Имеет ли право государственный застройщик привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство жилого дома без наличия введенных в эксплуатацию наружных внеплощадочных сетей теплоснабжения?
Да, имеет.
Законодательством определен перечень документов, при наличии которых застройщик имеет право на привлечение денежных средств дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого дома (подп. 2.2 п. 2 Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" (далее – Указ № 396)).
Согласно этому перечню документов факт отсутствия введенных в эксплуатацию внеплощадочных инженерных сетей не исключает право застройщика на привлечение денежных средств граждан-дольщиков на строительство жилого дома.
Обратите внимание, что предоставление инвесторам, застройщикам земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов осуществляется при наличии объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимой для их возведения и эксплуатации, либо прошедшей государственную экспертизу и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство этих объектов инфраструктуры. Ввод в действие таких объектов инфраструктуры должен быть завершен не позднее чем за 3 месяца до приемки в эксплуатацию многоквартирных жилых домов (подп. 1.8 п. 1 Указа Президента РБ от 07.02.2006 № 72 "О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры").
Договор долевого строительства, заключенный дольщиком, в разделе "Дополнительные положения" содержит следующий подпункт: "…По окончании строительства, исходя из сложившихся фактических затрат по строительству, дольщик осуществляет доплату по разнице в стоимости строительства, рассчитанной по ресурсно-сметным нормам с применением статистического индекса и фактическими затратами".
Соответствует ли указанная норма договора действующему законодательству?
Нет, это противоречит законодательству.
Законодательством определены исключительные случаи изменения цены объекта долевого строительства (п. 8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 (далее – Правила)).
Изменение цены объекта долевого строительства в договоре создания такого объекта в связи с превышением фактических затрат над плановой стоимостью объекта долевого строительства, сформированной в соответствии с законодательством, нормами Правил не предусмотрено.
Договор создания объекта долевого строительства заключен в августе 2010 г. Нормативный срок строительства жилого дома в указанном договоре составляет 15 месяцев. Срок ввода в эксплуатацию – декабрь 2011 г. На сегодняшний день дом в эксплуатацию не введен. Строительная готовность по вине застройщика составляет около 10 %. В то же время стоимость объекта долевого строительства – квартиры оплачена дольщиком в соответствии с подписанным графиком платежей в полном объеме. Руководство организации-застройщика довело до сведения дольщиков, что цена 1 кв. м квартир будет возрастать в связи с ежемесячной инфляцией.
Можно ли увеличить цену объекта долевого строительства в связи с инфляционными процессами в период после истечения нормативного срока строительства жилого дома?
Нет, нельзя.
Увеличение цены объекта долевого строительства, обусловленное несвоевременной сдачей указанного объекта в эксплуатацию по вине застройщика, относится на финансовые результаты деятельности застройщика.
В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается (п. 11 Правил).
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства (п. 8 Правил).
В свою очередь, нормативный период строительства объекта долевого строительства указан в проекте организации строительства.
Вправе ли подрядная организация при расчете стоимости подрядных строительных работ для формирования стоимости 1 кв. м жилого дома применять повышающие коэффициенты помимо утверждаемых Минстройархитектуры индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат?
Такого права у подрядной организации нет.
Применение каких-либо повышающих коэффициентов (к основной заработной плате, эксплуатации машин и механизмов и т.д.) помимо индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых Минстройархитектуры, не предусмотрено (Инструкция по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 15.04.2008 № 18 (далее – Инструкция № 18)).
Какой максимальный размер прибыли застройщика, включаемой в стоимость 1 кв. м жилого дома, определен действующим законодательством для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий?
При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли застройщика не должен превышать 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства (см. Указ № 396).
По иным категориям граждан размер прибыли застройщика не нормируется.
С какого момента обязательства дольщика считаются исполненными?
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Обосновано ли для формирования стоимости объекта долевого строительства в договоре включение в себестоимость 1 кв. м жилого дома курсовых разниц по обязательствам, связанным со строительством и выраженным в иностранной валюте, процентов по займам, привлекаемым инвестором, заказчиком, застройщиком в связи со строительством?
В стоимость строительства жилого дома в соответствии с действующим законодательством помимо затрат, определенных сводным сметным расчетом, включают затраты, не входящие в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства. Перечень таких затрат приведен в приложении 4 к Инструкции № 18.
На стоимость строительства жилого дома можно относить затраты, связанные с оплатой процентов за пользование банковским кредитом, полученным застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ, а застройщиками, осуществляющими строительство жилых помещений для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, – и на строительство жилых домов (п. 2 приложения 4к Инструкции № 18). При этом речь идет только о процентах за пользование банковским кредитом и не идет о процентах по займам и ссудам.
В свою очередь, курсовые разницы по обязательствам, связанным со строительством и выраженным в иностранной валюте, или суммовые разницы не могут быть отнесены на стоимость строительства при формировании стоимости строительства жилых домов в договорах создания объекта долевого строительства.
С какого момента собственники нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, обязаны во исполнение Указа Президента РБ от 14.10.2010 № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" заключить договор о долевом участии в расходах по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию совместного домовладения?
В течение 30 дней с момента получения проекта договора от товарищества собственников необходимо подписать его и вернуть отправителю.
Организация заключает договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома (далее – договор) с каждым собственником жилого и (или) нежилого помещения, членом организации застройщиков в простой письменной форме в 2 экземплярах (подп. 1.5 п. 1 Указа Президента РБ от 14.10.2010 № 538).
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 402 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)).
В случаях, когда в соответствии с законодательством для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты (п. 1 ст. 415 ГК).
