В настоящее время нередки случаи, когда плату за арендуемое имущество организации устанавливают в белорусских рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, определенной договором.
По общему правилу денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях (ст. 298 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)). При этом ГК допускает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах ("специальных правах заимствования" и др.). В таком случае подлежащую оплате в рублях сумму следует определять по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Пользуясь такими правилами, арендодатели, которые стремятся снизить инфляционные риски, устанавливают арендную плату в рублях эквивалентно определенной сумме в долларах США или евро. Довольно часто положения договора аренды предусматривают, что арендатор вносит арендную плату за календарный месяц пользования арендуемым имуществом не позднее определенного числа этого (или предшествующего) месяца по курсу на дату оплаты. В качестве курса в большинстве случаев организации используют официальный курс, устанавливаемый Нацбанком.
У арендодателей возникли проблемы
Данный подход из-за недавнего несоответствия официально устанавливаемого Нацбанком курса рыночному стал причиной определенных проблем для некоторых арендодателей. Такая формулировка нормы договора об определении размера арендной платы имеет один существенный недостаток: у арендатора имеется возможность оплатить арендную плату в любое время до истечения установленного срока за любое количество месяцев. Некоторые арендаторы, располагая информацией о введении единого курса, начали вносить арендную плату за будущие месяцы. Многие из них уплатили ее за несколько месяцев вперед.
Очевидно, что некорректно сформулированные инфляционные оговорки в договоре аренды стали ловушкой для многих арендодателей, так как арендаторы, воспользовавшись моментом, внесли арендную плату за несколько месяцев по текущему курсу, который впоследствии существенно вырос. Изменение же курса валюты по отношению к белорусскому рублю не привело к возникновению обязанности арендатора доплачивать арендную плату. Интересы арендодателя оказались незащищенными.
Обратимся к норме ст. 295 ГК. В ней сказано, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Как правило, в договоре предусмотрен период времени, в течение которого может быть исполнено обязательство по внесению арендной платы. Причем определена лишь конечная дата этого периода, что позволяет арендатору вносить арендную плату в любой момент начиная со дня заключения договора и до наступления указанной в договоре даты.
Так, при внесении 19 октября 2011 г. арендной платы за октябрь, ноябрь и декабрь 2011 г., учитывая то, что по условиям договора она должна вноситься не позднее 20-го числа оплачиваемого месяца, арендатор соблюдает условия договора, так как арендная плата за ноябрь внесена не позднее 20 ноября, а за декабрь – не позднее 20 декабря. Если в договоре определено, что подлежащую уплате в белорусских рублях сумму нужно рассчитывать по курсу на дату оплаты, имевшее место падение курса белорусского рубля не приводит к обязанности арендатора доплатить сумму арендной платы за ноябрь и декабрь. Т.е. фактически арендатор оплатил аренду за эти месяцы, рассчитав ее с использованием "старого" курса, хотя очевидно, что целью арендодателя, предусматривающего в договоре оплату исходя из эквивалента, являлось снижение инфляционных рисков.
Как же арендодателю защитить свои интересы?
Если положения договора о порядке определения арендной платы сформулированы некорректно, снизить инфляционные риски будет практически невозможно. Единственный вариант, если арендатор пойдет на уступки арендодателю и стороны внесут соответствующие изменения в договор.
В некоторых случаях договор аренды позволяет изменять его условия в одностороннем порядке. В таком случае арендодатель находится в более выгодной позиции, так как он имеет возможность скорректировать положения договора, хотя для этого, скорее всего, потребуется обращаться в суд, если только стороны не достигнут соответствующего соглашения и не изменят договор по обоюдному согласию.
Если же договор аренды не предусматривает специальных положений о его изменении (расторжении) по требованию арендодателя и не содержит права арендодателя отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, единственный вариант для арендодателя – убедить арендатора в необходимости изменения договора по соглашению сторон с тем, чтобы он предусматривал расчет арендной платы на ежемесячной основе с использованием текущего курса иностранной валюты, сложившегося в том месяце, за который арендатор вносит арендную плату.
В данном случае сторонам стоит пойти на определенные уступки друг другу. Арендодатель не может диктовать арендатору любые условия, поскольку договор четко предусматривает его права и обязанности. Но и арендатор в большинстве случаев не может не идти на определенные уступки арендодателю, так как он заинтересован в продолжении пользования имуществом. Ведь по сложившейся практике договоры аренды организации обычно заключают на год, и арендодатель после истечения этого срока может отказать арендатору в продлении срока действия договора на следующий год.
В любом случае изменения стоит внести в договор. Даже если и не удастся исправить имевшую место проблему и арендодателю придется принять арендную плату, перечисленную арендатором за несколько месяцев вперед, арендодателю стоит предложить арендатору внести соответствующие изменения в договор в качестве условия продления срока его действия. Это позволит исключить возникновение подобных проблем в будущем.
Период внесения арендной платы нужно четко определить
Для того чтобы инфляционная оговорка реально работала, в договоре необходимо более четко предусмотреть период внесения арендной платы. Можно установить, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не ранее 1-го и не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца по курсу на дату оплаты. В данном случае период для внесения арендной платы четко определен, является непродолжительным и арендная плата должна вноситься ежемесячно.
Если при таких условиях договора арендатор попытается внести арендную плату заранее, арендодатель может отказаться от нее и потребовать ее уплаты (доплаты) в установленный договором срок.
Так, по общему правилу должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законодательством или условиями обязательства либо не вытекает из его существа (ст. 296 ГК). При этом в ГК указано, что досрочное исполнение обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство досрочно предусмотрена законодательством или условиями обязательства либо вытекает из существа обязательства.
Таким образом, если арендодатель не определит в договоре возможность досрочного внесения арендной платы, оно будет невозможным и арендатор будет обязан вносить арендную плату в установленный срок. В таком случае положения договора будут защищать интересы арендодателя при существенном изменении курса белорусского рубля.
