Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Аренда имущества, находящегося в долевой собственности: споры разрешаются судом

Маргарита Послед, судья ВХС РБ

По решению собственников недвижимого имущества, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы собственников (физических и юридических лиц) (ст. 9 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении" (далее – Закон)).
В случае когда договор аренды такого имущества заключается без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)).
Суд отказал товариществу собственников в иске и признании договора аренды помещения ничтожным на том основании, что недвижимое имущество строилось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения) и права общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникло.

 

В случае когда отдельные части недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, находятся в собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью, можно говорить о том, что возникли правоотношения совместного домовладения (ст. 1 Закона).


Какое имущество можно отнести к общему имуществу?

Под общим имуществом понимают обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Если имущество создавалось в рамках совместной деятельности (гл. 54 ГК) и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 249 ГК), можно говорить о том, что это общая долевая собственность этих лиц (товарищей, участников).
 
Важно! Участник (товарищ) не вправе без согласования с другими участниками (товарищами) совместной деятельности распорядиться таким имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества, например, в аренду.
 
Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только:

1) по решению общего собрания собственников;

2) лишь в том случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников (ст. 9 Закона).

Если договор аренды такого имущества заключался без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 ГК).

В том случае, когда доля в общей собственности не выделена в натуре из общей собственности, она не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п. 1 ст. 578 ГК.

Признаки, позволяющие отнести имуществок совместному домовладению

К признакам, позволяющим отнести имущество к совместному домовладению, в первую очередь можно причислить наличие в объекте недвижимости инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном объекте.

В тех случаях, когда недвижимое имущество было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения), право общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникает. Причем наличие в нем, например, инженерных коммуникаций не имеет значения, поскольку они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на имущество, так как являются обособленными и выделенными для самостоятельного использования объектами, не связанными с обслуживанием недвижимого имущества.

Приведенные выше положения законодательства были положены в основу решения по одному судебному спору.

Цокольный этаж для размещения административных помещений –это не подвал, относящийся к общему имуществу

Начало спору положила ситуация, когда цокольный этаж (подвальное помещение) в доме был сдан в аренду коммерческой структуре. Товарищество собственников дома на собрании решило, что заключение договора аренды на данное помещение должно было проходить с их участием. А поскольку собственник цокольного этажа даже не спросил согласия товарищества на заключение такого договора, был составлен иск и произошло судебное разбирательство.

Решением исполкома ЧУП был предоставлен земельный участок и выдано разрешение на строительство жилых домов в соответствии с генеральным планом. Для строительства привлекались денежные средств физических и юридических лиц с последующим оформлением в собственность этих лиц жилых и нежилых помещений.

После завершения строительства Государственным унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – Предприятие) было выдано регистрационное удостоверение на жилой дом, являющийся совместным домовладением, где собственником 30 жилых помещений (квартир) указано ООО "С" (инвестор), и регистрационные удостоверения – гражданину М. о праве собственности на цокольный этаж жилого дома и ЧУП-застройщику о праве хозяйственного ведения на цокольный этаж (ЧУП принадлежало гражданину М.).

Основанием для регистрации явились решение исполкома, акт приемки объекта в эксплуатацию и справка о балансовой стоимости цокольного этажа.

Помещение, которое принадлежит гражданину М. на праве собственности, сдано в аренду третьим лицам (без уведомления и согласия товарищества собственников).

Товарищество собственников здания (истец) обратилось в суд с иском к Предприятию и гражданину М. о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина М. и права хозяйственного ведения ЧУП на цокольный этаж жилого дома и, как следствие, о признании недействительным договора аренды на помещение цокольного этажа.

Позиция истца – товарищества собственников

Истец обосновывал иск тем, что в цокольном этаже жилого дома расположены технические помещения – водомерная, электрощитовая и котельная, относящиеся к общему имуществу, согласно перечню общего имущества здания как объекта совместного домовладения, составленного представителями товарищества собственников здания и ЧУП. А следовательно, все договоры аренды должны заключаться либо с согласия, либо с разрешения товарищества собственников. Товарищество собственников такого согласия не давало.

Решения судов: имуществом, находящимся не в общем пользовании, собственник вправе распоряжаться без согласования

Хозяйственный суд первой и апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

Суд согласился с тем, что общим имуществом признаются, в частности, технические этажи и подвалы зданий, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри нежилых помещений (часть первая ст. 1 Закона).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по соглашению собственников. Собственник должен использовать такое имущество по его целевому назначению и не препятствовать осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему помещений (части первая и вторая ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик – гражданин М. как собственник ЧУП "К" зарегистрировал право собственности на цокольный этаж, отличный по функциональному назначению и конструктивным признакам от технического этажа или подвала, возведенный на основании скорректированной проектно-сметной документации на строительство жилого дома. Инвестором же – ООО "С" осуществлялось финансирование строительства жилых помещений. Именно на них впоследствии ООО "С"зарегистрировало право собственности.

Суд констатировал, что гражданин М. может иметь в собственности цокольный этаж жилого дома как обособленный объект недвижимости (при наличии свидетельства о государственной регистрации прав на него) с соблюдением порядка эксплуатации находящихся в нем объектов общего имущества – электротехнического и иного оборудования.

Регистратор, основываясь на законодательстве, сделал вывод о фактической принадлежности ЧУП и гражданину М. цокольного этажа в жилом доме и зарегистрировал право собственности на основании представленных документов: решения Мингорисполкома об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приема объекта в эксплуатацию и справки с указанием балансовой стоимости помещения. Эти документы были представлены в совокупности с документами инвестора ООО "С" для регистрации права собственности на 30 жилых помещений (квартир) в жилом доме пропорционального вложенным инвестициям.

Суд указал, что в данном случае на спорное помещение право совместной собственности не возникло, поскольку изначально имущество строилось для самостоятельного использования собственником исключительно для его целей. Значит, при передаче такого имущества в аренду получать согласие иных собственников не требуется.
 

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.