Организация, применяющая УСН, имеет в наличии капитальные строения, общая площадь которых в совокупности превышает 1 000 м². Дополнительно организация арендует у индивидуального предпринимателя (ИП) помещение площадью 180 м².

В 2019 г. сменился собственник арендуемого помещения и организация заключила договор аренды с новым собственником (ИП) на аренду того же помещения и той же площадью.

Вправе ли организация определить налоговую базу налога на недвижимость |*| за 2019 г. в отношении данного помещения исходя из его оценочной стоимости, примененной в качестве налоговой базы в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений?

Да, вправе.

* Новации в исчислении налога на недвижимость в 2020 г.

Если договором аренды с новым собственником (ИП) предусмотрена аренда помещения, арендуемого организацией ранее, без изменения адреса его нахождения, площади и иных технических характеристик, то для определения налоговой базы налога на недвижимость за 2019 г. организация вправе использовать оценочную стоимость помещения, примененную в качестве налоговой базы в предыдущем году, с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений. Обоснуем приведенный вывод.

В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, налоговая база налога на недвижимость определяется у плательщиков-организаций исходя из стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), определенной исходя из оценки:

– по оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

– по стоимости (рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на 1 января текущего года, указанной в заключении оценщика, имеющего свидетельство об аттестации оценщика.

При отсутствии в текущем году оценки зданий по их оценочной стоимости, произведенной организациями по государственной регистрации, для исчисления налога на недвижимость оценка зданий производится организациями, взявшими в аренду у физических лиц здания (в части таких зданий), в следующем порядке.

Организации, взявшие в аренду у физических лиц здания |*| (в части таких зданий), определяют оценочную стоимость путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений. Данный порядок определен подп. 3.2.1 п. 3 Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение № 187).

* Аспекты исчисления налога на недвижимость при аренде помещения у физлица

Справочно: при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, определение налоговой базы по налогу на недвижимость по арендуемому у ИП помещению производится исходя из базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения.

Стоимость 1 м² здания или сооружения на 1 января 2013 г. определяют в размере базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения. В дальнейшем с 1 января 2014 г. стоимость 1 м² здания или сооружения на 1 января года, за который производится исчисление налога на недвижимость, определяют путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187).

В 2019 г. ООО, применяющее УСН, имело в собственности капитальные строения общей площадью 1 050 м². С марта 2019 г. дополнительно с ИП был заключен договор аренды складского помещения площадью 200 м².

ИП не обращался в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества для определения оценочной стоимости |*| склада по состоянию на 01.01.2019. В целях исчисления налога на недвижимость в отношении складского помещения ООО самостоятельно произвело оценку объекта недвижимости в установленном порядке, применив подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187.

* Особенности исчисления налога на недвижимость в 2019 г.

В октябре 2019 г. ИП представил организации-арендатору сведения об оценке складского помещения по состоянию на 01.01.2019, произведенной территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, по результатам которой оценочная стоимость объекта была меньше, чем определенная ООО.

Вправе ли ООО произвести перерасчет налога на недвижимость за 2019 г. в отношении арендуемого складского помещения и внести изменения и дополнения в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость за 2019 г.?

Да, вправе.

В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, налоговую базу налога на недвижимость определяют исходя из стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), указанной в договорах аренды, не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), определенной, в частности, исходя из их оценки, произведенной в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (подп. 2.3 п. 2 ст. 229 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК).

Справочно: при отсутствии в текущем году оценки зданий по их оценочной стоимости, произведенной организациями по государственной регистрации, а также при отсутствии сведений о стоимости зданий (сооружений), примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, для исчисления налога на недвижимость оценка зданий производится организациями, взявшими в аренду у физических лиц здания (в части таких зданий), исходя из базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений, и общей площади оцениваемого здания (сооружения) (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187).

С учетом вышеизложенного при представлении ИП оценочной стоимости сдаваемого в аренду помещения, определенной на 01.01.2019, организация-арендатор вправе принять данную оценочную стоимость для определения налоговой базы по налогу на недвижимость за 2019 г. Воспользоваться этим правом арендатор может при условии, что стоимость помещения, указанная в договоре аренды, не превышает оценочную стоимость. Арендатор вправе представить в инспекцию налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость за 2019 г. с внесенными изменениями и дополнениями в порядке, установленном п. 6 ст. 40 НК.

У коммерческой организации, применяющей УСН, имеется в собственности офисное помещение площадью 750 м². В 2019 г. часть помещения площадью 250 м² организация сдала в аренду другому юридическому лицу. Кроме того, организация арендовала у физического лица здание склада площадью 300 м².

Необходимо ли организации исчислять налог на недвижимость в 2019 г.?

Площадь переданной в аренду части офисного помещения и площадь арендованного у физического лица здания склада учитываются в расчете общей площади для целей сравнения с критерием в 1 000 м². Общая площадь объектов недвижимости составляет 1 050 м² (750 + 300) и превышает 1 000 м², поэтому организация обязана исчислить налог на недвижимость по всем объектам налогообложения.

Обоснуем приведенный вывод.

Для организаций, применяющих УСН, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость:

– по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, сданным в аренду, предоставленным в иное возмездное или безвозмездное пользование;

– по всем объектам обложения этим налогом организациями, у которых общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, находящихся в собственности, а также арендуемых у физических лиц превышает 1 000 м² (подп. 1.1.3 п. 1 ст. 326 НК).

Организация является одним из учредителем ООО, применяющего УСН. В качестве внесения дополнительного вклада в уставный фонд организация передала помещение площадью 200 м².

Необходимо ли ООО исчислять налог на недвижимость в отношении данного помещения?

Необходимо, если общая площадь превышает 1 000 м².

Если у ООО в совокупности общая площадь капитальных строений, имеющихся в наличии, превышает 1 000 м², то оно обязано исчислять и уплачивать налог на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, в т.ч. поступивших в качестве вклада в уставный фонд. Приведенный вывод основан на следующих нормах законодательства.

Объектами обложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются, в частности, капитальные строения (здания, сооружения), их части, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении организаций (п. 1 ст. 227 НК).

Справочно: имущество, поступившее в качестве взносов (вкладов) учредителей (участников), принадлежит обществу на праве собственности (ст. 31 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»).

Если у организаций, применяющих УСН, общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также в пользовании в случаях, указанных в части первой п. 1 и п. 4 ст. 226 НК, и капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, указанных как объект обложения налогом на недвижимость в подп. 1.5 п. 1 ст. 227 НК, превышает 1 000 м², то у этих организаций сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость по всем объектам налогообложения (подп. 1.1.3 п. 1 ст. 326 НК).

У организации, применяющей УСН |*|, в собственности находится здание общей площадью 400 м². Учредитель (физическое лицо) передал организации в безвозмездное пользование производственное помещение общей площадью 500 м² (на праве хозяйственного ведения). Дополнительно организация взяла в лизинг у белорусской организации здание магазина общей площадью 150 м² (по условиям договора лизинга здание учитывается на балансе лизингополучателя).

* Порядок возмещения коммунальных услуг и налога на недвижимость при УСН

Признается ли организация плательщиком налога на недвижимость?

Да, признается.

Исходя из положений подп. 1.1.3 п. 1 ст. 326 НК, если у организаций, применяющих УСН, общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также в пользовании в случаях, указанных в части первой п. 1 ст. 226 НК, превышает 1 000 м², то они должны исчислять и уплачивать налог на недвижимость по всем объектам налогообложения.
В данном случае превышен установленный критерий общей площади объектов недвижимости (400 + 500 + 150 = 1 050 м² > 1 000 м²), поэтому организация, применяющая УСН, признается плательщиком налога на недвижимость.

Организация, применяющая УСН, передала объект недвижимости общей площадью 300 м², находящийся на территории Республики Беларусь, в финансовый лизинг с передачей его на баланс лизингополучателя. Иные объекты недвижимости у лизингодателя отсутствуют.

Признается ли организация, применяющая УСН, плательщиком налога на недвижимость по данному объекту?

Нет, не признается.

При сдаче объекта недвижимости в финансовый лизинг с передачей объекта лизинга на баланс лизингополучателю организация-лизингодатель, применяющая УСН, плательщиком налога на недвижимость по данному объекту не признается. Обоснуем приведенный вывод.

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой такие капитальные строения (здания, сооружения), их части находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 226 НК).