Как правильно выстроить алгоритм действий при приватизации?
Приватизация жилых помещений – приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством (п. 1 ст. 134 ЖК**).
__________________________
** Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК).
Приватизация жилых помещений может осуществляться по решению местных исполнительных и распорядительных органов, а также органов управления организаций, в хозяйственном ведении которых находятся жилые помещения (часть первая п. 2 ст. 136 ЖК).
Шаг 1. Определяем объект приватизации.
Под объектами приватизации понимаются занимаемые гражданами жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные им в соответствии с законодательством с учетом строений и сооружений, пространственно отделенных от объема этих жилых помещений и предназначенных для хозяйственно-бытовых нужд граждан (п. 3 ст. 134 ЖК; п. 1 постановления № 421***).
__________________________
*** Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28.05.2013 № 421 "Об утверждении Положения об определении стоимости объектов приватизации" (далее – постановление № 421).
Шаг 2. Субъекты приватизации. Подача ими заявления.
Субъектами приватизации жилых помещений являются граждане.
Заявление о приватизации подает работник (наниматель жилого помещения) в организацию, на праве хозяйственного ведения которой находится жилое помещение (п. 2 ст. 134, часть первая п. 1 ст. 136 ЖК).
Внимание! Заявление о приватизации должно быть подписано всеми проживающими в данном помещении гражданами – как участвующими, так и не участвующими в приватизации.
При этом лица, не участвующие в приватизации, подписывают соответствующий отказ от своего участия в самом заявлении.
К заявлению о приватизации жилого помещения прилагаются документы, перечень которых определен Президентом Республики Беларусь (часть вторая п. 1 ст. 136 ЖК; подп. 1.1.9 п. 1 Указа № 200****).
__________________________
**** Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан".
Шаг 3. Принимаем решение о приватизации.
Приватизация осуществляется по решению органов управления организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения.
Заявление о приватизации должно поступить в орган управления организаций, в хозяйственном ведении которых находятся жилые помещения. Таким органом в организации, как правило, является ее исполнительный орган – руководитель.
Решение о приватизации жилого помещения должно быть принято в течение 1 месяца со для подачи заявления (часть третья п. 2 ст. 136 ЖК).
Необходимо иметь в виду, что срок действия решения о приватизации – 1 год. И если за это время договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения не будет заключен, то решение о приватизации утратит силу.
Шаг 4. Создаем комиссию и оцениваем стоимость жилого помещения.
Комиссия создается приказом руководителя из состава работников организации. До этого должно быть принято совместное решение администрации и профбюро о разрешении отчуждения имущества организации путем заключения договора купли-продажи на условиях приватизации.
В состав комиссии целесообразно включить специалистов юридического, экономического профиля, бухгалтера.
Комиссия по приватизации определяет оценочную стоимость жилого помещения для приватизации. Порядок определения стоимости жилого помещения регулирует постановление № 421.
Справочно: общую площадь жилого помещения определяют как сумму площадей жилых и подсобных помещений, расположенных в надземных этажах, в т.ч. мансардных, а также цокольных и подвальных этажах, отапливаемых пристройках и верандах, без учета площадей неотапливаемых (холодных) помещений, лоджий, балконов, террас.
Для целей приватизации применяется оценочная стоимость жилых помещений с учетом их потребительских качеств, определяемая на 1-е число месяца, в котором подано заявление о приватизации жилого помещения.
Детально порядок определения оценочной стоимости жилого помещения изложен в постановлении № 421.
Шаг 5. Согласовываем решение с собственником.
Юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, передавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (пп. 1, 3 ст. 267 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Вопросы продажи жилого помещения (в т.ч. на условиях приватизации) тоже подлежат согласованию с собственником имущества.
Отчуждение имущества государственного жилищного фонда подлежит согласованию с органом государственного управления, в подчинении которого находится соответствующая организация.
Собственнику имущества должны быть представлены следующие документы:
1) обоснование необходимости отчуждения жилого помещения на условиях приватизации;
2) копия заявления работника о приватизации;
3) выписка из протокола совместного заседания профбюро и администрации;
4) копия договора найма жилого помещения;
5) справка-описание имущества;
6) справки о занимаемом жилом помещении и составе семьи;
7) выписка из лицевого счета (запрашивается у нанимателя, выдает расчетно-справочный центр, на обслуживании которого находится жилой дом);
8) копии свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и технического паспорта на жилое помещение;
9) копия свидетельства на землю (в случае отчуждения жилого дома);
10) копия инвентарной карточки учета объекта основных средств;
11) копия акта оценки;
12) другие необходимые документы.
Обращение о согласовании приватизации должно быть рассмотрено собственником не позднее 15 дней, а в случае необходимости дополнительного изучения и проверки – не позднее 1 месяца (п. 3 ст. 17 Закона Республики Беларусь от 18.08.2011 № 300 "Об обращениях граждан и юридических лиц").
Шаг 6. Заключаем договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения.
После получения согласования собственника с нанимателем жилого помещения (работником) заключается договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения.
Договоры купли-продажи приватизируемого жилого помещения подлежат нотариальному удостоверению (п. 4 ст. 136 ЖК).
Шаг 7. Оплата стоимости приватизируемого жилого помещения.
Одной из особенностей договоров приватизации является определение порядка расчета за жилье. При расчетах в этих случаях могут быть использованы именные приватизационные чеки "Жилье".
В обращении сейчас находятся и используются только перерегистрированные именные приватизационные чеки "Жилье".
Жилые помещения передаются в собственность безвозмездно, если сумма именных приватизационных чеков "Жилье" равна стоимости этих помещений, определяемой в ценах на 31 декабря 1991 г.
Приватизация жилых помещений на возмездной основе осуществляется в случае, если у граждан нет именных приватизационных чеков "Жилье".
Оплата стоимости приватизируемых жилых помещений может производиться в рассрочку до 40 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10 % остаточной стоимости этих жилых помещений, подлежащей оплате (ст. 144 ЖК).
При неуплате в течение 1 года очередных взносов организация, являющаяся стороной договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор.
Шаг 8. Государственная регистрация сделки купли-продажи жилого помещения на условиях приватизации.
Как известно, сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента ее государственной регистрации (п. 4 ст. 9 Закона о регистрации*).
__________________________
* Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".
После нотариального удостоверения договора купли-продажи приватизируемого помещения покупатель получает пакет документов для регистрации перехода права собственности: договор купли-продажи, подлинники свидетельства о государственной регистрации и техпаспорт под расписку (расписка остается у продавца).
Покупатель приватизируемого жилого помещения должен совершить следующие действия:
1) обратиться в РУП "Минское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение;
2) получить свидетельство о государственной регистрации на свое имя, представить копию продавцу;
3) заключить договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в расчетно-справочном центре.
После заключения договора купли-продажи продавец-организация обязана расторгнуть договор найма жилого помещения с момента регистрации перехода права собственности.
Расторжение договора возможно осуществить двумя способами:
1) путем направления в адрес покупателя (работника) письма с извещением о расторжении договора найма;
2) путем заключения дополнительного соглашения к договору найма.
Внимание! Договор найма и дополнительные соглашения к нему подлежат регистрации в местном исполнительном распорядительном органе (ст. 9 ЖК).
