3 форм, которую необходимо указать в договоре строительного подряда:

1) банковская гарантия;

2) договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта. При этом страховые взносы по данному виду страхования подрядчик не включает в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Данная норма соответствует общему правилу, закрепленному в подп. 1.25 п. 1 ст. 131 Налогового кодекса РБ. Оно гласит, что при налогообложении не учитываются затраты на страховые взносы по видам добровольного страхования, за исключением страховых взносов, перечисленных в Указе Президента РБ от 19.05.2008 № 280 "О включении страховых взносов по видам добровольного страхования, не относящимся к страхованию жизни, в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг)", и страховых взносов, предусмотренных законодательством (в т.ч. иностранных государств) и являющихся условием осуществления деятельности организациями, уплатившими эти взносы.

Д-т 90-10 – К-т 76-2
– начислены взносы по договору страхования ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта^*;
___________________________
^* Здесь и далее корреспонденция счетов составлена редакцией.

3) резервирование на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средств в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ.

Д-т 55 – К-т 51
– зарезервированы средства на специальном счете.

На банк возложена обязанность уплачивать проценты по кредитовому сальдо на соответствующем специальном счете по ставке не ниже средней ставки по срочным вкладам (депозитам) юридических лиц, сложившейся в банке в соответствующих периодах начисления процентов.

Д-т 76 – К-т 91
– на сумму начисленных процентов;

Д-т 55 – К-т 76
– на сумму полученных процентов.

Резервирование средств на специальном счете можно считать самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств. Оно соответствует нормам ст. 310 ГК "Способы обеспечения исполнения обязательств".

Этот способ схож с гарантийным депозитом, однако сфера последнего ограничена кредитными договорами. Кроме того, проценты по гарантийному депозиту начисляются, только если прямо предусмотрены договором (ст. 148 Баковского кодекса РБ). Имеется сходство также с внесением денежных средств на единый счет таможенных органов в качестве обеспечения уплаты таможенных платежей (ст. 113 Закона РБ от 10.01.2014 № 129-З "О таможенном регулировании в Республике Беларусь"). Но в последнем случае уплата процентов по счету прямо запрещена.

Заметим, что в Указе № 26 ничего не сказано о возможности комбинировать способ обеспечения обязательств подрядчика.

Случаи осуществления расходных операций по специальному счету

Режим специального счета подчиняется его целевому назначению. Расходные операции по нему до истечения гарантийного срока не допускаются, за исключением случаев:

а) ликвидации подрядчика;

б) оплаты стоимости работ по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства;

в) снятия денежных средств со специального счета при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, что подтверждается справкой, подписанной уполномоченными представителями заказчика, застройщика, собственника (владельца) принятого в эксплуатацию объекта строительства и подрядчика.

В последнем случае подрядчик вправе по истечении 1 года эксплуатации объекта использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по истечении 2 лет – 30 %, по окончании гарантийного срока – остаток зарезервированных средств и начисленные проценты. Порядок резервирования подрядчиком средств в соответствии с подп. 1.14 п. 1 Указа № 26, их учета, расходования должен быть установлен Советом Министров.

От редакции:

Во исполнение подп. 1.14 п. 1 Указа № 26 разработано Положение о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от  01.04.2014 № 299 (см. "ГБ", 2014, № 17, с. 24).