Налог при УСН
Порядок налогообложения возмещаемых расходов у арендодателя, применяющего УСН |*|, с 2019 г. изменился.
Так, при сдаче в аренду недвижимого имущества сумма возмещаемых арендодателю расходов, не включенных в арендную плату, необходимых для содержания и эксплуатации указанного имущества, в валовую выручку не включается. Исключение – суммы расходов, которые относятся к услугам (работам), оказанным (выполненным) арендодателем (подп. 2.15 п. 2 ст. 328 НК [1]).
Таким образом, возмещаемые суммы расходов, не включенных в арендную плату, в 2019 г. не облагаются налогом при УСН у арендодателя, если:
• они связаны со сданным в аренду недвижимым имуществом;
• они возникают в связи с приобретением услуг (работ) у сторонних субъектов хозяйствования (услуги (работы) не оказываются (не выполняются) арендодателем);
• это расходы на коммунальные услуги, а также услуги, обусловленные необходимостью содержания сданного в аренду недвижимого имущества в исправном и надлежащем состоянии, его эксплуатации;
• обязанность арендатора возмещать арендодателю указанные расходы определена договором либо соответствующими предписаниями законодательства.
Пример 1
Организация сдала в аренду помещение
Организация, применяющая УСН, сдала в аренду помещение. Арендатор возмещает ей расходы на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, отопление, энергоснабжение, связь, коммунальные и другие услуги. Обязанность возмещать такие расходы предусмотрена договором аренды. Сумма их возмещения у арендодателя не включается в валовую выручку и налоговую базу налога при УСН.
Суммы расходов, возмещаемые арендатором |*|, которые относятся к услугам (работам), оказанным (выполненным) непосредственно арендодателем, облагаются налогом при УСН (подп. 2.15 п. 2 и подп. 5.3 п. 5 ст. 328 НК).
* Какой документ нужно оформить в подтверждение выполнения условий договора аренды
При возмещении арендатором налога на недвижимость, земельного налога, амортизации эти суммы арендодатель также включает в налоговую базу налога при УСН в соответствии с подп. 5.3 п. 5 ст. 328 НК.
Пример 2
Арендатор возмещает налог на недвижимость и земельный налог
Организация, применяющая УСН, заключила договор аренды. Арендодатель помимо арендной платы отдельно выставил к возмещению суммы налога на недвижимость и земельного налога. Данные суммы облагаются у него налогом при УСН.
Суммы возмещаемых арендодателю расходов, не включенных в арендную плату, отражаются в составе выручки от сдачи имущества в аренду для целей определения налоговой базы налога при УСН на дату поступления арендодателю возмещения этих расходов (в т.ч. в натуральной форме) либо иного прекращения обязательства по нему, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц (п. 13 ст. 328 НК). При этом дата осуществления расходов арендодателем значения не имеет.
! На субъектов хозяйствования, между которыми существуют арендные отношения, не распространяется норма подп. 2.13 п. 2 ст. 328 НК: в валовую выручку при УСН не включаются суммы, полученные в виде возмещения абоненту субабонентами стоимости всех видов энергии, газа, воды.
Сумма возмещаемых расходов, облагаемая налогом при УСН, учитывается при расчете валовой выручки как критерия для применения УСН.
Справочно: до 2019 г. на основании письма МНС Республики Беларусь от 15.12.2016 № 2-3-15/2413 «О налогообложении возмещаемых расходов» возмещаемые суммы расходов не облагались у арендодателя налогом при УСН только в том случае, если арендатор напрямую (без участия арендодателя) заключал договор с обслуживающей организацией и вопросы, связанные с несением расходов, не упоминались в договоре аренды (ином договоре), заключенном между арендодателем и арендатором.
У арендатора, применяющего УСН, расходы, связанные с содержанием арендованных объектов, в т.ч. возмещаемые арендодателю, при налогообложении не учитываются (п. 1 ст. 328 НК). Они не уменьшают налоговую базу налога при УСН.
Подоходный налог
Арендодателем может выступать физическое лицо. В этом случае арендатор выступает в качестве налогового агента, на которого возлагаются обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет подоходного налога при выплате доходов физическому лицу (п. 1 ст. 23, п. 1 ст. 216 НК).
Вместе с тем оплата (возмещение) стоимости жилищно-коммунальных и (или) иных услуг по помещениям (как нежилым, так и жилым), которые взяты в аренду (субаренду), наем (поднаем) у физических лиц, не облагается подоходным налогом (подп. 2.18 п. 2 ст. 196 НК).
При этом должно выполняться такое условие: обязанность по оплате этих услуг возлагается на нанимателя (поднанимателя), арендатора (субарендатора) соответствующим договором найма (поднайма), аренды (субаренды) жилого и (или) нежилого помещений.
Резюме
Возмещаемые арендодателю суммы расходов, возникающих в связи с приобретением им услуг (работ), в т.ч. относящихся к ремонту недвижимого имущества, не включаются в налоговую базу налога при УСН |*|. Данное правило не распространяется на расходы, относящиеся к услугам (работам), оказанным (выполненным) арендодателем.
