Кто из арендаторов получит поддержку?
Право на отсрочку по уплате арендной платы предоставляется только при аренде государственной недвижимости и только тем арендаторам, деятельность которых признана государством наиболее подверженной воздействию эпидемиологической ситуации.
Для применения отсрочки должны соблюдаться одновременно следующие условия:
– арендуемое имущество находится в государственной собственности или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц;
– арендатор осуществляет виды деятельности, которые включены в прилагаемый к Указу № 143 перечень видов экономической деятельности, наиболее подверженных неблагоприятному воздействию эпидемиологической ситуации (далее – Перечень). К ним относятся розничная торговля, деятельность ресторанов, туристический и гостиничный бизнес, сфера развлечений и т.д. Право на отсрочку также предоставлено организациям, оказывающим бытовые услуги населению.
Мораторий на увеличение базовой арендной величины и размера арендной платы распространяется на всех арендаторов государственной недвижимости независимо от осуществляемых ими видов деятельности.
Предусмотрены ли льготы для арендаторов негосударственной недвижимости?
Как и ожидалось, предусмотренные Указом № 143 меры не являются обязательными в отношении недвижимости, которая находится в частной собственности негосударственных юридических лиц и предпринимателей. Частным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям рекомендовано предоставлять арендаторам – субъектам хозяйствования с учетом объема их выручки отсрочку по оплате арендной платы, а также уменьшать ее размер. Таким образом, арендаторам, как и раньше, придется договариваться с собственниками объектов недвижимости. На сегодняшний день такие переговоры не всегда позволяют прийти к соглашению.
Для арендодателей, которые пойдут навстречу арендаторам и предоставят отсрочку по арендной плате, предусмотрено изменение срока уплаты НДС по сдаче имущества в аренду: за период с апреля по сентябрь 2020 г. датой сдачи имущества в аренду считается 31 декабря 2020 г.
Обратим внимание, что исходя из положений Указа № 143 можно сделать вывод о том, что изменение срока уплаты НДС арендодатели смогут применить только при условии, что основной вид деятельности арендатора, которому предоставляется отсрочка, включен в прилагаемый к Указу № 143 Перечень (за исключением отдельных секций).
Предусмотрены ли Указом № 143 арендные каникулы?
Указ № 143 не предоставляет арендные каникулы, т.е. не предусматривает освобождение от уплаты арендной платы или значительное снижение ее размера.
При этом с 1 апреля по 30 сентября 2020 г. устанавливается мораторий на изменение размера базовой арендной величины и арендной платы при аренде государственных объектов недвижимости. В результате установленного моратория по 30 сентября для расчета арендной платы будет применяться размер базовой арендной величины без учета его последнего повышения в апреле 2020 г. согласно постановлению № 162 [2].
Таким образом, по 30 сентября применяется базовая арендная величина в размере 16,90 руб., а с 1 октября – в размере 17,85 руб.
Согласно разъяснениям, размещенным на сайте Госкомимущества (www.gki.gov.by), если размер арендной платы в договорах аренды зафиксирован только в базовых арендных величинах, внесение изменений в такие договоры не требуется. Если же в договоре аренды (дополнительном соглашении) уже указан размер арендной платы в белорусских рублях исходя из новой базовой арендной величины, то потребуется подписать еще одно соглашение к договору о пересчете указанной суммы.
Также Госкомимущество разъяснило, что если арендная плата за март и апрель 2020 г. была уплачена после 1 апреля на основании увеличенного размера базовой арендной величины, то излишек арендной платы не возвращается, а засчитывается в счет последующих платежей.
Таким образом, если до вступления в силу Указа № 143 аренда за апрель уже была оплачена исходя из увеличенной базовой арендной величины (17,85 руб.), то на затраты необходимо отнести только часть уплаченной аренды – исходя из базовой арендной величины в размере 16,90 руб. Оставшуюся часть уплаченной суммы следует отразить как предоплату за май.
Пример 1
Относим на затраты в апреле и мае разные суммы
Размер арендной платы составляет 1 базовую арендную величину в месяц. До 24 апреля арендатор перечислил арендную плату за апрель в размере 17,85 руб. (согласно постановлению № 162 ).
С учетом положений Указа № 143 размер арендной платы за апрель составляет 16,90 руб.
Таким образом, уплаченная сумма в размере 16,90 руб. учитывается в составе затрат по уплате арендной платы за апрель 2020 г., а сумма в размере 0,95 руб. (17,85 руб. – 16,90 руб.) отражается как авансовый платеж по арендной плате за май 2020 г.
Как работает отсрочка и на какие платежи она распространяется?
Указ № 143 распространяется на отношения, возникшие после 1 апреля 2020 г. Соответственно отсрочка устанавливается в отношении платежей, обязательства по уплате которых возникли после 1 апреля.
Отсрочка предоставляется по 30 сентября 2020 г. Далее отсроченные суммы должны быть уплачены арендодателю в рассрочку до 31 декабря 2020 г. Ежемесячные платежи при рассрочке указываются арендатором в заявлении о предоставлении отсрочки (Указ № 143 прямо не устанавливает, что они обязательно должны быть равными). Проценты по отсроченным и рассроченным платежам взиматься не будут.
Обратите внимание на то, что после окончания отсрочки арендатору одновременно с отсроченными платежами придется уплачивать и арендную плату за период после 30 сентября, но на обычных условиях. Также надо учитывать, что с 1 октября заканчивается мораторий на изменение размера арендной платы и ее размер подлежит расчету исходя из базовой арендной величины в размере 17,85 руб. Таким образом, сумма ежемесячных платежей по аренде увеличится.
Пример 2
Рассчитываем суммы отсрочки
Размер арендной платы составляет 1 базовую арендную величину в месяц, что по 30 сентября 2020 г. составляет 16,90 руб. Арендатор подал заявление и воспользовался отсрочкой по арендной плате за апрель – сентябрь.
Общая сумма отсроченной арендной платы составила 101,40 руб. Начиная с 1 октября рассрочка установлена равными ежемесячными платежами с октября по декабрь.
Таким образом, в октябре – декабре арендатор обязан будет ежемесячно платить 51,65 руб. (17,85 руб. – арендная плата за текущий месяц + 33,80 руб. – платеж по рассрочке).
Как получить отсрочку и обязан ли арендодатель ее предоставить?
Организации, соответствующие указанным выше критериям, для получения рассрочки должны направить арендодателю заявление. В заявлении необходимо указать:
1) запрашиваемый период отсрочки в пределах с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.;
2) период дальнейшей рассрочки отсроченной суммы с указанием суммы и срока внесения ежемесячных платежей в пределах по 31 декабря 2020 г.
Также в заявлении нужно указать виды деятельности организации (5-значный код по ОКРБ 005-2011 «Виды экономической деятельности»), которые предоставляют право на рассрочку согласно Перечню.
Если после предоставления рассрочки договор аренды будет расторгнут, можно ли не платить до октября и будет ли применяться рассрочка?
В случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются (ст. 420 ГК [3]). На основании данной нормы условие об отсрочке, предусмотренное дополнительным соглашением к договору, также прекратит свое действие, в связи с чем арендатор будет обязан уплатить арендную плату после расторжения договора.
! Указ № 143 не устанавливает специальных правил в данной части.
Поэтому в случае досрочного расторжения договора целесообразно предварительно согласовать с арендодателем сроки платежей за те периоды, когда он пользовался имуществом. Таким образом, предусмотренные Указом № 143 меры поддержки направлены главным образом на арендаторов государственного имущества.
Изменение срока уплаты НДС может быть аргументом в пользу предоставления отсрочки для собственников, не связанных кредитными и другими финансовыми обязательствами. Однако для многих арендодателей этого будет недостаточно, так как уменьшение поступлений от арендаторов может повлечь неисполнение их собственных обязательств перед банками и другими кредиторами.
Меры, предусмотренные Указом № 143, позволят арендаторам государственной недвижимости на какое-то время сократить расходы. Но арендные обязательства все равно придется исполнять в полном объеме, хоть и позже. А на сегодняшний день нет уверенности в том, что бизнес арендаторов восстановится к октябрю и арендаторы будут готовы погасить отсроченные платежи до конца года.
