Из письма в редакцию:
«Наша организация арендовала жилую квартиру у физического лица и по договору безвозмездного пользования будет предоставлять ее своему работнику. Возникли вопросы:
1) учитывают ли при налогообложении прибыли суммы арендной платы и коммунальных расходов?
2) облагают ли НДС суммы арендной платы и коммунальных расходов?
3) возникает ли у организации объект обложения налогом на недвижимость?
Людмила Леонидовна, бухгалтер»
Налог на прибыль
Арендная плата и коммунальные расходы, оплаченные организацией по жилью, арендованному для проживания своего работника, являются расходами социального характера и не учитываются при налогообложении прибыли (подп. 1.1, абз. 10 подп. 1.3 п. 1, п. 3 ст. 173 НК [1]).
При этом не имеет значения, кто является арендодателем такого жилья: физическое лицо, ИП или организация.
НДС
Расходы по оплате арендной платы и коммунальных платежей по жилью, арендованному для личного пользования работников, не являются объектом обложения НДС.
Справочно: не признается объектом обложения НДС стоимость работ (услуг), приобретенных (оплаченных) плательщиком для своих работников и (или) членов их семей, а также для пенсионеров, ранее у них работавших (подп. 2.15 п. 2 ст. 115 НК).
Суммы «входного» НДС по арендной плате и коммунальным платежам не принимаются к вычету и относятся на увеличение стоимости этих расходов (п. 11 ст. 132, абз. 3 подп. 24.9 п. 24 ст. 133 НК).
Налог на недвижимость
У организации-арендатора возникает объект обложения налогом на недвижимость при аренде помещения у ИП или физического лица на основании следующих норм.
По общему правилу по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду или иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком налога на недвижимость |*| признают организацию-арендатора (ссудополучателя) (абз. 3 п. 1 ст. 226 НК).
* Исчисление налога на недвижимость организациями, применяющими УСН
Вместе с тем освобождаются от налога на недвижимость у плательщиков-организаций капитальные строения (здания, сооружения), их части государственного жилищного фонда и жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций одноквартирных жилых домов, жилых помещений в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, неиспользуемых для проживания физическими лицами) (подп. 1.1 п. 1 ст. 228 НК).
Для расшифровки вышеназванных понятий приведу нормы письма МНС [2]: государственный жилищный фонд включает в себя республиканский жилищный фонд (часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности) и коммунальный жилищный фонд (часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности), а жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности представляет собой часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности (ст. 10 ЖК [3]).
Поскольку жилые помещения, которые организации арендуют у физических лиц, относятся к жилищному фонду граждан и в период нахождения в аренде у организаций такие жилые помещения не переходят в разряд объектов государственного жилищного фонда или объектов жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности, то, учитывая положения абз. 3 части первой п. 1 ст. 226 НК, в отношении указанных жилых помещений организациям следует уплачивать налог на недвижимость в общеустановленном порядке без применения налоговых льгот, предусмотренных подп. 1.1 п. 1 ст. 228 НК.
Таким образом, арендуя у физлица жилое помещение для проживания своего работника, организация-арендатор является плательщиком налога на недвижимость.
Важно! Организация, арендующая у физлица жилое помещение, должна подать в налоговый орган по месту постановки на учет копию акта приемки-передачи с приложением договора аренды. Срок подачи – в течение 30 календарных дней со дня составления такого акта (абз. 3 п. 18 ст. 232 НК) |*|.
* Бухгалтерский учет возмещаемых расходов по договорам аренды
При признании организации-арендатора плательщиком налога на недвижимость исчисление и уплата налога на недвижимость по арендованному жилому помещению производятся с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором организация признана плательщиком налога на недвижимость (часть первая п. 4 ст. 232 НК).
Налоговая база налога на недвижимость определяется исходя из стоимости жилого помещения, указанной в договоре аренды, но не менее стоимости этого помещения исходя из его оценки:
1) определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – территориальные организации) по обращениям собственников на 1 января текущего года;
2) указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) жилого помещения на 1 января текущего года, выданном оценщиком (ИП либо работником ИП или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
3) произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (п. 2 ст. 229 НК).
Иной порядок установлен Положением № 187. Так, при отсутствии оценочной стоимости жилого помещения, определяемой территориальными организациями, организация-арендатор вправе оценить его самостоятельно:
– либо умножением стоимости объекта, использованной в качестве налоговой базы в предыдущем налоговом периоде, на коэффициент переоценки;
– либо применив показатель базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения, умножив его на площадь арендуемого жилья (подп. 3.2 п. 3 Положения № 187 [4]).
Справочно: данные коэффициенты не позднее 10 февраля текущего года доводятся Минстройархитектуры до сведения МНС и Госкомимущества.
Таким образом, для расчета налога на недвижимость по арендованному жилью организация должна сравнить стоимость этого жилья, указанную в договоре аренды, с его стоимостью, определенной согласно приведенным методам.
Для исчисления налога выбирают наибольшее значение стоимости этого жилья. То есть если стоимость жилья в договоре аренды является наибольшей по сравнению со стоимостью, определенной в соответствии с установленным порядком его оценки, то организация налог на недвижимость |*| исчисляет исходя из стоимости, указанной в договоре. Если договорная стоимость жилья ниже стоимости жилья, определенной исходя из его оценки, налог исчисляется исходя из стоимости оценки (п. 2 ст. 229 НК).
* Определение плательщика налога на недвижимость при субаренде недвижимости
Приведу примеры.
Пример 1
Аренда квартиры
Физлицо сдает в аренду коммерческой организации 1-комнатную квартиру. Организация заключила с работником договор на безвозмездное пользование этим помещением.
Плательщиком налога на недвижимость по арендованной квартире является организация-арендатор.
Важно! ИП признаются физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (п. 1 ст. 19 НК). Таким образом, все нормы по налогу на недвижимость при аренде жилого помещения у физических лиц распространяется также и на ИП.
Пример 2
Аренда жилого дома
ИП с 6 марта 2020 г. сдает в аренду коммерческой организации жилой дом для проживания в нем работников организации.
Плательщиком налога на недвижимость по арендованному жилью также будет признаваться организация-арендатор. Уплачивать налог на недвижимость следует со II квартала 2020 г.
Искренне Ваша, Ольга Павловна
