Ситуация 1. Действия с недвижимостью, которые не меняют объект налогообложения

Организация планирует произвести реконструкцию здания, а также частичную ликвидацию сооружения.

Меняется ли в этих случаях объект налогообложения и надо ли организации корректировать в течение года сумму налога на недвижимость?

Не меняется. Не надо.

При частичной ликвидации сооружения не происходит выбытие объекта, а при реконструкции (модернизации, дооборудовании) здания не создается новый объект обложения налогом на недвижимость.

Следовательно, у организации в 2015 г. отсутствует основание для внесения изменений в налоговую декларацию (расчет) по указанному налогу (оно появится в 2016 г.).
Обоснуем наш вывод.

Объектами обложения налогом на недвижимость признают здания, сооружения (их части,) являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК)) |*|.

* Особенности исчисления и уплаты налога на недвижимость в 2015 г. доступны всем на портале GB.BY

Справочно: для целей исчисления налога на недвижимость зданием, сооружением признают строительную систему, предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимая в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям).

К зданиям, сооружениям также относят иные объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как здания и сооружения для целей определения нормативных сроков службы основных средств, передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и другие объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств.

Исчисление и уплата налога на недвижимость по зданиям, сооружениям (их частям), выбывающим либо приобретенным в течение налогового периода, производятся в следующем порядке:

по выбывающим – прекращаются с квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие выбытия (часть первая п. 7 ст. 189 НК);

по приобретенным – годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных либо возникших зданий, сооружений (их частей) на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (часть вторая п. 7 ст. 189 НК).

То есть при выбытии части сооружения не происходит выбытие объекта, а при реконструкции (модернизации, дооборудовании) здания не создается новый объект обложения налогом на недвижимость |*|.

* Новации, произошедшие в перечне объектов недвижимости в 2015 г., доступны для подписчиков электронного "ГБ"

Ситуация 2. Документальное подтверждение права на льготу

Организация – участник долевого строительства (дольщик) хочет воспользоваться правом на освобождение от налога на недвижимость в течение первого года с момента ввода в эксплуатацию помещения (офиса).

Какие документы являются основанием для применения льготы?

Договор долевого строительства и копия акта приемки объекта в эксплуатацию.

По изолированным помещениям, строительство которых осуществляется на основании договоров долевого строительства, инвесторы вправе применить льготу по налогу на недвижимость по введенным в действие зданиям и сооружениям при наличии договора долевого строительства и копии акта приемки объекта в эксплуатацию, составленного по установленной форме, подписанного членами приемочной комиссии и утвержденного в установленном порядке.

Обоснуем наш вывод.

Объектом обложения налогом на недвижимость признают здания и их части, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 НК).

Впервые введенные в действие здания организаций в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию освобождаются от налога на недвижимость (подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК).

Приемка в эксплуатацию зданий оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339 (пп. 6–7 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее – Положение)).

Акт приемки объекта в эксплуатацию:

– подписывается всеми членами приемочной комиссии;

– утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию.

Датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (п. 8 Положения).

Таким образом, по зданиям, на которые распространяются нормы Положения, вышеназванная льгота может быть применена только с даты подписания акта приемки завершенного строительством объекта приемочной комиссией.

По общему правилу организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (п. 12 Положения), хотя собственником построенного по договору долевого строительства объекта (части объекта, в т.ч. изолированного помещения) выступает не застройщик, а дольщик (инвестор).

При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы", не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика. В этом случае заказчик, застройщик по окончании строительства передают третьему лицу (в т.ч. дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10) (п. 52 Инструкции № 10).

Юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, принимает объект (часть объекта) к бухгалтерскому учету на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с требованиями п. 52 Инструкции № 10, с отражением по дебету счета 08 и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (п. 53 Инструкции № 10).
Таким образом, при наличии необходимых документов организация-дольщик вправе воспользоваться льготой в отношении построенного изолированного помещения (офиса).

Справочно: изолированное помещение – это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 6 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").

Ситуация 3. Определение налоговой базы по объекту недвижимости, взятому в аренду у нерезидента

Юридическое лицо – резидент Республики Беларусь арендует у организации-нерезидента здание, расположенное на территории Республики Беларусь. В договоре указана стоимость здания в валюте, которая ежегодно не пересматривается.

Как в данном случае определить налоговую базу для целей исчисления налога на недвижимость?

Исходя из стоимости, указанной в договоре аренды.

Если иностранная организация не производит ежегодную переоценку и начисление амортизации в соответствии с законодательством Республики Беларусь, то налоговая база по налогу на недвижимость должна быть определена исходя из стоимости полученного в аренду недвижимого имущества, указанной в договоре аренды.

Обоснуем наш ответ.

По зданиям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, плательщиком признается организация-арендатор (п. 1 ст. 184 НК).

Налоговую базу налога на недвижимость организации определяют исходя из наличия на 1 января календарного года зданий, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные по остаточной стоимости (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК) |*|.

* Порядок определения остаточной стоимости здания, взятого в аренду у нерезидента, для исчисления налога на недвижимость доступен для подписчиков электронного "ГБ"

Напомним, что остаточная стоимость  основных средств определяется как разница между первоначальной балансовой стоимостью основных средств и суммой накопленной по ним за весь период эксплуатации амортизации (п. 6 постановления Белстата от 02.05.2014 № 35 "Об утверждении Методики по формированию баланса основных средств").

Справочно: для обобщения информации о наличии и движении основных средств, полученных организацией в аренду, арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" по стоимости, указанной в договорах аренды (п. 79 Инструкции о порядке применения Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).

Порядок проведения переоценки числящихся в бухгалтерском учете в составе внеоборотных активов основных средств регулирует Указ Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 № 622 "О вопросах переоценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, объектов незавершенного строительства и оборудования к установке".

Величина недоамортизированной (остаточной) стоимости представляет собой разницу первоначальной (переоцененной) стоимости, по которой эти объекты числятся в бухгалтерском учете, и величины накопленной амортизации и суммы обесценения (п. 7 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6).

На основании ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З "О бухгалтерском учете и отчетности" действие указанного Закона не распространяется на иностранные организации, не осуществляющие деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство (далее – иностранные организации).

Таким образом, иностранные организации, располагающие недвижимым имуществом на территории Республики Беларусь, вправе применять положения белорусского законодательства по бухгалтерскому учету основных средств.

Например, в целях исчисления налога на недвижимость иностранные организации не обязаны производить ежегодную переоценку и начислять амортизацию в соответствии с законодательством Республики Беларусь.