Объект обложения налогом на недвижимость должен соответствовать определению "капитальное строение (здание, сооружение)", данному Законом "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним"
Объектами обложения налогом на недвижимость признают:
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении плательщиков-организаций;
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, расположенные на территории республики и принадлежащие плательщикам – физическим лицам;
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, расположенные на территории республики и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), в случае если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей.
Справочно: по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 636 Гражданского кодекса РБ);
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, расположенные на территории республики и взятые организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ) (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса РБ (далее – НК)).
В целях применения гл. 17 "Налог на недвижимость" НК капитальным строением (зданием, сооружением) признают строительную систему, предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимую в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям).
Справочно: передаточные устройства согласно гл. 17 НК также относятся к капитальным строениям (зданиям, сооружениям). К ним относят устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам.
Здания и сооружения в гл. 17 НК объединены в один термин "капитальные строения" с 1 января 2013 г.
Данное изменение внесено в целях унификации терминов, применяемых в НК и других законодательных актах.
Термин "капитальное строение (здание, сооружение)" содержит ст. 1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон № 133-З).
Он означает любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством РБ, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Аналогичное определение понятия "капитальное строение (здание, сооружение)" содержит и Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 28.07.2004 № 39.
Важно! С учетом письма МНС РБ от 20.03.2013 № 2-2-13/629* налогом на недвижимость надо облагать только те объекты, которые подпадают под определение "капитальное строение (здание, сооружение)", данное Законом № 133-З. То есть к капитальному строению (зданию, сооружению) следует относить любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, который соответствует 3 критериям:
– его создание должно быть признано завершенным в соответствии с законодательством РБ;
– он должен быть прочно связан с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно;
– его назначение, местонахождение, размеры описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
_________________________
*Гл. бухгалтер. – 2013. – № 15. – С. 40.
При заключении договора аренды капитального строения учтите некоторые особенности
Отметим, что в 2012 г. по зданиям и сооружениям, а также машино-местам (кроме переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у белорусских организаций, плательщиком признавалась организация, у которой эти здания и сооружения, а также машино-места находились на балансе по условиям договора аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования (п. 1 ст. 184 НК).
Эта норма вводила в заблуждение плательщиков, поскольку данный вопрос не могли решать стороны в договоре аренды. Ведь при сдаче в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование зданий и сооружений эти капитальные строения продолжают оставаться на балансе собственника этого имущества, т.е. арендодателя, и на баланс арендатора не переходят.
Поэтому с 1 января 2013 г. в НК четко указано, что по зданиям и сооружениям (их частям), а также машино-местам, расположенны на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).
Справочно: по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 636 Гражданского кодекса РБ).
Организациям также следует учитывать и иные особенности, возникающие при аренде капитального строения, а именно:
1) при взятии организациями зданий и сооружений (их частей, а также машино-мест, расположенных на территории Беларуси, в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ) плательщиком налога на недвижимость будет являться организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель);
2) по сооружениям магистрального трубопроводного транспорта, нефтепроводов, газопроводов, технологических газопроводов и отводов, а также станциям, хранилищам, установкам, иным объектам налогообложения, обеспечивающим функционирование сооружений магистрального трубопроводного транспорта, нефтепроводов, газопроводов, технологических газопроводов и отводов, расположенным на территории Республики Беларусь и переданным иностранной организацией в аренду, иное возмездное или безвозмездное владение (пользование), плательщиком налога на недвижимость будет являться эта иностранная организация;
3) по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, а также машино-местам, переданным в доверительное управление и (или) приобретенным в процессе доверительного управления, плательщиком налога на недвижимость будет вверитель;
4) по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым физическим лицом, являющимся индивидуальным предпринимателем, в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у организации, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организации-лизингодателя, плательщиком будет являться индивидуальный предприниматель-лизингополучатель;
5) от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), их части социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, неиспользуемых для проживания физическими лицами), капитальные строения (здания, сооружения), их части организаций культуры (подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК).
Организации, признаваемые плательщиками налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, вправе использовать установленную частью первой подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК льготу по таким капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям.
При возникновении у организаций в течение года права на освобождение от налога на недвижимость льгота предоставляется с квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу, а при утрате в течение года права на льготу исчисление и уплата налога на недвижимость производятся начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено.
Важно! Освобождение от налога на недвижимость при уплате налога на недвижимость простым товариществом и хозяйственной группой не применяется (п. 3 ст. 186 НК).
Примеры определения плательщика налога на недвижимость при сдаче белорусскими организациями в аренду юридическим лицам капитальных строений, в дальнейшем сдаваемых в субаренду.
Отметим, что определение плательщика налога на недвижимость при заключении договора аренды на здание (сооружение) вызывает наибольшее количество вопросов, особенно когда объект аренды впоследствии передается в субаренду. Рассмотрим эти вопросы в нижеприведенной таблице на практических ситуациях (плательщик налога на недвижимость отмечен жирным шрифтом).
| Ситуация | Арендодатель | Арендатор | Субарендатор |
|---|---|---|---|
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения другой белорусской организации | Белорусская организация | Белорусская организация | Белорусская организация |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации, применяющей УСН, не уплачивающей налог на недвижимость | Белорусская организация | Белорусская организация | Белорусская организация, применяющая УСН, не уплачивающая налог на недвижимость |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации, применяющей УСН, уплачивающей налог на недвижимость | Белорусская организация | Белорусская организация | Белорусская организация, применяющая УСН, уплачивающая налог на недвижимость |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения физическому лицу – резиденту РБ | Белорусская организация | Белорусская организация | Физическое лицо – резидент РБ |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения физическому лицу – нерезиденту РБ | Белорусская организация | Белорусская организация | Физическое лицо – резидент РБ |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения индивидуальному предпринимателю | Белорусская организация | Белорусская организация | Индивидуальный предприниматель |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту, не осуществляющей деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Белорусская организация | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту, осуществляющей деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Белорусская организация | Белорусская организация |
Иностранная организация – нерези-
|
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения белорусской организации. Белорусская организация – арендатор сдает в субаренду капитальные строения простому товариществу | Белорусская организация | Белорусская организация | Простое товарищество |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Белорусская организация |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации, применяющей УСН, не уплачивающей налог на недвижимость | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Белорусская организация, применяющая УСН, не уплачивающая налог на недвижимость |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации, применяющей УСН, уплачивающей налог на недвижимость | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Белорусская организация, применяющая УСН, уплачивающая налог на недвижимость |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения физическому лицу – резиденту РБ | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Физическое лицо – резидент РБ |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения физическому лицу – нерезиденту РБ |
Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Физическое лицо – резидент РБ |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения индивидуальному предпринимателю | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Индивидуальный предприниматель |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Белорусская организация | Иностранная организация – нерези- дент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство |
Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Белорусская организация | Иностранная организация – нерези- дент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство |
Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения простому товариществу | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Простое товарищество |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации |
Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Белорусская организация |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации, применяющей УСН, не уплачивающей налог на недвижимость | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Белорусская организация, применяющая УСН, не уплачивающая налог на недвижимость |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения белорусской организации, применяющей УСН, уплачивающей налог на недвижимость |
Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Белорусская организация, применяющая УСН, уплачивающая налог на недвижимость |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения физическому лицу – резиденту РБ |
Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Физическое лицо – резидент РБ |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения физическому лицу – нерезиденту РБ |
Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Физическое лицо – нерезидент РБ |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения индивидуальному предпринимателю | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Индивидуальный предприниматель |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Беларусь через постоянное представительство |
| Белорусская организация сдает в аренду капитальные строения иностранной организации – нерезиденту РБ, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Иностранная организация – нерезидент РБ, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, сдает в субаренду капитальные строения простому товариществу | Белорусская организация | Иностранная организация – нерезидент РБ, осуществляющая деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство | Простое товарищество |
(Окончание следует)
