В 2011 г. жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилых домов будут применять ставку налога на недвижимость в размере 0,1 %
В настоящее время для физических лиц, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, годовая ставка налога на недвижимость установлена в размере 0,1 %. Такая же ставка определена для гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, садоводческих товариществ (для организаций – в размере 1 %) (ст. 188 Налогового кодекса РБ (далее – НК РБ)).
С 1 января 2011 г. жилищно-строительные, потребительские кооперативы, товарищества собственников, созданные для обслуживания жилых домов, в части, приходящейся на граждан – членов кооперативов, товариществ получают возможность платить налог на недвижимость по льготной ставке – 0,1 %.
Справочно: некоторые жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилых домов в 2009–2010 гг. обращались в МНС РБ с вопросом, по какой ставке платить налог на недвижимость по находящимся у них на балансе сооружениям. На этот вопрос они получали следующий ответ: МНС РБ считает возможным производить исчисление и уплату налога на недвижимость от стоимости таких сооружений по ставке 0,1 %.
Естественно, что те жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилых домов, которые не обращались с запросами в МНС РБ, не знали о таких ответах и платили налог на недвижимость по ставке 1 %, т.е. в 10 раз больше.
Местным Советам депутатов предоставлено право изменять ставки налога на недвижимость
С 1 января 2011 г. в НК РБ переносятся нормы Указа Президента РБ от 09.03.2010 № 143 "Об отдельных вопросах налогообложения" (далее – Указ № 143) о предоставлении права местным Советам депутатов изменять ставки налога на недвижимость.
Таким образом, местные Советы депутатов и в новом году будут иметь право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. Решения местных Советов депутатов об увеличении ставок налога на недвижимость не распространяются на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, получающих государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета.
Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) согласно решениям местных Советов депутатов, производятся с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором соответствующее решение вступило в силу.
Несмотря на принятые меры по упрощению исчисления налога на недвижимость и сокращению объекта налогообложения, предоставление местным Советам депутатов права изменять ставки налога существенно усложняет исчисление налога на недвижимость.
В НК РБ опять не определено, куда надо платить налог на недвижимость
В НК РБ по-прежнему не сказано, куда плательщики должны перечислять налог на недвижимость. В этом году ситуация была исправлена с принятием Указа № 143. С нового года отдельные положения Указа № 143 будут содержаться в НК РБ. Однако такая важная норма, которая определяет, куда платить налог на недвижимость, почему-то не перенесена в НК РБ.
В настоящее время плательщикам надо руководствоваться нормами подп. 2.1 п. 2 Указа № 143. Так, при наличии у плательщика налога на недвижимость объектов налогообложения за пределами административно-территориальной единицы, на территории которой он состоит на учете в налоговом органе, налог на недвижимость по таким объектам исчисляется по ставке налога с применением коэффициента, установленного на территории административно-территориальной единицы по месту нахождения объектов налогообложения, под которым понимаются:
– для сооружений, находящихся одновременно на территории нескольких административно-территориальных единиц (устройства электропередачи и связи, трубопроводы, газопроводы и иные аналогичные объекты), – место нахождения организаций или их филиалов, представительств и иных обособленных подразделений, у которых такие объекты учитываются по данным бухгалтерского учета, а для иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, – место постановки таких организаций на учет в налоговых органах республики;
– для остальных сооружений и зданий – место нахождения таких зданий и сооружений.
Вниманию читателей: возможно, с 1 января 2011 г. Указ № 143 в связи с тем, что его нормы в основном перенесены в НК РБ, будет признан утратившим силу. Тогда в данном вопросе возникнет правовой вакуум.
Организации должны информировать налоговые инспекции о том, что взяли в аренду здания и сооружения у физических лиц
При передаче физическим лицом в течение календарного года в аренду, иное возмездное и безвозмездное пользование здания или сооружения (их части) организации налог на недвижимость физическому лицу исчисляется за истекший период календарного года, включая месяц, в котором была осуществлена передача в аренду, иное возмездное и безвозмездное пользование такого здания или сооружения (их части) (п. 3 ст. 189 НК РБ).
В настоящее время проблема заключается в том, что налоговые инспекции не владеют информацией о том, сдает в аренду физическое лицо здания и сооружения организациям или нет. На практике довольно часто встречаются случаи, когда налоговые инспекции тратят много сил, времени и средств для того, чтобы исчислить налог на недвижимость физическим лицам, вручить им до 1 августа текущего года извещения об уплате налога. Потом они контролируют, чтобы налог поступил в бюджет не позднее 15 ноября текущего года. Когда налог не поступает вовремя в бюджет, налоговые инспекции начинают принимать меры по взысканию налога с физических лиц в судебном порядке. Вот тут и выясняется, что гражданин налог платить не должен, так как сдал свое здание или сооружение в аренду юридическому лицу.
Чтобы упростить работу налоговым инспекциям, с 1 января 2011 г. организации при заключении с физическим лицом договоров доверительного управления имуществом, аренды здания или сооружения (их части), иного их возмездного и безвозмездного пользования в течение 30 дней с даты заключения таких договоров должны будут представлять в налоговые инспекции по месту постановки на учет копии этих договоров.
Вниманию читателей: копии договоров должны быть представлены не в налоговые инспекции по месту постановки на учет физических лиц, а в налоговые инспекции по месту постановки на учет организаций. Затем налоговые инспекции должны направить эти копии в налоговые инспекции по месту постановки на учет физических лиц.
Освобождаются от пени организации, которые арендуют здания и сооружения у физических лиц
В настоящее время пени не начисляются только на суммы налогов, сборов (пошлин), подлежащие доплате согласно налоговым декларациям (расчетам), представленным не позднее 1 апреля текущегогода по итогам проведения в соответствии с законодательством переоценки (изменения стоимости) числящихся в бухгалтерском учете в составе внеоборотных активов основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования (подп. 3-1 п. 3 ст. 52 НК РБ).
Освобождение от пени действует при условии полной уплаты подлежащих доплате сумм налогов, сборов (пошлин) не позднее 10 апреля текущего года.
С 2011 г. пени не будут начисляться также на суммы налогов, сборов (пошлин), подлежащие доплате согласно налоговым декларациям (расчетам), представленным не позднее 1 апреля текущего года по результатам пересчета налога на недвижимость в соответствии с п. 2 ст. 187 НК РБ.
Дело в том, что налоговая база налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории республики и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования. При этом названная в договоре стоимость должна быть не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из их оценки, произведенной в порядке, установленном Указом Президента РБ от 28.03.2008 № 187 "Об утверждении Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений" (далее – Указ и Положение соответственно).
Оценка принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений производится государственными организациями с использованием информации, которой на 20 января (срок представления налоговой декларации (расчета) по налогу на недвижимость организаций за текущий год) отчетного года физически быть не может, потому что:
– не позднее 1 марта текущего года организации по государственной регистрации представляют в местные исполнительные комитеты и соответствующие налоговые органы сводную ведомость оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам;
– не позднее 10 февраля текущего года до сведения МНС РБ доводятся коэффициенты переоценки зданий и сооружений;
– не позднее 1 марта текущего года местные исполнительные комитеты должны представить в налоговые инспекции расчетную стоимость 1кв. м типового здания или сооружения на начало года.
Таким образом, организации по объективным причинам не могут своевременно определить стоимость арендуемых у физических лиц зданий и сооружений. Следовательно, они вынуждены платить пени за неправильную уплату налога в бюджет.
На эти проблемы уже обращалось внимание в статье, опубликованной в журнале в январе т.г.
После выхода статьи МНС РБ своим письмом от 19.01.2010 № 2-2-8/57 "О налоге на недвижимость" дало возможность организациям внести соответствующие изменения и дополнения в налоговую декларацию, представить ее в налоговые органы не позднее 20 марта 2010 г. и произвести доплату налога не позднее 22 марта 2010 г., освободив тем самым организации от уплаты пени и санкций. Имело ли право МНС РБ устанавливать сроки представления уточненных деклараций и доплаты налога? Или это могут делать только Президент РБ и НК РБ? Сейчас не будем разбираться в этом. Главное, что с 2011 г. данная проблема решена на законодательном уровне.
Остался еще один нерешенный вопрос. В рамках Указа оценку могут производить только государственные организации (территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и налоговые инспекции). Оценка объекта недвижимости в соответствии с Положением определяется 3 способами. В связи с этим организации вынуждены узнавать все 3 стоимости и платить налог на недвижимость от наибольшей.
Раньше высказывались мнения, что организациям будет предоставлено право самим определять стоимость зданий и сооружений в соответствии с порядком, изложенным в Положении. Но соответствующих дополнений и изменений в НК РБ не внесено. Поэтому возникают следующие вопросы, требующие разъяснений МНС РБ:
1) могут ли организации самостоятельно определять стоимость зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам (или это, как и раньше, могут делать только уполномоченные государственные организации)?
2) если организации сами могут определять стоимость зданий и сооружений, то каким образом это сделать: определить все 3 стоимости и выбрать наибольшую или можно определить какую-то одну?
Уплата налога на недвижимость организациями, переходящими с упрощенной системы на общий порядок налогообложения
В настоящее время если организация, применяющая особые режимы налогообложения, не предусматривающие уплату налога на недвижимость, в течение года переходит на общий порядок налогообложения, то налог на недвижимость исчисляется исходя из остаточной стоимости зданий, сооружений и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором организацией осуществлен переход на применение общего порядка налогообложения, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 8 ст. 189 НК РБ).
О том, что в п. 8 НК РБ есть ошибка, первыми заметили организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН).
Пример 1
Организация, применяющая УСН, принимает решение перейти с 1 июля 2010 г. на общую систему налогообложения. С 1 июля 2010 г. она будет платить все налоги и сборы в общем порядке, кроме налога на недвижимость. Налог на недвижимость организация начнет платить только с IV квартала 2010 г., т.е. с квартала, следующего за кварталом, в котором она перешла на применение общего порядка налогообложения.
Получается, что III квартал выпадает из налогообложения.
Теперь эта ошибка исправлена. С 1 января 2011 г. если организация, применяющая особые режимы налогообложения, не предусматривающие уплату налога на недвижимость, в течение года переходит на общий порядок налогообложения, то налог на недвижимость исчисляется исходя из остаточной стоимости зданий, сооружений и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, в котором организацией осуществлен переход на применение общего порядка налогообложения, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
Пример 2
Организация применяет УСН с уплатой НДС. Отчетным периодом для нее является календарный месяц.
Применение организациями и индивидуальными предпринимателями упрощенной системы прекращается, и они осуществляют исчисление и уплату налогов, сборов (пошлин) и отчислений в бюджет либо государственные внебюджетные фонды, арендной платы за землю в общем порядке начиная с месяца, следующего за отчетным периодом, в котором ими принято решение об отказе от применения упрощенной системы (п. 6 ст. 286 НК).
Организация в феврале 2011 г. приняла решение отказаться от применения УСН. Она должна с 1 марта 2011 г. перейти на общий порядок налогообложения. В этом случае организация начинает уплачивать налог на недвижимость с 1 января 2011 г.
В подобных ситуациях организациями соответствующие изменения и (или) дополнения вносятся в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость не позднее 20-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место возникновение либо утрата права на освобождение от налога на недвижимость, выбытие либо поступление зданий исооружений, в т.ч. зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства, переход с особого режима налогообложения на общий порядок налогообложения.
Таким образом, в данном случае организация должна представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость за 2011 г. не позднее 20 апреля 2011 г.
Однако при уплате налога на недвижимость никаких скидок для организаций, переходящих с УСН на общий прядок налогообложения, не предусмотрено.
Уплата налога на недвижимость производится всеми организациями ежеквартально не позднее 22-го числа первого месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога (п. 11 ст. 189 НК РБ).
Таким образом, организация должна была уплатить налог на недвижимость за I квартал 2011 г. не позднее 22 января 2011 г.
Следовательно, за несвоевременную уплату этого налога ей необходимо заплатить пеню.
Еще одна нестыковка заключается в том, что организации придется уплатить налог на недвижимость за январь и февраль 2011 г., т.е. за период, когда она применяла УСН, хотя в НК РБ определено, что организации, применяющие УСН, не должны платить налог на недвижимость.
Как видим, в данном случае при исправлении одной ошибки разработчики допустили несколько новых.
