С 1 января 2011 г. начнет действовать новый порядок уплаты налога на недвижимость по зданиям и сооружениям, переданным в доверительное управление. Он определен в гл. 17 "Налог на недвижимость" Налогового кодекса РБ (далее – НК).

До указанной даты такой порядок в НК отсутствовал. Это вызывало много вопросов со стороны плательщиков.

Например, физическое лицо передает принадлежащие ему здания и сооружения в доверительное управление юридическому лицу, а юридическое лицо сдает эти здания и сооружения в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Кто в такой ситуации должен платить налог на недвижимость?

Ответ на данный вопрос можно получить:

– в 2010 г. – если направить в налоговый орган письменный запрос;

– в 2011 г. – из прямой нормы, содержащейся в новой редакции гл. 17 НК. Так, по зданиям и сооружениям, переданным в доверительное управление и (или) приобретенным в процессе доверительного управления, плательщиком признается вверитель, т.е. собственник зданий и сооружений, переданных в доверительное управление.

Остаточная стоимость зданий и сооружений, переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления, определяется вверителем самостоятельно в соответствии с законодательством, в т.ч. с учетом амортизации. В связи с этим существенно меняется порядок уплаты налога на недвижимость при сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в доверительном управлении.

Если здания и сооружения, переданные физическими лицами в доверительное управление, в настоящее время сдаются в аренду (иное возмездное или безвозмездное пользование) организациям, то налог на недвижимость платит организация-арендатор по ставке 1 %. С нового года по этим зданиям и сооружениям налог на недвижимость будет платить физическое лицо – их собственник, а ставка налога на недвижимость для физических лиц в 10 раз меньше, чем для организаций.

Изменения произошли и в отношении зданий и сооружений, принадлежащих иностранным организациям, не осуществляющим деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство.

Так, в 2010 г., если иностранная организация, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, передала свои здания и сооружения в доверительное управление и эти здания и сооружения сдаются в аренду белорусским организациям, налог на недвижимость платят белорусские организации – арендаторы.

С нового года иностранные организации, не осуществляющие деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, должны будут сами уплачивать налог на недвижимость по зданиям и сооружениям, переданным в доверительное управление.

Сооружения, смонтированные без фундамента на стенах и крышах домов, налогом на недвижимость больше облагаться не будут

Налогом на недвижимость облагаются здания и сооружения. Определение понятий "здание" и "сооружение" дано в ст. 185 НК. Но эти определения такие общие и неточные, что многие организации жаловались на то, что их здания и сооружения не подходят под данные определения. Кроме того, неточные определения вызывали вопросы и у налоговых инспекций при определении объекта налогообложения.

Например, в настоящее время под зданием понимается строительная система, предназначенная только для проживания и (или) пребывания людей. Получается, что все остальные здания, например предназначенные для хранения имущества, производства товаров (оказания услуг, выполнения работ), не должны облагаться налогом на недвижимость.

В таких условиях налоговым инспекциям приходилось сглаживать недостатки законодательства и объяснять плательщикам, что для определения объекта налогообложения лучше руководствоваться не определением, данным в НК, а Временным республиканским классификатором основных средств и нормативными сроками их службы, утвержденными постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 186.

С 1 января 2011 г. в определение понятия "здание" внесены изменения. Теперь зданием признается строительная система, состоящая из несущих, ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный (по мере необходимости и подземный) замкнутый объем, предназначенная для проживания и (или) пребывания людей (хранения имущества, производства товаров (работ, услуг) и выполнения иных функций) в зависимости от функционального назначения и выполнения различного вида производственных процессов.

В настоящее время у плательщиков имеются замечания и к определению понятия "сооружение". Так, расходятся мнения у министерств по поводу того, какие сооружения подлежат обложению налогом на недвижимость. Если МНС РБ считает, что все сооружения облагаются налогом на недвижимость, то Минэкономики РБ полагает, что облагаться налогом должны только сооружения, расположенные на земле, а сооружения, находящиеся на стенах, крышах зданий и т.п., обложению налогом не подлежат.

Кроме того, если читать буквально определение, содержащееся в НК, к сооружениям относятся только передаточные устройства.

Учитывая имеющиеся недоработки, в определение понятия "сооружение" также были внесены изменения.

Так, с 1 января 2011 г. сооружением признается объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенная для выполнения различного вида производственных процессов, хранения имущества, временного пребывания людей, перемещения людей и (или) грузов.

Для целей гл. 17 НК к сооружениям также относятся передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам.

Исходя из этого определения, можно сделать вывод, что сооружения, смонтированные без фундамента, на стенах и крышах домов, в частности многочисленные базовые станции сотовых операторов, налогом на недвижимость больше облагаться не будут.

В главе 17 НК появилось определение нового объекта налогообложения – "жилое помещение в многоквартирном доме". Жилым помещением в многоквартирном доме признается помещение (квартира, комната), предназначенное и пригодное для проживания физических лиц, либо доля в праве собственности на квартиру, комнату.

До 1 января 2011 г. вместо понятия "жилое помещение в многоквартирном доме" использовалось понятие "жилые помещения (квартиры, комнаты)".

В 2011 г. будет действовать измененный состав льгот по налогу на недвижимость

1. С 2011 г. у организаций будут исключаться из объекта обложения налогом на недвижимость здания и сооружения, в т.ч. не завершенные строительством, приобретенные за счет средств или полученные в виде международной технической помощи, на срок их использования в целях непосредственного осуществления такой помощи.

Это не новая льгота. Данное дополнение внесено в НК для приведения его норм в соответствие с Указом Президента РБ от 22.10.2003 № 460 "О международной технической помощи, предоставляемой Республике Беларусь" (далее – Указ № 460).

Так, не признается объектом обложения налогом на недвижимость получаемое в рамках международной технической помощи имущество, приобретенное за счет или полученное в виде международной технической помощи для непосредственного осуществления такой помощи, на срок его использования в данных целях (подп. 1.3 п. 1 Указа № 460).

Вниманию читателей: несмотря на то что НК приведен в соответствие с Указом № 460, до отмены этого указа необходимо пользоваться льготой, предусмотренной в нем, а не в НК. Указы Президента РБ имеют большую юридическую силу, чем НК.

 

2. В настоящее время от налога на недвижимость освобождаются здания и сооружения социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами) (подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК).

С 1 января 2011 г. указанная льгота будет предоставляться также организациям, признаваемым плательщиками налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц.

Это не новая льгота. В 2009–2010 гг. такой льготы не было в НК, однако она предоставлялась организациям в соответствии с письмом МНС РБ от 23.07.2010 № 2-2-12/866 "Об актуальных вопросах исчисления налога на недвижимость и отчислений в инновационные фонды" (вопрос 1 этого письма).

3. С 1 января 2011 г. будет расширена льгота, касающаяся автомобильных дорог общего пользования. От налога на недвижимость будут освобождаться объекты дорожного сервиса.

В НК не уточняется, что такое объекты дорожного сервиса. Поэтому надо пользоваться определением, содержащимся в ст. 1 Закона РБ от  02.12.1994 № 3434-XII "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности" (далее – Закон № 3434-XII).

В частности, объекты дорожного сервиса – это здания и сооружения, расположенные в пределах полосы отвода и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения (остановочные пункты автобусов, в т.ч. с павильонами, площадки для кратковременной остановки транспортных средств, площадки для отдыха со стоянками транспортных средств, устройства аварийно-вызывной связи и иные сооружения).

В настоящее время от налога на недвижимость освобождаются только автомобильные дороги общего пользования (подп. 1.7 п. 1 ст. 186 НК).

Напомним, что автомобильная дорога включает в себя земляное полотно с водоотводными сооружениями, дорожную одежду, искусственные сооружения, технические средства организации дорожного движения, инженерное оборудование и обустройство, защитные сооружения, а также расположенные на ней объекты дорожного сервиса (Закон № 3434-XII).

Таким образом, объекты дорожного сервиса входят в состав автомобильной дороги. Но когда это определение переносили из Закона № 3434-XII в НК, объекты дорожного сервиса из определения выпали.

Вот и получается, что в настоящее время от налога на недвижимость освобождаются только земляное полотно с водоотводными сооружениями, дорожная одежда, искусственные сооружения, технические средства организации дорожного движения, инженерное оборудование и обустройство, защитные сооружения. А объекты дорожного сервиса надо облагать налогом на недвижимость.

Но МНС РБ нашло выход из этой ситуации и освободило объекты дорожного сервиса от налога на недвижимость своим письмом от 16.04.2010 № 2-2-12/389 "Об актуальных вопросах исчисления налога на недвижимость" (вопрос 4 этого письма). Возможно, что плательщики не видели данное письмо в печати, так как оно направлено в налоговые инспекции с пометкой: "письмо публикации не подлежит".

4. С 1 января 2011 г. культовые здания и сооружения, включая не завершенные строительством, религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством, будут освобождаться от налога на недвижимость, в т.ч. в случае сдачи в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование таких зданий и сооружений (их частей) иным религиозным организациям.

В настоящее время религиозным организациям приходится платить налог на недвижимость по зданиям и сооружениям, сдаваемым в аренду (иное возмездное или безвозмездное пользование) другим религиозным организациям (п. 2 ст. 186 НК).

Для применения льготы по налогу на недвижимость в отношении культовых зданий и сооружений религиозная организация должна быть зарегистрирована в порядке, установленном Законом РБ от 17.12.1992 № 2054-XII "О свободе совести и религиозных организациях", и включена в Перечень религиозных организаций, культовые здания и сооружения которых не облагаются налогом на недвижимость, утвержденный Указом Президента РБ от 01.12.2005 № 571 "Об освобождении религиозных организаций от обложения земельным налогом и налогом на недвижимость".

5. С 1 января 2011 г. будут освобождены от налога на недвижимость здания и сооружения организаций потребительской кооперации, относящиеся к объектам торговли и общественного питания и расположенные в сельской местности.

С 1 января 2011 г. расширяется перечень организаций, которым можно сдавать в аренду здания и сооружения без потери льгот по налогу на недвижимость

Так, с нового года не подлежат обложению налогом на недвижимость освобожденные от налога здания и сооружения (их части), сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета. В настоящее время льгота по налогу на недвижимость сохраняется только при сдаче в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование зданий и сооружений организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета на возмещение убытков от этой деятельности.

Такое запоздалое изменение вносится в связи с тем, что с 1 января 2009 г. вступил в силу Бюджетный кодекс РБ от 16.07.2008 № 412-З.

Субсидия – это бюджетный трансферт, предоставляемый организации, физическому лицу на условиях участия в финансировании (софинансировании) для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг) либо частичного возмещения целевых расходов. Таким образом, с 1 января 2009 г. субсидии на покрытие убытков в нашей стране больше не предоставляются.

Как видим, налоговые инспекции не заметили данное новшество и в течение 2 лет предоставляли льготы всем организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность, получающим субсидии из бюджета. При этом они не обращали внимания, на какие цели получены субсидии.

Кроме того, в 2011 г. будут сохраняться льготы по налогу на недвижимость за организациями, сдающими в аренду (иное возмездное или безвозмездное пользование) здания и сооружения дипломатическим представительствам и консульским учреждениям, а также специализированным учебно-спортивным учреждениям профсоюзов, финансируемым за счет средств государственного социального страхования.

Проблемы, существующие при возникновении и прекращении льгот в 2010 году

В настоящее время при возникновении у организаций права на освобождение от налога на недвижимость годовая сумма налога на недвижимость уменьшается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости зданий, сооружений и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1 января отчетного года (при возникновении в течение отчетного года права на льготу на иную дату – на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 6 ст. 189 НК).

Написано очень сложно, поэтому понять, что в п. 6 НК допущена ошибка, можно только в том случае, если применять его на практике.

Пример 1

Остаточная стоимость здания на 1 января 2010 г. составляет 100 млн. руб. В июне 2010 г. здание было включено в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь.

От налога на недвижимость освобождаются здания и сооружения, признаваемые в установленном порядке материальными историко-культурными ценностями, включенные в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, по перечню таких ценностей, утвержденному Президентом РБ, при условии выполнения их собственниками (владельцами) законодательства об охране историко-культурного наследия (подп. 1.6 п. 1 ст. 186 НК).

Таким образом, с III квартала 2010 г. организация не должна платить по этому зданию налог на недвижимость. Но если следовать норме НК, получается, что налог надо платить до конца года, пусть и в меньшем размере.

Дело в том, что на 1 июля 2010 г. остаточная стоимость здания составляет 95 млн. руб. Выходит, что в начале года налог исчислен исходя из 100 млн. руб., а при получении льготы его должны уменьшить на сумму, исчисленную исходя из 95 млн. руб. Таким образом, 5 млн. руб. будут облагаться налогом на недвижимость до конца года. Что такое 5 млн. руб.? Это амортизационные отчисления, начисленные по зданию в I полугодии 2010 г. Но разве облагается налогом на недвижимость амортизация зданий? Исходя из содержания п. 6 ст. 189 НК получается, что облагается.

Справедливости ради отметим, что нам не известны случаи, чтобы налоговые инспекции в данной ситуации облагали амортизацию зданий и сооружений налогом на недвижимость. Чтобы не обострять ситуацию, они предпочитают не применять те нормы НК, в которых допущены ошибки.

С 1 января 2011 г. эта ошибка будет исправлена.

В следующем году при возникновении у организаций права на освобождение от налога на недвижимость годовая сумма такого налога будет уменьшаться на его суммы, исчисленные исходя из остаточной стоимости зданий, сооружений и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1 января отчетного года (при возникновении в течение отчетного года объектов налогообложения на иную дату – 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение объектов налогообложения) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Пример 2

Организация приобрела в феврале 2011 г. здание, остаточная стоимость которого на 1 апреля 2011 г. составляет 100 млн. руб. В связи с появлением нового объекта налогообложения организация не позднее 20 апреля 2011 г. представила в налоговую инспекцию уточненную налоговую декларацию. В июне 2011 г. здание было включено в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, следовательно, со II полугодия 2011 г. оно освобождается от обложения налогом на недвижимость. Поэтому не позднее 20 июля 2011 г. организация должна представить в налоговую инспекцию еще одну уточненную налоговую декларацию. В этой декларации сумма налога на недвижимость должна быть уменьшена на сумму налога, исчисленную исходя из остаточной стоимости здания по состоянию на 1 апреля 2011 г., а не на 1 июля 2011 г.

 

Аналогичным образом была исправлена ошибка, допущенная во второй части п. 6 ст. 189 НК. В настоящее время при утрате права на освобождение от налога на недвижимость его годовая сумма увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости зданий, сооружений и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1 января отчетного года (при утрате в течение отчетного года права на льготу на иную дату – на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором утрачено право на льготу) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

С 1 января 2011 г. при утрате права на освобождение от налога на недвижимость годовая сумма этого налога будет увеличиваться на суммы налога, исчисленные исходя из остаточной стоимости зданий, сооружений и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1 января отчетного года (при возникновении в течение отчетного года объектов налогообложения на иную дату – на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение объектов налогообложения) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Пример 3

Ситуация 1

Остаточная стоимость здания, освобожденного от налога на недвижимость, составляет на 1 января 2010 г. 100 млн. руб., на 1 июля 2010 г. – 95 млн. руб. Право на льготу было утрачено во II квартале т.г. Следовательно, налог на недвижимость за II полугодие 2010 г. исчисляется исходя из 95 млн. руб., хотя согласно НК налоговая база по налогу на недвижимость определяется исходя из остаточной стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1 января календарного года.

Ситуация 2

Остаточная стоимость здания, освобожденного от налога на недвижимость, составляет на 1 января 2011 г. 100 млн. руб., на 1 июля 2011 г. – 95 млн. руб. Право на льготу было утрачено во II квартале т.г. Следовательно, налог на недвижимость за II полугодие 2011 г. исчисляется исходя из 100 млн. руб.

Пример 4

Здание приобретено в I квартале 2011 г. С этого же момента возникло право на льготу по налогу на недвижимость. Это право было утрачено в III квартале 2011 г. В данном случае налог на недвижимость исчисляется за IV квартал 2011 г. исходя из остаточной стоимости здания не на 1 октября, а на 1 апреля 2011 г.