Ситуация
Арендные платежи за земельный участок, предоставленный в аренду под объект придорожного сервиса
Белорусская организация по договору с Минским райисполкомом с 2018 г. арендует земельный участок для строительства объекта придорожного комплекса туристического сервиса в Минском районе.
Объект придорожного комплекса представляет собой двухэтажное здание, на первом этаже которого должно располагаться кафе, на втором – гостиница.
Проектом предусмотрены 2 пусковых комплекса, на которых строительно-монтажные работы велись одновременно.
Первый пусковой комплекс (строительство самого здания и обустройство кафе) введен в эксплуатацию 1 декабря 2019 г. на основании акта приемки объекта, законченного строительством, и поставлен на учет в качестве основного средства. Второй пусковой комплекс (обустройство гостиницы) не введен в эксплуатацию по настоящее время и учтен в составе вложений во внеоборотные активы.
Разрешение на строительство объекта придорожного комплекса туристического сервиса (без выделения пусковых комплексов) выдано по 30 сентября 2019 г.
В 2019 г. организация платила арендные платежи, увеличенные в 2,5 раза, с применением коэффициента 2.
С 1 января 2020 г. арендные платежи не исчислялись и не уплачивались.
Порядок уплаты в 2019 и 2020 гг. арендной платы за землю, на которой размещены объекты незавершенного строительства (СНС) и объекты, введенные в эксплуатацию
Порядок уплаты арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, на которых размещены объекты СНС и объекты, введенные в эксплуатацию, разный. Отличия есть и в порядках исчисления арендных платежей, действовавших до 2020 г. и в 2020 г.
Порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, регулируется:
– до 16 мая 2020 г. – Указом № 101;
– с 16 мая 2020 г. – Указом № 160 (его положения распространяют-ся на отношения, возникшие с 1 января 2020 г.).
Так, размер ежегодной арендной платы определяется местным исполнительным комитетом:
– при предоставлении земельного участка в аренду (заключении договора аренды с победителем аукциона и др.);
– исходя из его кадастровой стоимости с применением коэффициентов, определенных Указами № 101 или № 160 в приложении 1, в зависимости от вида функционального использования земельного участка (вида оценочной зоны) (приложение 2).
До 2020 г. местным исполкомам было предоставлено право увеличивать (уменьшать) ежегодную арендную плату за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов, не более чем в 2,5 раза (подп. 2.2 п. 2 Указа № 101). Решением Минрайисполкома № 5747 [3] ежегодная арендная плата для юридических лиц была увеличена в 2,5 раза.
По земельным участкам (их частям), занятым объектами СНС, арендная плата уплачивалась с применением коэффициента 2 (часть шестая подп. 1.15 п. 1 Указа № 101). При этом организациям арендную плату с коэффициентом 2 необходимо было:
– исчислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок строительства, определенный в проектной документации, по последнее число месяца (включительно), в котором осуществлена государственная регистрация создания объекта строительства;
– уплачивать не позже 22-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок строительства, определенный в проектной документации, а впоследствии – в общем порядке: в течение года равными долями ежеквартально не позже 22-го числа второго месяца каждого квартала исходя из арендной платы, указанной в расчетах арендной платы на текущий год, которые подаются в ИМНС не позже 20 февраля текущего года (подп. 1.10 и 1.15 п. 1 Указа № 101).
С 1 января 2020 г. по земельным участкам (частям земельного уча-стка), занятым объектами СНС, уплата арендной платы в размере, увеличенном на коэффициент 2, с 1 января 2020 г. не производится.
С указанной даты местные исполкомы вправе увеличивать (уменьшать) ежегодную арендную плату не более чем в 2 раза (абз. 3 подп. 3.2 п. 3 Указа № 160).
Решением Минрайисполкома № 2855 [4] арендная плата для юридических лиц увеличена в 2 раза.
Пунктом 8 Указа № 160 определено, что арендная плата в увеличенном размере согласно решениям местных исполкомов, администраций СЭЗ, принятым в 2020 г. в соответствии с подп. 3.2 п. 3 Указа № 160, уплачивается с 1 января по 31 декабря 2020 г.
Это означает, что если у организаций имели место вышепоименованные обстоятельства до вступления в силу Указа № 160 (т.е. до 16 мая 2020 г.) и такие организации исчислили за 2020 г. и уплатили арендную плату с учетом повышающего коэффициента 2,5, то данные организации имеют право внести соответствующие изменения в расчет арендной платы и вернуть (зачесть) излишне уплаченную сумму в порядке, установленном ст. 66 НК [5] (п. 9 письма МНС [6]) |*|.
При принятии решений местными исполкомами об увеличении (уменьшении) в 2020 г. размера ежегодной арендной платы после наступления предусмотренного Указом № 160 срока представления расчета арендной платы за 2020 г. организации при необходимости:
– вносят изменения в расчет арендной платы за земельные участки не позже 20-го числа второго месяца квартала, следующего за кварталом, в котором приняты указанные решения;
– исчисляют и уплачивают арендную плату, подлежащую доплате по прошедшему сроку (прошедшим срокам) уплаты, не позже даты, соответствующей ближайшему установленному сроку уплаты.
Указы № 101 и № 160 |*| также предусматривают случаи освобождения организаций от уплаты арендной платы. Так, например, земельные участки:
* Новации законодательства, в т.ч. затрагивающие арендные платежи, произошедшие в период пандемии
Примечания
1. Под объектами придорожного сервиса понимаются капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на придорожной полосе (в контролируемой зоне) республиканских автодорог, а также расположенные на земельном участке, часть которого находится на придорожной полосе (в контролируемой зоне), а другая часть непосредственно прилегает к придорожной полосе (контролируемой зоне) республиканских автодорог, и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения в пути следования (мотели, хостелы, гостиницы, кемпинги, СТО, объекты торговли и общественного питания, мойки, охраняемые стоянки, стоянки для автофургонов и автоприцепов для жилья), за исключением объектов, расположенных на земельных участках, предоставленных для строительства и (или) обслуживания АЗС (подп. 1.7.9 п. 1 Указа № 101, п. 3 ст. 238 НК).
2. Приемка объектов в эксплуатацию осуществляется согласно Положению № 716 [7].
Как организации следовало с учетом произошедших изменений в законодательстве уплатить арендную плату…
… за 2019 год
Первый пусковой комплекс введен в эксплуатацию 1 декабря 2019 г., а разрешение на строительство выдано только по 30 сентября 2019 г. Следовательно, с октября по ноябрь 2019 г. это был объект СНЗ, по которому арендные платежи за октябрь – ноябрь IV квартала 2019 г. должны быть увеличены на коэффициент 2. Поскольку право на льготу наступило с 1 декабря 2019 г., организации следует представить уточненный расчет арендной платы с учетом льготы за декабрь.
По второму пусковому комплексу арендные платежи увеличиваются в 2,5 раза с применением коэффициента 2 за IV квартал 2019 г.
Поскольку в 2019 г. не было методики расчета льготируемой и нельготируемой площади земельного участка, организация вправе разработать собственную методику и закрепить ее в ЛПА. Например, можно опре-делить удельный вес площади кафе в общей площади здания.
…за 2020 год
Так как декларация по уплате арендной платы за землю за 2020 г. представлялась организацией не позднее 20 февраля 2020 г., т.е. в период действия Указа № 101, ей следовало:
– по первому пусковому комплексу указать за I и II кварталы 2020 г. льготу;
– по второму пусковому комплексу применить к арендным платежам повышающий коэффициент 2,5 с применением коэффициента 2 |*|.
* Применение понижающих коэффициентов для уменьшения размера арендной платы за земельные участки
С 16 мая 2020 г. Указом № 160, в частности:
– установлено, что размер ежегодной арендной платы может быть увеличен не более чем в 2 раза;
– исключена обязанность по исчислению арендной платы с применением увеличения на коэффициент 2 за земельные участки (их части), занятые объектами СНС, ранее установленная подп. 1.15 п. 1 Указа № 101.
Так как положения Указа № 160 распространяются на отношения, возникшие с 1 января 2020 г., организация вправе внести изменения в расчет арендной платы и вернуть излишне уплаченные платежи.
