Налог на недвижимость: практические ситуации, возникающие при заполнении налоговой декларации за 2012 год

У организации есть здание фермы, которое она не использует по назначению.

Надо ли этот объект недвижимости облагать в 2012 г. налогом на недвижимость?

 

Обратимся к норме подп. 1.9 п. 1 ст. 186 Налогового кодекса РБ (далее – НК).

Так, с 1 января 2012 г. освобождены от налога на недвижимость здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, используемые (предназначенные для использования) организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства.

То есть в 2012 г. организация не должна уплачивать налог на недвижимость за все свои здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, в т.ч. находящиеся на ремонте, реконструкции или не используемые по другим причинам.

Ситуация 2

Крестьянское фермерское хозяйство применяет единый налог для производителей сельскохозяйственной продукции. Оно занимается заготовкой и реализацией сена. Сено хранится в сарае хозяйства. Последний раз реализация сена была проведена в I квартале 2010 г. С тех пор хозяйство деятельность не осуществляет и подало на ликвидацию.

Необходимо ли ему уплачивать налог на недвижимость по сараю в 2012 г.?

 

Уплата единого налога заменяет уплату налогов, сборов (пошлин) и отчислений в бюджет или государственные внебюджетные фонды, арендной платы за землю, отчислений в инновационные фонды, образуемые в соответствии с законодательными актами, кроме случаев, предусмотренных п. 4 ст. 302 НК (п. 3 ст. 302 НК).

Таким образом, организации, уплачивающие единый налог, не должны уплачивать налог на недвижимость.

Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 302 НК применять единый налог вправе организации, производящие на территории Республики Беларусь сельскохозяйственную продукцию, у которых выручка от реализации произведенной ими продукции растениеводства (за исключением цветоводства, выращивания декоративных растений), первичной переработки льна, пчеловодства, животноводства (кроме производства пушнины) и рыбоводства составляет неменее 50  % общей выручки за предыдущий финансовый год.

При несоблюдении указанного условия плательщики прекращают применять единый налог (подп. 7.1 п. 7 ст. 302 НК).

При несоблюдении в текущем финансовом году указанного условия организация обязана перейти на общий порядок налогообложения с начала года, следующего за текущим финансовым годом. В этом случае организация должна представить в налоговый орган по месту постановки на учет соответствующие сведения не позднее срока, установленного для представления годовых бухгалтерских отчетов (баланса) (п. 3 ст. 303 НК).

В 2010 г. вся выручка хозяйством была получена от реализации произведенной им продукции растениеводства (сена). Поэтому хозяйство обоснованно применяло в 2011 г. единый налог и не уплачивало налог на недвижимость.

В 2011 г. у хозяйства не было выручки от реализации произведенной им продукции растениеводства, первичной переработки льна, пчеловодства, животноводства и рыбоводства. Поэтому хозяйство не имеет права в 2012 г. применять единый налог и должно перейти на общую систему налогообложения с уплатой налога на недвижимость.

В то же время следует учитывать, что с 1 января 2012 г. изменилась льгота по налогу на недвижимость, установленная подп. 1.9 п. 1 ст. 186 НК.

В 2011 г. освобождались от налога на недвижимость здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, используемые организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства. Исходя из этой редакции, если бы крестьянское (фермерское) хозяйство применяло в 2011 г. общую систему налогообложения, оно должно было бы уплачивать налог на недвижимость по сараю, так как не использовало его в 2011 г. для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства.

Однако с 1 января 2012 г. эта льгота уточнена. Теперь освобождаются от налога на недвижимость здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, используемые (предназначенные для использования) организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства.

Поэтому в 2012 г. хозяйство не должно уплачивать налог на недвижимость за сарай, так как он хотя и не используется фактически, но предназначен для использования при производстве продукции растениеводства (сена).

 

Здание (сооружение) передано в хозяйственное ведение (оперативное управление).

Как правильно в 2012 г. исчислить налог на недвижимость по указанному объекту?

Налоговым законодательством определено, что здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций, признают объектами обложения налогом на недвижимость (п. 1 ст. 185 НК).

Теперь обратимся к нормам гл. 19 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК), которая регулирует право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 210 ГК).

Право собственности на имущество, приобретенное унитарным предприятием, государственным объединением или учреждением по договорам или иным основаниям, приобретает собственник имущества этого унитарного предприятия, государственного объединения или учреждения.

Передачей признают вручение вещи приобретателю. Вещь считают врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 225 ГК).

Унитарное предприятие или государственное объединение, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законодательством (п. 1 ст. 276 ГК).

Важно! Юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие, учреждение или государственное объединение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законодательством, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (п. 1 ст. 277 ГК).

Важно! Казенное предприятие и государственное объединение (если в отношении объединения не определено иное актами Президента) и учреждение вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 278 ГК). При указанных сделках такое согласие требуется и учреждению, в т.ч на имущество, приобретенное за счет средств, выделенных ему (если иное не установлено законодательными актами) (п. 1 ст. 279 ГК).

Для налогообложения необходимо определить момент возникновения права хозяйственного ведения (оперативного управления) имуществом (см. таблицу).

 

 

Рассмотрим вышеизложенное на примерах.

Пример 1

Физическое лицо учредило частное унитарное предприятие (ЧУП). На балансе ЧУП находится здание.

Кто должен платить налог на недвижимость по этому зданию в 2012 г.?

Унитарным предприятием (УП) признают коммерческую организацию, не наделенную правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (п. 1 ст. 113 ГК).

В форме унитарных предприятий могут быть созданы государственные (республиканские или коммунальные) либо частные УП.

При этом имущество республиканского УП находится в собственности Республики Беларусь и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; коммунального УП – в собственности административно-территориальной единицы и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения; а частного УП – в частной собственности физического лица (совместной собственности супругов) либо юридического лица и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения.

Из буквального прочтения нормы п. 1 ст. 185 НК сложно определить плательщика налога на недвижимость в указанной ситуации. Ведь собственником здания является физическое лицо, а у ЧУП оно находится в хозяйственном ведении.

При определении плательщика налога налоговые инспекции исходят из того, что налог на недвижимость должен заплатить тот, у кого здание отражено в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства". Поэтому в данном случае налог на недвижимость по зданию должно платить ЧУП.

 

Следует иметь в виду, что УП, основанное на праве хозяйственного ведения, может с согласия собственника имущества создать в качестве юридического лица другое УП путем передачи ему в установленном порядке части своего имущества в хозяйственное ведение (дочернее предприятие) (п. 3 ст. 114 ГК).

При этом имущество дочернего унитарного предприятия находится в собственности предприятия-учредителя и принадлежит дочернему предприятию на праве хозяйственного ведения. Дочернее предприятие не вправе создавать УП.

Пример 2

ОАО учредило организацию, которой передало на праве хозяйственного ведения принадлежащее ему здание. Организация впоследствии создала дочернее УП и передала ему это здание с согласия собственника.

Кто должен платить налог на недвижимость по этому зданию: ОАО, в собственности которого оно находится, учрежденная им организация или дочернее УП, у которого в настоящее время это здание находится в хозяйственном ведении?

В данном случае налоговые инспекции будут требовать уплаты налога на недвижимость по зданию от дочернего унитарного предприятия, так как у этого предприятия здание отражено в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства".

 

Организация расположена в г. Минске и арендует торговое помещение, расположенное в г. Бресте. Договор аренды помещения заключен на 4 года с 1 января 2011 г. по 31 декабря 2014 г. Торговое помещение находится на балансе арендодателя.

Организация-арендатор в марте 2011 г. сделала в арендованном помещении неотделимые улучшения – установила перегородку стоимостью 15 млн. руб. Неотделимые улучшения являются собственностью арендатора, который по окончании срока аренды должен вернуть торговое помещение в первоначальном виде, демонтировав установленную перегородку. Арендодатель отказался получать в собственность неотделимые улучшения арендатора, чтобы не платить налоги в бюджет, возникающие при безвозмездном получении имущества за пределами одной формы собственности.

Арендатор отразил стоимость перегородки в своем бухгалтерском учете по счету 01 "Основные средства" и, так как перегородка установлена в помещении, присвоил ей, как и зданию, шифр 1 "Здания". Срок амортизации перегородки установлен до окончания договора аренды.

Подлежат ли неотделимые улучшения в арендованных помещениях обложению налогом на недвижимость?

На этот вопрос невозможно найти ответы в НК, а единственное разъяснение МНС по данному вопросу было дано в 2009 г. Поэтому неудивительно, что ежегодно у организаций при заполнении налоговой декларации по налогу на недвижимость возникают соответствующие вопросы.

 

Рассмотрим вопросы, которые возникают у арендатора в изложенной ситуации.

1. Кто должен платить налог на недвижимость по арендуемому помещению?

По зданиям и сооружениям, а также машино-местам (кроме переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у белорусских организаций плательщиком налога на недвижимость признают организацию, у которой эти здания и сооружения, а также машино-места находятся на балансе по условиям договора аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования (п. 1 ст. 184 НК).

Поэтому в данном случае налог на недвижимость должна платить белорусская организация – собственник торгового помещения.

 

Справочно: организация-арендатор должна была бы уплачивать налог на недвижимость, если бы взяла в аренду торговое помещение у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ).

 

Так как неотделимые улучшения находятся в собственности арендатора, учитываются в бухгалтерском учете на счете 01 и им присвоен шифр 1 "Здания", налог на недвижимость по этим неотделимым улучшениям должна платить организация-арендатор.

 

В общем случае налог на недвижимость уплачивается с квартала, следующего за кварталом, в котором были приобретены здания и сооружения.

Например, если организация купила в I квартале 2011 г. торговое помещение, то налог на недвижимость по этому помещению она должна начинать платить со II квартала 2011 г.

Но по неотделимым улучшениям в арендованные основные средства существует особенность, которая не описана в НК. Она была разъяснена МНС в 2009 г.

Так, согласно письму МНС РБ от 30.03.2009 № 2-18/247 "О налогообложении" в случае, если неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендованном здании (сооружении), учитываются по счетам бухгалтерского учета у арендатора и относятся в соответствии с Временным республиканским классификатором амортизируемых основных средств и нормативными сроками их службы, утвержденными Минэкономики, к группам "Здания", "Сооружения" и "Передаточные устройства", то стоимость таких неотделимых улучшений, числящихся по данным бухгалтерского учета по состоянию на 1 января, облагается налогом на недвижимость в общеустановленном порядке.

В течение года неотделимые улучшения при исчислении налога на недвижимость не учитываются, а с 1 января следующего года стоимость неотделимых улучшений, отраженная по дебету счета 01 "Основные средства", является объектом налогообложения.

 

С 1 января 2012 г. действует постановление Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161 "Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь".

До указанной даты применялось постановление Минэкономики РБ от 21.11.2001 № 186 "Об утверждении Временного республиканского классификатора основных средств и нормативных сроков их службы".

 

Таким образом, несмотря на то что организация произвела неотделимые улучшения в марте 2011 г. и с апреля 2011 г. начисляет по ним амортизационные отчисления с отнесением на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли, налог на недвижимостьпо этим улучшениям она должна платить только с начала года, следующего за годом, в котором были произведены улучшения.

Так как неотделимые улучшения были осуществлены в марте 2011 г., то налог на недвижимость по ним уплачивается с 1 января 2012 г. исходя из остаточной стоимости улучшений не на 1 апреля 2011 г., а на 1 января 2012 г.

 

Вышеизложенное мнение специалисты МНС подтверждают на семинарах, ссылаясь на приведенное письмо как на действующее и в настоящее время.

 

Следует представлять одну общую декларацию или по неотделимым улучшениям представляется отдельная налоговая декларация?

Организации должны представить в налоговые инспекции налоговые декларации (расчеты) по налогу на недвижимость не позднее 20 марта отчетного года по месту постановки на учет (п. 10 ст. 189 НК).

Из изложенного следует, что организация-арендатор не позднее 20 марта 2012 г. должна представить налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость за 2012 г. в г. Минске в налоговую инспекцию по месту поставки на учет.

 

Если уплачивать по месту нахождения неотделимых улучшений, то как об этом узнает налоговая инспекция по месту постановки на учет?

В 2012 г. налог на недвижимость организаций (код платежа 0901), уплачиваемый плательщиками, в т.ч. в порядке перерасчетов по итогам 2011 г. и в счет погашения задолженности, образовавшейся до 1 января 2012 г., зачисляется на счета главных управлений, открытые для зачисления платежей, контроль над уплатой которых осуществляют налоговые органы, по месту постановки организации на учет вне зависимости от места расположения объекта налогообложения (п. 34 Инструкции о порядке зачисления, распределения и механизме возврата доходов республиканского и местных бюджетов, бюджетов государственных внебюджетных фондов в 2012 году, утвержденной постановлением Минфина РБ от 23.01.2012 № 5 (далее – Инструкция 5)).

В нашей ситуации налог на недвижимость по неотделимым улучшениям в арендованное помещение следует уплачивать в бюджет по месту постановки организации на учет, а не по месту нахождения арендуемого помещения.

 

Справочно: при наличии у организации объектов обложения налогом на недвижимость на незавершенное строительство за пределами административно-территориальной единицы, на территории которой организация состоит на учете в налоговой инспекции, налог на недвижимость на незавершенное строительство (код платежа 0701) подлежит уплате в соответствующие местные бюджеты по месту нахождения объектов налогообложения (п. 31 Инструкции № 5).