__________________________
* Гл. бухгалтер. – 2013. – № 15. – С. 40.
Капитальное строение должно соответствовать 5 критериям, определенным Законом № 133-З
Объектами обложения налогом на недвижимость признают:
– являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций капитальные строения (здания, сооружения), части капитальных строений (зданий, сооружений), капитальные строения (здания, сооружения) сверхнормативного незавершенного строительства, машино-места;
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые организациями:
– в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, в случае если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей;
– аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ) (ст. 185 НК).
Как видим, ключевым понятием для взимания налога на недвижимость является понятие капитального строения (здания, сооружения). Оно определяется в этой же статье НК и означает строительную систему, предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимую в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям).
Как справедливо отмечается в письме № 2-2-13/629, единственным законодательным актом, регламентирующим отнесение объектов к капитальным строениям (зданиям, сооружениям), является Закон № 133-З. Он определяет это понятие как объект, соответствующий следующим условиям:
1) он построен на земле или под землей;
2) он предназначен для длительной эксплуатации;
3) его создание признано завершенным в соответствии с законодательством;
4) он прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно;
5) его назначение, местонахождение, размеры описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРН).
Таким образом, под данное определение не подпадают разного рода сборно-разборные и передвижные сооружения.
В целях гл. 17 НК передаточные устройства являются объектом обложения налогом на недвижимость
Необходимо иметь в виду, что для целей гл. 17 НК к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) также относятся передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам.
Важно! Перечень устройств, относимых к передаточным, определен постановлением Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161 "Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь".
НК не определяет, что следует относить к частям капитальных строений (зданий, сооружений), а также машино-местам. Однако их понятия содержит Закон № 133-З
Полагаем, что в первом случае речь может идти в т.ч. об изолированных помещениях. Согласно Закону № 133-З они представляют собой внутреннюю пространственную часть капитального строения (здания, сооружения), отделенную от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющую самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах ЕГРН.
Во втором случае также нужно руководствоваться Законом № 133-З. Из него следует, что машино-место – это место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в т.ч. автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений.
Незавершенное строительство не соответствует критериям капитального строения. Ждем разъяснений МНС
Обложению налогом на недвижимость подлежат также капитальные строения (здания, сооружения) сверхнормативного незавершенного строительства (ст. 185 НК). НК определяет эти объекты как капитальные строения (здания, сооружения), по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией, за исключением находящихся на реконструкции, модернизации. То есть с учетом вышесказанного (в т.ч. в письме № 2-2-13/629) относительно понятия "капитальные строения (здания, сооружения)" налогообложению могут подлежать только такие не завершенные в установленные сроки строительством объекты, которые:
1) значатся в ЕГРН;
2) фигурируют там как капитальные строения (здания, сооружения).
Однако, как мы уже отмечали ранее, Закон № 133-З относит к последним только уже построенные объекты (объекты, создание которых признано завершенным в соответствии с законодательством), противопоставляя им незавершенные законсервированные капитальные строения, т.е. законсервированные объекты строительства, создание которых в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено, имеющие прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которых описаны в документах ЕГРН.
Таким образом, незавершенные законсервированные капитальные строения никак не могут быть описаны в ЕГРН как капитальные строения (здания, сооружения), а иные объекты незавершенного строительства (незаконсервированные) вообще не включаются в ЕГРН и не описаны в нем.
Справочно: капитальные строения (здания, сооружения), законсервированные в порядке, установленном Советом Министров, освобождаются от налогообложения (ст. 186 НК).
С учетом сказанного полагаем, что по объектам сверхнормативного незавершенного строительства потребуются дополнительные разъяснения МНС. В дальнейшем мы не будем касаться в этой статье объектов незавершенного строительства.
Таким образом, чтобы правильно решить вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимого имущества объектом налогообложения, следует учитывать основные положения Закона, в т.ч. о том, какие объекты и в каком порядке включаются в ЕГРН.
Документы ЕГРН – это регистрационные книги, регистрационные дела, кадастровые карты, журналы регистрации заявлений
ЕГРН – это систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь. Он состоит из регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений (ст. 22 Закона № 133-З).
Названные составные элементы ЕГРН представляют собой следующее:
1) регистрационная книга – документ ЕГРН, содержащий записи о произведенных регистрационных действиях и другие записи в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории соответствующего регистрационного округа.
Справочно: регистрационный округ – часть территории Республики Беларусь в границах одной или более административно-территориальной единицы, в пределах которой осуществляет деятельность соответствующая территориальная организация по государственной регистрации;
2) регистрационное дело – документ ЕГРН, содержащий оригиналы заявлений, в т.ч. заявлений о государственной регистрации, а также копии документов, являющихся основанием для государственной регистрации, в отношении конкретного объекта недвижимого имущества, а также иные документы.
Справочно: регистрационное дело заводится при государственной регистрации создания объекта недвижимого имущества и закрывается при государственной регистрации прекращения его существования. Оно имеет номер, который одновременно является инвентарным номером недвижимого имущества – не повторяющимся на территории Республики Беларусь номером капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, сохраняемым в течение всего периода их существования;
3) кадастровая карта – документ ЕГРН, содержащий графическое изображение территории соответствующего регистрационного округа, границ земельных участков, сервитутов, охранных зон, расположения капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на земельных участках, а также сведения о кадастровых номерах земельных участков и инвентарных номерах капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, другую информацию в соответствии с законодательством.
Справочно: кадастровая карта является вторичным документом ЕГРН. Ее содержание должно соответствовать записям в регистрационной книге, документам, содержащимся в регистрационных делах.
Ведение регистрационных книг, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений осуществляется на машинных носителях, а регистрационных дел – на бумажных или машинных носителях. При несоответствии данных на бумажном и машинном носителях приоритет имеют данные на бумажном носителе. При несоответствии данных регистрационной книги с данными других документов ЕГРН приоритет имеют данные регистрационной книги, за исключением случаев наличия технической ошибки.
Основной документ ЕГРН – регистрационная книга
Регистрационная книга состоит из разделов, каждый из которых содержит в отношении конкретного объекта недвижимого имущества (ст. 24 Закона):
– запись о зарегистрированном недвижимом имуществе (в частности, наименование и реквизиты документов, явившихся основанием для государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества; описание характеристик недвижимого имущества, включая его основные данные).
Основные данные объекта недвижимого имущества – инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества;
– записи о зарегистрированном праве собственности и иных правах на недвижимое имущество, в т.ч. наименование права, дата его возникновения, перехода или прекращения, идентификационные сведения о правообладателе.
При общей собственности на недвижимое имущество записываются идентификационные сведения о каждом сособственнике, вид общей собственности. При общей долевой собственности на недвижимое имущество записывается размер доли в праве собственности каждого сособственника.
Государственную регистрацию объекта недвижимости удостоверяет свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации
Государственная регистрация капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места – это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования соответствующего объекта недвижимого имущества.
Недвижимое имущество считается созданным (измененным, прекратившим существование) с момента государственной регистрации соответственно его создания (изменения, прекращения существования).
Без такой регистрации названные объекты не существуют в качестве капитального строения (здания, сооружения), в т.ч. они не могут быть признаны объектом обложения налогом на недвижимость.
Справочно: только в отношении объектов, принадлежащих физическим лицам, п. 1 ст. 185 НК предусматривает признание объектом налогообложения таких объектов, строительство которых завершено, но они не зарегистрированы в установленном порядке.
До государственной регистрации недвижимого имущества, если оно подлежит такой регистрации, к имуществу применяют правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п. 3 ст. 220 Гражданского кодекса РБ).
Наряду с государственной регистрацией самих объектов недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация прав на такое имущество. Данная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. Она также важна для целей налогообложения по следующим причинам:
– объект налогообложения у конкретной организации может возникать или прекращаться не только в связи с созданием или прекращением существования самого объекта недвижимого имущества, но и в связи с переходом прав на уже созданный объект (купля-продажа, мена, реорганизация юридического лица и др.);
– объект налогообложения связан с наличием у организации-плательщика строго определенных прав на объект недвижимого имущества (о них мы говорили ранее).
Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение, в частности (п. 2 ст. 8 Закона № 133-З):
права собственности;
права оперативного управления;
права хозяйственного ведения;
права доверительного управления.
При этом по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, а также машино-местам, переданным в доверительное управление и (или) приобретенным в процессе доверительного управления, плательщиком признается вверитель (т.е. государственная регистрация за доверительным управляющим права доверительного управления имуществом значения не имеет) (п. 4 ст. 184 НК).
Важно! Закон № 133-З также предусматривает государственную регистрацию прав аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, оговаривая при этом, что такая регистрация не осуществляется в случаях, установленных законодательными актами. Согласно Декрету Президента РБ от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений" договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, в т.ч. с учетом требований этого Декрета, на срок не менее 3 лет (заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов). Договоры аренды, субаренды указанного имущества, безвозмездного пользования им независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на это имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами.
Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации (т.е. право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), возникают, переходят, прекращаются только с момента государственной регистрации соответственноих возникновения, перехода, прекращения (а не с даты заключения договора или даты приемки-передачи объекта) и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
Важно! Данное правило не распространяется на права аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, а также безвозмездного пользования ими, поскольку эти права не подлежат государственной регистрации.
