Аренда имущества, находящегося в долевой собственности: споры разрешаются судом

Маргарита Послед, судья ВХС РБ

По решению собственников недвижимого имущества, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы собственников (физических и юридических лиц) (ст. 9 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении" (далее – Закон)).
В случае когда договор аренды такого имущества заключается без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)).
Суд отказал товариществу собственников в иске и признании договора аренды помещения ничтожным на том основании, что недвижимое имущество строилось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения) и права общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникло.

 

В случае когда отдельные части недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, находятся в собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью, можно говорить о том, что возникли правоотношения совместного домовладения (ст. 1 Закона).


Какое имущество можно отнести к общему имуществу?

Под общим имуществом понимают обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Если имущество создавалось в рамках совместной деятельности (гл. 54 ГК) и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 249 ГК), можно говорить о том, что это общая долевая собственность этих лиц (товарищей, участников).
 
Важно! Участник (товарищ) не вправе без согласования с другими участниками (товарищами) совместной деятельности распорядиться таким имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества, например, в аренду.
 
Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только:

1) по решению общего собрания собственников;

2) лишь в том случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников (ст. 9 Закона).

Если договор аренды такого имущества заключался без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 ГК).

В том случае, когда доля в общей собственности не выделена в натуре из общей собственности, она не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п. 1 ст. 578 ГК.

Признаки, позволяющие отнести имуществок совместному домовладению

К признакам, позволяющим отнести имущество к совместному домовладению, в первую очередь можно причислить наличие в объекте недвижимости инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном объекте.

В тех случаях, когда недвижимое имущество было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения), право общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникает. Причем наличие в нем, например, инженерных коммуникаций не имеет значения, поскольку они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на имущество, так как являются обособленными и выделенными для самостоятельного использования объектами, не связанными с обслуживанием недвижимого имущества.

Приведенные выше положения законодательства были положены в основу решения по одному судебному спору.

Цокольный этаж для размещения административных помещений –это не подвал, относящийся к общему имуществу

Начало спору положила ситуация, когда цокольный этаж (подвальное помещение) в доме был сдан в аренду коммерческой структуре. Товарищество собственников дома на собрании решило, что заключение договора аренды на данное помещение должно было проходить с их участием. А поскольку собственник цокольного этажа даже не спросил согласия товарищества на заключение такого договора, был составлен иск и произошло судебное разбирательство.

Решением исполкома ЧУП был предоставлен земельный участок и выдано разрешение на строительство жилых домов в соответствии с генеральным планом. Для строительства привлекались денежные средств физических и юридических лиц с последующим оформлением в собственность этих лиц жилых и нежилых помещений.

После завершения строительства Государственным унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – Предприятие) было выдано регистрационное удостоверение на жилой дом, являющийся совместным домовладением, где собственником 30 жилых помещений (квартир) указано ООО "С" (инвестор), и регистрационные удостоверения – гражданину М. о праве собственности на цокольный этаж жилого дома и ЧУП-застройщику о праве хозяйственного ведения на цокольный этаж (ЧУП принадлежало гражданину М.).

Основанием для регистрации явились решение исполкома, акт приемки объекта в эксплуатацию и справка о балансовой стоимости цокольного этажа.

Помещение, которое принадлежит гражданину М. на праве собственности, сдано в аренду третьим лицам (без уведомления и согласия товарищества собственников).

Товарищество собственников здания (истец) обратилось в суд с иском к Предприятию и гражданину М. о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина М. и права хозяйственного ведения ЧУП на цокольный этаж жилого дома и, как следствие, о признании недействительным договора аренды на помещение цокольного этажа.

Позиция истца – товарищества собственников

Истец обосновывал иск тем, что в цокольном этаже жилого дома расположены технические помещения – водомерная, электрощитовая и котельная, относящиеся к общему имуществу, согласно перечню общего имущества здания как объекта совместного домовладения, составленного представителями товарищества собственников здания и ЧУП. А следовательно, все договоры аренды должны заключаться либо с согласия, либо с разрешения товарищества собственников. Товарищество собственников такого согласия не давало.

Решения судов: имуществом, находящимся не в общем пользовании, собственник вправе распоряжаться без согласования

Хозяйственный суд первой и апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

Суд согласился с тем, что общим имуществом признаются, в частности, технические этажи и подвалы зданий, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри нежилых помещений (часть первая ст. 1 Закона).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по соглашению собственников. Собственник должен использовать такое имущество по его целевому назначению и не препятствовать осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему помещений (части первая и вторая ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик – гражданин М. как собственник ЧУП "К" зарегистрировал право собственности на цокольный этаж, отличный по функциональному назначению и конструктивным признакам от технического этажа или подвала, возведенный на основании скорректированной проектно-сметной документации на строительство жилого дома. Инвестором же – ООО "С" осуществлялось финансирование строительства жилых помещений. Именно на них впоследствии ООО "С"зарегистрировало право собственности.

Суд констатировал, что гражданин М. может иметь в собственности цокольный этаж жилого дома как обособленный объект недвижимости (при наличии свидетельства о государственной регистрации прав на него) с соблюдением порядка эксплуатации находящихся в нем объектов общего имущества – электротехнического и иного оборудования.

Регистратор, основываясь на законодательстве, сделал вывод о фактической принадлежности ЧУП и гражданину М. цокольного этажа в жилом доме и зарегистрировал право собственности на основании представленных документов: решения Мингорисполкома об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приема объекта в эксплуатацию и справки с указанием балансовой стоимости помещения. Эти документы были представлены в совокупности с документами инвестора ООО "С" для регистрации права собственности на 30 жилых помещений (квартир) в жилом доме пропорционального вложенным инвестициям.

Суд указал, что в данном случае на спорное помещение право совместной собственности не возникло, поскольку изначально имущество строилось для самостоятельного использования собственником исключительно для его целей. Значит, при передаче такого имущества в аренду получать согласие иных собственников не требуется.
 

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.

Назад
Содержание: № 39 октябрь 2012
Содержание

колонка главного редактора

НОВОСТИ

6

ВОПРОС НЕДЕЛИ

8

Что принимать за нормы арендатору, которому выставляет стоимость коммунальных услуг (в том числе электроэнергии, теплоэнергии) арендодатель?

8

ГЛАВНОЕ НА БУХГАЛТЕРСКОМ ПОРТАЛЕ GB.BY

9

ПРЯМАЯ ЛИНИЯ

10

Не допускайте нарушений при приеме наличных денежных средств и использовании кассового оборудования

10

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ

14

Государственное регулирование

14

О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. № 677

14

Комментарии

16

Процедура проведения проверок: у контролирующих органов с 1 октября стало больше прав

16

Итоги проверки: новации в контрольной (надзорной) деятельности

21

Ввоз грузовых автомобилей и автобусов "без растаможки"  

24

документальная ретроспектива

29

О получении и использовании иностранной безвозмездной помощи

29

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПОСВЯЩЕННЫХ ОДНОМУ ВОПРОСУ

34

Бухгалтерский учет приобретения и использования справочно-правовых систем по законодательству 2012 и 2013 годов

34

ОБЗОР ТЕКУЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

37

ВОПРОС – ОТВЕТ

39

ПРАКТИКУМ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА

51

Ликвидация юридического лица по решению учредителей (участников): алгоритм действий от А до Я (Продолжение)

51

Договор заключен с иностранной организацией: применяем УСН

62

Классификация основных средств: практические ситуации

66

У ВАС ПРОВЕРКА

71

Белгосстрах: объект контроля – по­собия и доплаты

71

СОВЕТЫ ОПЫТНОГО БУХГАЛТЕРА

77

Учредитель передает собственный компьютер организации: варианты отражения в учете

77

судебная практика

80

Аренда имущества, находящегося в долевой собственности: споры разрешаются судом

80

СПРАВОЧНИК БУХГАЛТЕРА

83

Цены на полуфабрикаты натуральные из мяса цыплят-бройлеров и индеек: порядок формирования

83

Рекомендации по заполнению справки о размере и составе использованных льгот по земельному налогу при наличии земельных участков, имеющих разную налоговую базу

88

события. подробности

92

приглашаем на работу        

94

РЕКЛАМА    

95

БУХГАЛТЕРУ НА ЗАМЕТКУ

95

БАНКОВСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

96

Курсы валют за период с 13 по 19 октября 2012 года

96