Организация заключила договор аренды помещения с индивидуальным предпринимателем с 1 января 2015 г.
В какой срок ей необходимо подать налоговую декларацию по налогу на недвижимость?
Не позднее 20-го числа 3-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором организация приобрела статус плательщика.
В указанной ситуации организации необходимо представить в налоговые органы по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость не позднее 20 июня 2015 г. Данный вывод основан на следующих нормах налогового законодательства.
Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица с учетом особенностей, установленных ст. 184 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК).
По взятым в аренду у физических лиц капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь, организация-арендатор является плательщиком налога на недвижимость (абз. 3 части первой п. 1 ст. 184 НК).
Организация, признанная плательщиком налога на недвижимость, представляет декларацию по налогу на недвижимость (либо вносит в нее соответствующие изменения и дополнения) не позднее 20-го числа 3-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место приобретение статуса плательщика налога на недвижимость (п. 10 ст. 189 НК).
Внимание! Организации при заключении с физическими лицами договоров аренды капитального строения (здания, сооружения), его части, машино-места, иного возмездного или безвозмездного пользования в течение 30 дней с даты заключения таких договоров обязаны представить в налоговые органы по месту постановки на учет копии таких договоров (п. 3 ст. 189 НК).
Необходимо ли в 2015 г. исчислять и уплачивать налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство при превышении сроков реконструкции здания?
Нет при определенных условиях.
Капитальные строения (здания, сооружения), в которых проводят реконструкцию, заново не создаются. Поэтому их не следует рассматривать в качестве объектов обложения налогом на недвижимость как здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства.
Важно! Если при осуществлении комплекса работ, которые согласно проекту классифицированы как "реконструкция" или "модернизация", помимо изменения уже существующих капитальных строений (зданий, сооружений) создаются (возводятся) новые здания и сооружения, то при превышении нормативных сроков, установленных в проектной документации, такие вновь создаваемые здания и сооружения признаются объектами сверхнормативного незавершенного строительства и по ним необходимо исчислять и уплачивать налог на недвижимость по ставке 2 %.
Зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства признаются здания, сооружения и передаточные устройства, возведение (в т.ч. по строительному проекту на реконструкцию) которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено в сроки строительства, установленные проектной документацией.
Справочно: под реконструкцией понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в т.ч. с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них (ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь").
Вправе ли организация применить льготу по налогу на недвижимость в отношении законсервированного незавершенного объекта строительства?
Не вправе.
В случае превышения срока строительства объекта, установленного проектной документацией, организацию признают плательщиком налога на недвижимость со стоимости указанного объекта сверхнормативного незавершенного строительства вне зависимости от наличия факта консервации этого объекта. Освобождение от обложения налогом на недвижимость предусмотрено для законченных строительством объектов, законсервированных в соответствии с установленным порядком.
Справочно: от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), законсервированные в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (подп. 1.4 п. 1 ст. 186 НК).
Базовым документом в части консервации основных средств является Положение о порядке консервации основных средств, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.05.2003 № 683 (далее – Положение). Данный нормативный документ распространяет свое действие на имущество, относящееся к основным средствам и находящееся в хозяйственном ведении, оперативном управлении республиканских унитарных предприятий и собственности негосударственных юридических лиц (п. 1 Положения).
Порядок организации учета основных средств и отражения их на счетах бухгалтерского учета определен Инструкцией по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26.
Организация исчисляет и уплачивает налог на недвижимость по сооружению, приобретенному по договору купли-продажи, которое учитывалось в бухгалтерском учете на 1 января 2015 г. на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы". В январе 2015 г. данное сооружение введено в эксплуатацию и его стоимость увеличена на сумму регистрации данного объекта.
Предусмотрена ли корректировка годовой суммы налога на недвижимость в такой ситуации?
Не предусмотрена.
В состав объектов обложения налогом на недвижимость входят подлежащие государственной регистрации капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места до их государственной регистрации (п. 1 ст. 185 НК). До момента государственной регистрации плательщиком налога признается организация, у которой такие объекты состоят на учете, находятся на балансе (п. 6 ст. 184 НК).
Налоговая база по указанным объектам определяется исходя из стоимости, по которой они отражены в бухгалтерском учете (п. 1 ст. 187 НК).
Обязанность организаций – плательщиков налога на недвижимость производить корректировку годовой суммы налога на недвижимость предусмотрена в следующих ситуациях:
– при возникновении (утрате) у организаций права на освобождение от налога на недвижимость;
– при принятии в течение года областным (Минским городским) Советом депутатов или по его поручению областным (Минским городским) исполнительным комитетом решения об исключении из перечня капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, неиспользуемых (неэффективно используемых);
– в связи с приобретением (утратой) статуса плательщика налога на недвижимость;
– при возникновении (выбытии) объектов сверхнормативного незавершенного строительства в течение налогового периода;
– при приобретении (выбытии) в течение года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест либо возникновении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей (пп. 6–8 ст. 189 НК).
С учетом вышеизложенного стоимость капитальных строений (зданий, сооружений) в части объектов до их регистрации подлежит обложению налогом на недвижимость по стоимости, числящейся на 1 января 2015 г.
Осуществление в течение года государственной регистрации объекта и перевод его в бухгалтерском учете с одного балансового счета на другой не являются основанием для корректировки годовой суммы налога на недвижимость и внесения изменений в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость организации.
Организация с 2014 г. арендует у физического лица административное помещение, оценочная стоимость которого была произведена компетентными органами в 2012 г.
Вправе ли организация для определения налоговой базы налога на недвижимость в 2015 г. применить индексы переоценки к оценке, произведенной в 2012 г.?
В рассматриваемой ситуации организации-арендатору для исчисления налога на недвижимость в 2015 г. следует определить налоговую базу по налогу на недвижимость по состоянию на 1 января 2015 г. исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади арендованного здания. Данный вывод обоснован следующим.
По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь, взятым в аренду у физических лиц, плательщиком налога на недвижимость является организация-арендатор (абз. 3 части первой п. 1 ст. 184 НК).
Налоговая база по налогу на недвижимость может быть определена исходя из стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, на основании:
– оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организации по государственной регистрации) по обращениям собственников на 1 января т.г.;
– указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на 1 января т.г., выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки;
– произведенной в ином порядке, установленном Президентом.
Приведенный порядок предусмотрен в п. 2 ст. 187 НК.
Справочно: оценку зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость производят:
– организации по государственной регистрации согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января т.г.;
– организации, взявшие в аренду у физических лиц здания и сооружения, при отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по их оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по стоимости, определяемой исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения – при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году (п. 3 Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187).
Организация в феврале 2015 г. произвела неотделимые улучшения в арендованное у белорусской организации помещение с отражением затрат на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы". В марте 2015 г. неотделимые улучшения переведены арендатором на счет 01 "Основные средства".
Необходимо ли арендатору признавать в 2015 г. в качестве объекта обложения налогом на недвижимость произведенные неотделимые улучшения в арендованное помещение?
Их надо учитывать при определении годовой суммы налога на недвижимость на 1 января следующего налогового периода.
Организации-арендатору такие неотделимые улучшения надо учитывать при определении годовой суммы налога на недвижимость, если на 1 января следующего налогового периода неотделимые улучшения будут отражаться у него в бухгалтерском учете как объекты основных средств с присвоением шифра, соответствующего группе 1"Здания" согласно нормативным срокам службы основных средств, утвержденным постановлением Минэкономики Республики Беларусь от 30.09.2011 № 161. В данной ситуации именно у арендатора, а не у арендодателя содержится информация о стоимости неотделимых улучшений, необходимая для определения налоговой базы по налогу на недвижимость.
Обоснованием для данного вывода является следующее.
Для целей исчисления налога на недвижимость капитальным строением (зданием, сооружением) у организаций признается строительная система, предназначенная для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимая в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям).
При исчислении налога на недвижимость к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) также относят иные объекты, классифицируемые в соответствии с законодательством как здания и сооружения для целей определения нормативных сроков службы основных средств, передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и другие объекты, классифицируемые как передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК).
Неотделимые улучшения в арендованное имущество, учитываемые у арендатора, в бухгалтерском учете отражают в составе объектов основных средств. Данная норма предусмотрена в п. 22 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, и подп. 12.2 п. 12 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6.
Налоговую базу налога на недвижимость определяют исходя из наличия на 1 января календарного года капитальных строений (зданий, сооружений), учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств, по остаточной стоимости (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК).
Обязанность плательщиков налога на недвижимость производить корректировку годовой суммы налога на недвижимость в течение налогового периода предусмотрена только для тех ситуаций, которые перечислены в пп. 6–9 ст. 189 НК. К ним в т.ч. относится возникновение капитальных строений (зданий, сооружений).
Справочно: улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (абз. 2 части второй п. 40 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений"; далее – постановление № 1).
Признаками неотделимых улучшений являются следующие:
1) они прочно связаны с объектом аренды;
2) они не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда;
3) они влекут за собой изменение стоимости самого имущества.
Данные определения приведены в абз. 5 части второй п. 40 постановления № 1.
При осуществлении неотделимых улучшений в арендованное имущество непосредственно само капитальное строение уже создано, а в течение года происходит только его улучшение посредством создания неотделимых улучшений, которые следует учитывать в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и с учетом положений ст. 185 НК относить к капитальным строениям как иные объекты.
В рассматриваемой ситуации в течение года новый капитальный объект не возникает, изменяются только технические и нормативные показатели, а также стоимость уже существующего объекта. По этой причине организации-арендатору не требуется производить корректировку годовой суммы налога на недвижимость в течение налогового периода, на который приходится дата окончания работ по созданию неотделимых улучшений.
Организация выступает заказчиком объектов строительства, в рамках которых возводятся здания, сооружения и передаточные устройства со сверхнормативными сроками строительства. Частично источником финансирования данных объектов строительства являются средства бюджета.
Следует ли признавать объектом обложения налогом на недвижимость здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства в случае их частичного финансирования из средств бюджета Республики Беларусь?
Не следует.
Объекты сверхнормативного незавершенного строительства, финансирование которых осуществляется из средств бюджета, в т.ч. и не в полном объеме, не признают объектом обложения налогом на недвижимость. Данный вывод вытекает из нормы, предусмотренной в подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК.
Справочно: объектами обложения налогом на недвижимость признают здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 НК). Зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства признаются объекты, возведение (в т.ч. по строительному проекту на реконструкцию) которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено в сроки строительства, установленные проектной документацией.
Организация осуществляет строительство административного здания. В проектной документации на строительство объекта выделены 2 пусковых комплекса, указаны отдельные нормативные сроки на строительство как всего здания, так и каждого комплекса.
Первый пусковой комплекс принят в эксплуатацию 31 октября 2014 г., второй – 4 марта 2015 г. Комплексы приняты в эксплуатацию отдельными актами приемки объектов, законченных строительством.
Является ли объектом обложения налогом на недвижимость часть здания, которая сдана в эксплуатацию во втором пусковом комплексе? Если да, можно ли применить льготу по подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК по данному объекту?
Применяется освобождение в течение 1 года по обоим пусковым комплексам.
В приведенной ситуации объектом обложения налогом нанедвижимость признают здание, созданное первым и вторым пусковыми комплексами, которое будет освобождаться от обложения налогом на недвижимость в течение 1 года с момента ввода в эксплуатацию (первый комплекс – с 1 января 2015 г.,второй – с 1 апреля 2015 г.) при условии, что указанное здание (его части) вводится в эксплуатацию впервые.
Обоснованием данного вывода являются следующие нормы законодательства.
Налоговую базу по налогу на недвижимость организации должны определять исходя из наличия на 1 января календарного года:
– капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы по остаточной стоимости;
– иных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК).
В целях НК капитальными строениями (зданиями, сооружениями) сверхнормативного незавершенного строительства признают не объект строительства в целом (т.е. не группу зданий и сооружений), а отдельное капитальное строение (здание, сооружение), по которому превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.
Соблюдение нормативного срока строительства следует проверять по каждому зданию и сооружению.
Справочно: определения терминов "объект строительства" и "очередь строительства" даны в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь":
– объект строительства – это одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений), их части (включая изолированные помещения), инженерные и транспортные коммуникации, их части, иные объекты недвижимого имущества, строительство которых может включать очереди строительства, пусковые комплексы;
– очередь строительства – определенная проектной документацией на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта часть объекта основного назначения, которая может самостоятельно эксплуатироваться и обеспечивать в числе прочего выпуск продукции, производство работ, оказание услуг, а также может включать один или несколько пусковых комплексов.
При возникновении у организации в течение года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости возникших зданий на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое возникновение, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).
Освобождение от налога на недвижимость распространяется на впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения) организаций в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию (подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК).
После приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию и утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в бухгалтерском учете формируют стоимость объекта (каждой части объекта) и стоимость оборудования путем суммирования прямых и косвенных затрат (доли косвенных затрат). Данный порядок установлен в п. 40 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10).
При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям стоимость частей объекта, входящих в пусковой комплекс или очередь, надо формировать по сумме прямых затрат и доли косвенных затрат, имеющихся на момент приемки.
Справочно: бухгалтерский учет законченных вложений в долгосрочные активы регламентирован в гл. 4 Инструкции № 10.
Порядок приемки в эксплуатацию законченных возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленных к эксплуатации (в т.ч. выпуску продукции, производству работ, оказанию услуг) объектов строительства, в т.ч. очередей строительства, пусковых комплексов определен Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее – Положение).
Приемку в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов осуществляют в порядке, предусмотренном для приемки объекта в целом, с составлением отдельных актов приемки на каждые принимаемые в эксплуатацию очередь строительства, пусковой комплекс (п. 4 Положения).
Организация приобрела оборудование для строительства объекта (группа основных средств "Сооружения", шифр 2). Проектно-сметной документацией предусмотрено, что оборудование должно быть установлено на строящемся объекте, а после приемки законченного строительством объекта введено в эксплуатацию.
В какой момент возникает объект для исчисления налога на недвижимость:
а) в момент приобретения оборудования, учитываемого на балансовом счете 07 "Оборудование к установке и строительные материалы";
б) после проведения монтажа оборудования подрядчиком, учитываемого на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы" с учетом затрат на монтаж и установку;
в) после приемки законченного строительством объекта, в состав которого входит оборудование?
С 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором данное оборудование было приобретено, с последующим перерасчетом с момента приемки объекта в эксплуатацию.
В приведенной ситуации оборудование является объектом, признаваемым капитальным строением (зданием, сооружением) в соответствии со ст. 185 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК). Поэтому оно будет подлежать обложению налогом на недвижимость с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором данное оборудование было приобретено.
Важно! Обязанность корректировки годовой суммы налога на недвижимость организациями – плательщиками налога на недвижимость предусмотрена только для тех ситуаций, которые перечислены в пп. 6–9 ст. 189 НК. Пересчет годовой суммы налога на недвижимость и внесение изменений в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость производить не следует в случаях, если происходит перевод в бухгалтерском учете объектов обложения налогом на недвижимость с одного балансового счета на другой и не возникают ситуации, перечисленные в вышеупомянутых пп. 6–9 ст. 189 НК.
Если в течение календарного года в результате окончания строительства (приемки объекта в эксплуатацию) возникает новое капитальное строение (здание, сооружение), а также при возникновении объекта сверхнормативного незавершенного строительства, в состав которого входит указанное оборудование, годовая сумма налога на недвижимость подлежит пересчету. Порядок данного пересчета изложен в п. 7 ст. 189 НК.
Так, при приобретении организациями в течение года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест либо возникновении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, объектов сверхнормативного незавершенного строительства, машино-мест годовая сумма налога на недвижимость подлежит корректировке. Так, сумма налога увеличивается на суммы, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (в книге учета доходов и расходов организаций, применяющих УСН), приобретенных либо возникших капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
Организация заключила с индивидуальным предпринимателем договор аренды офисного помещения с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2015 г. В договоре указана стоимость арендованного помещения исходя из заключения об оценке РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" по состоянию на 1 января 2013 г.
Вправе ли организация при определении налоговой базы налога на недвижимость в 2015 г. в отношении арендуемого офисного помещения применить последовательно ежегодно утверждаемые Минстройархитектуры Республики Беларусь коэффициенты переоценки зданий и сооружений на 2014 г. и на 2015 г. к оценочной стоимости на 1 января 2013 г.?
Вправе.
В качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в 2013 г. использовалась оценочная стоимость, указанная в заключении об оценке по состоянию на 1 января 2013 г. Для определения стоимости арендуемой части помещения организация вправе в целях исчисления налога на недвижимость за 2014–2015 гг. индексировать стоимость помещения, т.е. использовать коэффициенты переоценки зданий и сооружений на 2014 и 2015 гг. Аргументами, обосновывающими приведенный вывод, могут быть следующие.
Налоговую базу налога на недвижимость при аренде помещения у физических лиц определяют исходя из стоимости арендованного помещения, указанной в договоре аренды, но не менее стоимости этого помещения, определенной исходя:
– из оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;
– указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
– определенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
Такие правила предусмотрены в п. 2 ст. 187 НК.
Справочно: порядок оценки принадлежащих физическим лицам капитальных строений (зданий и сооружений (их частей), в т.ч. жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), нежилых помещений, хозяйственных построек, гаражей, иных зданий и сооружений, включая не завершенные строительством, машино-мест) для исчисления налога на недвижимость определен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (с изменениями и дополнениями; далее – Положение № 187).
Руководствуясь Положением № 187, оценку зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость производят:
– территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года;
– налоговые органы, организации, взявшие в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений), при отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по их оценочной стоимости, определенной:
путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений;
исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения – при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году.
Организация 31 декабря 2014 г. заключила договор аренды офисного помещения с индивидуальным предпринимателем, который представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2013 г., проведенной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества. Стоимость помещения по данному заключению составляет 3 млн. руб.
Каким образом организации необходимо определить в 2015 г. налоговую базу по налогу на недвижимость?
Исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки.
Организация при заключении договора аренды помещения с физическим лицом признается плательщиком налога на недвижимость (п. 1 ст. 184 НК). В рассматриваемой ситуации налоговая база по налогу на недвижимость должна быть определена на 1 января 2015 г. и исчисление налога должно быть произведено начиная с I квартала 2015 г. (пп. 7, 10 ст. 189 НК).
Важно! Для определения налоговой базы по налогу на недвижимость в отношении арендованного у физического лица помещения следует сравнить сумму, указанную в договоре аренды, и оценку, проведенную в соответствии с законодательством, и исходя из наибольшей суммы произвести исчисление налога на недвижимость (п. 2 ст. 187 НК).
Поскольку оценка стоимости помещения по состоянию на 1 января 2015 г. уполномоченными органами не производилась, то организации следует применить нормы Положения № 187.
Справочно: при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, оценка арендуемого помещения в целях исчисления данного налога производится путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры, начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187).
Пример. Расчет налоговой базы по налогу на недвижимость с учетом расчетной стоимости 1 м2 и коэффициентов переоценки
Базовая расчетная стоимость 1 м2 типового нежилого помещения, расположенного в г. Минске, составляет 6 527 000 руб. (приложение 1 к Положению № 187).
Для целей исчисления налога на недвижимость стоимость офисного помещения по состоянию на 1 января 2015 г. будет определена путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры, начиная с 1 января 2014 г.:
– в 2014 г. – 1,2212 (постановление Минстройархитектуры Республики Беларусь от 28.01.2014 № 2);
– в 2015 г. – 1,0817 (постановление Минстройархитектуры Республики Беларусь от 23.01.2015 № 1).
Повышающий коэффициент к ставке налога на недвижимость по решению Мингорсовета от 24.11.2010 № 62 "Об установлении коэффициентов к ставкам земельного налога и налога на недвижимость", в редакции решения от 20.03.2015 № 111 (далее – решение Мингорсовета № 62), для II экономико-планировочной зоны г. Минска составляет 2,5.
Стоимость офисного помещения площадью 30 м2 для целей исчисления налога на недвижимость по состоянию на 1 января 2015 г. будет определена в размере 258 659 535 руб. (6 527 000 × 1,2212 × 1,0817 × 30 м2). Сумма налога составит 6 466 488 руб. (258 659 535 × 1 % × 2,5).
Поскольку рассчитанная оценочная стоимость нежилого помещения оказалась больше его стоимости, указанной в договоре аренды (3 млн. руб.), именно она и будет использована в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость.
Могут ли филиалы, исполняющие налоговые обязательства юридического лица, применить коэффициент 1,0 к ставке налога на недвижимость, если договор на оказание безвозмездной спонсорской помощи заключен с организацией – юридическим лицом?
Могут.
Филиалы, представительства и иные обособленные подразделения юридических лиц Республики Беларусь, имеющие отдельный баланс и банковский счет, только исчисляют суммы налогов и исполняют налоговые обязательства этих юридических лиц, т.е. действуют от имени этих юридических лиц (п. 3 ст. 13 НК).
Исполнение филиалом налогового обязательства по налогу на недвижимость связано с наличием у него на балансе объектов налогообложения (п. 1 ст. 185 НК).
В указанной ситуации филиал, исполняющий налоговые обязательства юридического лица, вправе при исчислении и уплате налога на
