Ситуация. Налоговые последствия оценки недвижимости, арендованной у физлица
Организация арендует у физического лица – индивидуального предпринимателя (ИП) принадлежащее ему помещение в бизнес-центре для офиса. Договор заключен 24 июля 2014 г.
Для правильного определения налоговой базы по налогу на недвижимость организация обратилась к оценщику – юридическому лицу за заключением об оценке (по рыночной стоимости) на 1 января 2014 г. Стоимость оценки составляет 240 000 000 руб., в т.ч. НДС – 40 000 000 руб.
1. Какую стоимость надо учитывать при определении налоговой базы налога на недвижимость: стоимость, указанную в заключении об оценке, или эту же стоимость, но включающую оплату на ее проведение?
Стоимость, указанную в заключении об оценке, если она превышает стоимость договора.
Организации, являющиеся плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям, взятым в аренду у физических лиц, должны определять налоговую базу в соответствии с п. 2 ст. 187 Налогового кодекса РБ (далее – НК).
В частности, они вправе определить стоимость капитального строения, взятого в аренду у физического лица, посредством заключения договора на оказание услуг по оценке недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица, имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки.
В этом случае налоговую базу по налогу на недвижимость организация-арендатор определяет по стоимости этого капитального строения, определенной исходя из оценки, указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитального строения на 1 января текущего года, выданном оценщиком.
Следует иметь в виду, что налоговой базой по налогу на недвижимость будет являться стоимость капитального строения, указанная в заключении об оценке, в том случае, если она будет больше, чем стоимость этого капитального строения, указанная в договоре аренды. Иными словами, налоговую базу по налогу на недвижимость определяют из наибольшей суммы: либо суммы, указанной в договоре, либо суммы исходя из оценки, проведенной в соответствии с законодательством (п. 2 ст. 187 НК).
По общему правилу при приобретении организациями в течение года капитальных строений годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных либо возникших зданий на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).
Таким образом, организации-арендатору необходимо:
– не позднее 20 декабря 2014 г. подать декларацию (либо уточненную декларацию) по налогу на недвижимость (п. 10 ст. 189 НК);
– исчислить налог на недвижимость по арендованному у физического лица помещению за IV квартал 2014 г. и уплатить его не позднее 22 декабря 2014 г. (п. 11 ст. 189 НК).
2. Куда следует относить расходы, связанные с оценкой арендуемого имущества?
К расходам по текущей деятельности, учитываемым при исчислении налога на прибыль.
Данные расходы отражают в бухгалтерском учете как расходы по текущей деятельности в соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102).
Расходы по текущей деятельности представляют собой часть затрат организации, относящуюся к доходам по текущей деятельности, полученным организацией в отчетном периоде (п. 7 Инструкции № 102).
Расходы по текущей деятельности включают в себя затраты, формирующие в т.ч. управленческие расходы.
К управленческим расходам относятся (п. 10 Инструкции № 102):
– в организации, осуществляющей промышленную и иную производственную деятельность, – условно-постоянные косвенные затраты, связанные с управлением организацией, учитываемые на счете 26 "Общехозяйственные затраты" и списываемые в полной сумме при определении финансовых результатов в дебет счета 90 "Доходы и расходы по текущей деятельности" (субсчет 90-5 "Управленческие расходы"), за исключением случаев, установленных законодательством;
– в организации, осуществляющей торговую, торгово-производственную деятельность, – расходы, связанные с управлением организацией, учитываемые на счете 44 "Расходы на реализацию" и списываемые в полной сумме при определении финансовых результатов в дебет счета 90 (субсчет 90-5).
Причитающуюся к оплате организацией-арендатором сумму НДС отражают по дебету счета 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам" и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" согласно:
– п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету налога на добавленную стоимость, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.06.2012 № 41 (далее – Инструкция № 41);
Справочно: отметим, что организация также имела право не принимать к вычету "входной" НДС по затратам по оценке арендованного офиса, а отнести его на увеличение стоимости расходов по оценке согласно п. 4 ст. 106 НК. В таком случае суммы налога отражаются по дебету счета 26 "Общехозяйственные затраты", 44 "Расходы на реализацию" и кредиту счета 60 (п. 6 Инструкции № 41).
Затраты, произведенные организацией-арендатором по оценке арендуемого капитального строения, относят к затратам, учитываемым при исчислении налога на прибыль (п. 1 ст. 130 НК).
Рассмотрим в таблице (см. с. 46) порядок отражения в учете организации-арендатора операций, связанных с произведенной оценкой офиса.
__________________________
* Учитываются в составе затрат при определении налогооблагаемой прибыли.
