Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Налог на недвижимость: новации 2012 года 

(Комментарий к отдельным статьям гл. 17 Налогового кодекса, в редакции Закона РБ от 30.12.2011 № 330-З)

Наталья Рощина, экономист
С 1 января 2012 г. появился новый объект обложения налогом на недвижимость
С 14 декабря 2011 г. машино-места стали относить к объектам недвижимого имущества. Данная норма определена ст. 1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (в ред. Закона РБ от 03.06.2011 № 271-З).
Машино-место представляет собой место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в т.ч. автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством РБ о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений.

Справочно: до указанной даты определение понятия "машино-место" существовало в п. 1 Положения о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденного Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43.

Соответствующие изменения внесены и в Налоговый кодекс РБ (далее – НК). С 1 января 2012 г. кроме зданий и сооружений, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, являющихся собственностью или находящихся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций, налогом на недвижимость необходимо облагать машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (принадлежащие плательщикам – физическим лицам).
При этом следует учитывать, что особенности признания плательщиками отдельных организаций, установленные ст. 184 НК, распространяются также и на машино-места.
Так, плательщиком налога на недвижимость по машино-местам (кроме переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование:
– у белорусских организаций, – признают организацию, у которой эти машино-места находятся на балансе по условиям договора аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования;
– у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ), – считают организацию-арендатора (лизингополучателя, ссудополучателя) машино-места.
По машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым индивидуальным предпринимателем в аренду (финансовую аренду (лизинг)) у организации, у которой по условиям договора аренды (финансовой аренды (лизинга)) эти объекты не находятся на балансе, плательщиком налога на недвижимость будет индивидуальный предприниматель – арендатор (лизингополучатель) машино-места.
По машино-местам, переданным в доверительное управление и (или) приобретенным в процессе доверительного управления, плательщиком налога на недвижимость является вверитель.
 
Справочно: по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 895 Гражданского кодекса РБ).
Пример 1
Физическое лицо (вверитель) передало в доверительное управление организации (доверительный управляющий) машино-место. Организация сдает машино-место в аренду организациям и индивидуальным предпринимателям. По поручению вверителя арендную плату за сдачу в аренду машиноместа доверительный управляющий перечисляет жене физического лица, которая является выгодоприобретателем.
В данном случае налог на недвижимость за машино-место должно уплачивать физическое лицо (вверитель).
С 1 января 2012 г. в НК действует новое определение объектов налогообложения – зданий и сооружений
В 2011 г. в ст. 185 НК содержалось 2 самостоятельных, хотя и похожих между собой определения к терминам "здание" и "сооружение".
С 2012 г. эти 2 определения объединили.
Теперь зданиями и сооружениями признают строительные системы, предназначенные для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимые в установленном порядке к зданиям, сооружениям.
Как видим, определение стало короче и менее четким. В связи с этим организации должны быть готовы к тому, что с 2012 г. объект налогообложения увеличится. Здания и сооружения, которые в 2011 г. не облагались налогом на недвижимость, теперь будут облагаться.
То есть в 2012 г. сооружения, перечисленные по шифру 2 "Сооружения" постановления Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161 "Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь" (далее – постановление № 161) и подпадающие под указанное определение, следует облагать налогом на недвижимость независимо от наличия фундамента, несущих, ограждающих или совмещенных конструкций, образующих замкнутый объем.
Пример 2
Земельный участок, на котором расположен склад организации, огорожен забором. С лицевой стороны и по бокам складского помещения забор установлен на фундаменте, с торцевой стороны склада – без фундамента.
В 2011 г. забор, установленный на фундаменте, облагался налогом на недвижимость, а забор, установленный без фундамента, не облагался.
В 2012 г. такой забор будет являться объектом обложения налогом на недвижимость без каких-либо исключений.
 
От редакции:
В постановлении № 161 по шифру 2 "Сооружения", в частности, числятся следующие виды заборов:
 
 
Пример 3
В 2011 г. налогом на недвижимость облагались только рекламные щиты, установленные на фундаменте. Рекламные щиты, установленные без фундамента, на крышах и стенах зданий, налогом на недвижимость не облагались. В 2012 г. налогом на недвижимость будут облагаться все рекламные щиты, стенды, стойки, так как согласно постановлению № 161 их относят к шифру 2 "Сооружения".
 
Отметим, что, как и ранее, к сооружениям приравнивают передаточные устройства. Определение термина "передаточные устройства" в 2012 г. по сравнению с 2011 г. не изменилось.
 
Справочно: в 2011 г. много споров между плательщиками и налоговыми инспекциями возникало в части обложения налогом на недвижимость сооружений (об этом неднократно писалось в журнале "ГБ"). Дело в том, что с 1 января 2011 г. определение термина "сооружения" было конкретизировано. Одним из признаков сооружения, облагаемого налогом на недвижимость, стало наличие фундамента, на котором смонтировано сооружение. Получается, что если сооружение не смонтировано на фундаменте, то оно не должно облагаться налогом на недвижимость.
В начале 2011 г. налоговые инспекции не обращали внимания на это изменение и продолжали облагать налогом на недвижимость все здания и сооружения независимо от наличия фундамента.
То есть налоговые инспекции считали, что при определении объекта обложения необходимо руководствоваться не определениями, содержащимися в НК, а Временным республиканским классификатором основных средств и нормативными сроками их службы, утвержденными постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2011 № 186 (утратил силу с 1 января 2012 г.).
В Классификаторе приведен перечень основных средств, относимых к зданиям (шифр 1), сооружениям (шифр 2) и передаточным устройствам (шифр 3).
Налоговые инспекции разъясняли, что все здания и сооружения, перечисленные в Классификаторе по указанным шифрам, следует облагать налогом на недвижимость. Об этом свидетельствует, в частности, письмо инспекции МНС по г. Минску от 28.02.2011 № 2-1-9/617-1. Однако затем под давлением плательщиков налоговые инспекции были вынуждены изменить свои подходы и стали строго придерживаться норм, установленных в НК.
В частности, в письмо инспекции МНС по г. Минску от 28.02.2011 № 2-1-9/617-1 были внесены изменения.
С 1 января 2012 г. увеличивается объект налогообложения за сверхнормативное незавершенное строительство
С 1 января 2012 г. встроенные, пристроенные, встроено-пристроенные нежилые части жилого дома в соответствии с проектной документацией на возведение объекта, сметой (сметной документацией) являются объектом обложения налогом на недвижимость.
До указанной даты здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства, без всяких исключений не признавались объектом обложения налогом на недвижимость (подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК, в ред. Закона РБ от 15.10.2010 № 174-З).
С учетом того что в налоговом и ином законодательстве отсутствует определение термина "объект жилищного строительства", налоговые инспекции на практике применяли и применяют термин "жилой дом", содержащийся в ст. 1 Жилищного кодекса РБ.
Так, жилой дом – это здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями. К жилым помещениям относят помещения, предназначенные и пригодные для проживания граждан.
Из определения жилого дома следовало, что если в доме 49 % площади занято нежилыми помещениями, то такой дом все равно считался жилым домом и не являлся объектом обложения налогом на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство.
С 1 января 2012 г. в налоговом законодательстве данный недостаток устранен.
Новый порядок исчисления налога на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство будет применяться по всем объектам жилищного строительства, имеющимся на 1 января 2012 г.
Пример 4
Организация осуществляет строительство жилого дома во встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Согласно проекту жилой дом включает в себя подземную автостоянку, пристройку, в которой запланировано разместить супермаркет, на первых этажах дома расположены торговые и офисные помещения.
Общая площадь жилого дома составляет 20 тыс. кв.м, в т.ч. площадь супермаркета, подземной автостоянки, офисных и торговых помещений – 9,5 тыс. м2, или 47,5 %.
У организации сроки строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями истекли в 2010 г. В 2011 г. она налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство не уплачивала. С 1 января 2012 г. организация должна уплатить налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство со стоимости вышеперечисленных встроено-пристроенных нежилых помещений.
 
Справочно: отметим, что в отличие от налога на недвижимость при исчислении НДС изменения в налоговом законодательстве вступают в силу следующим образом. При изменении порядка исчисления НДС согласно п. 10 ст. 103 НК новый порядок исчисления применяется в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных с момента изменения порядка исчисления НДС.
Организации, осуществляющие строительство собственными силами, будут платить меньше налога на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство
С 1 января 2012 г. исправлена оплошность, допущенная ранее в подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК. Теперь у организаций не будут признаваться объектом обложения налогом на недвижимость здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства в части стоимости строительства, осуществляемого собственными силами без привлечения сторонней строительной организации.
Пример 5
Организация осуществляет строительство объекта собственными силами. 99 % работ выполнено собственными силами, и только 1 % – силами сторонней организацией. В 2012 г. при истечении нормативных сроков строительства организация должна уплатить в бюджет налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство только в части работ, выполненных сторонней организацией, т.е. с 1 % стоимости объекта.
 
Справочно: в 2011 г. у организаций не признавались объектом обложения налогом на недвижимость здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, осуществляемого собственными силами без привлечения сторонней строительной организации (подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК, в ред. Закона РБ от 15.10.2010 № 174-З).
В реальной жизни фактически не бывает случаев, чтобы организация смогла осуществить строительство объекта исключительно собственными силами без привлечения сторонних строительных организаций.
Таким образом, в 2011 г. в НК содержалась нерабочая норма, которой плательщики не могли воспользоваться на практике.
Отметим, что это не единичный случай. Поэтому в 2011 г. МНС исходя из налоговой практики своими письмами разъяснило достаточно много нюансов и особенностей, имеющихся в налоговом законодательстве. Так и с комментируемым случаем. Плательщики, которые направляли в МНС в 2011 г. запросы по данной проблеме, получали ответы о том, что они могут не уплачивать налог на недвижимость в части стоимости сверхнормативного незавершенного строительства, осуществляемого собственными силами без привлечения сторонней строительной организации. Об этом свидетельствует и ответ Аллы Николаевны Трашковой (опубликован в "ГБ" № 1 на с. 50 в рубрике "Прямая линия"), которая многие годы являлась специалистом МНС.
Таким образом, практика прошлого года была учтена МНС и внесена Законом № 330-З в НК.
 
Важно! Учитывая, что письма МНС иногда расходятся с нормами НК, с 2012 г. в НК включена специальная норма о том, что плательщики освобождаются от уплаты пени за то, что пользовались неправильными разъяснениями МНС (п. 31 ст. 52 НК).
Изменился порядок налогообложения религиозных организаций
С 1 января 2012 г. не признают объектом обложения налогом на недвижимость культовые здания и сооружения, в т.ч. не завершенные строительством, религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством.
До этого времени культовые здания и сооружения, в т.ч. не завершенные строительством, религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством, в т.ч. в случае сдачи в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование таких зданий и сооружений (их частей) иным религиозным организациям также освобождались от налога на недвижимость (подп. 1.8 п. 1 ст. 186 НК, в ред. Закона РБ от 15.10.2010 № 174-З).
Однако пользоваться данной льготой по налогу на недвижимость было крайне трудоемко. Несмотря на то что все здания и сооружения религиозных организаций освобождались от налога на недвижимость, бухгалтеры были вынуждены тратить огромное количество времени на то, чтобы исчислить не поступивший в бюджет налог на недвижимость, определить стоимость этих зданий и сооружений, представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость и справку о размере полученных льгот.
С 1 января 2012 г. в налоговом законодательстве данный недостаток устранен.
 

Уважаемый коллега!

Данный нормативный документ
доступен подписчикам комплекта
"Эталон Главный Бухгалтер"
на сайте etalonline.by

У меня уже есть подписка!

Подпишитесь на комплект
"ЭТАЛОН Главный Бухгалтер"
и получите доступ
ко всем материалам GB.BY
и etalonline.by

Подписаться на комплект
"ЭТАЛОН Главный Бухгалтер"

Уважаемый коллега!

Полноценное использование
нормативно-правовой базы
"Эталон Онлайн"
доступно подписчикам комплекта
"Эталон Главный Бухгалтер"

У меня уже есть подписка!

Подпишитесь на комплект
"ЭТАЛОН Главный Бухгалтер"
и получите доступ
ко всем материалам GB.BY
и etalonline.by

Подписаться на комплект
"ЭТАЛОН Главный Бухгалтер"

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.