С 1 апреля 2012 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 150). Данный Указ принят в целях:
- оптимизации размера арендной платы;
- выполнения положений Директивы Президента РБ от 31.12.2010 № 4 "О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь" и мероприятий по ее реализации.
Сфера применения Указа № 150
Указ № 150 распространяет свое действие на имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее – в собственности хозяйственных обществ с преобладающей долей государства).
Для сравнения отметим, что нормы Указа Президента РБ от 23.10.2009 № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 518), который регулировал аналогичные отношения до 1 апреля 2012 г., распространялись на хозяйственные общества, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), могла определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. С 1 апреля 2012 г. Указ № 518 признан утратившим силу.
Указ № 150 регулирует:
– порядок сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности;
– порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ;
– порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, находящихся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, для организации и осуществления розничной торговли;
– порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности.
Действие Указа № 150 не распространяется на передачу в аренду и безвозмездное пользование государственного жилищного фонда и на передачу имущества в финансовую аренду (лизинг).
Указ № 150 не содержит государственного регулирования размера арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящихся в частной собственности. Формирование арендной платы за такие торговые места должно осуществляться в соответствии с нормами Гражданского кодекса РБ на основе спроса и предложения.
Арендную плату устанавливают на основании базовой арендной величины
Указ № 150 установил, что арендную плату необходимо определять на основании базовой арендной величины, специально введенной данным Указом. Базовая арендная величина применяется при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, а также торговых мест на рынках и в торговых центрах, находящихся в государственной собственности и собственности хозяйственных обществ с преобладающей долей государства.
Базовая арендная величина установлена с 1 апреля 2012 г. в размере 54 000 руб. Ее размер определен исходя из действовавшей базовой величины и уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему) за 2011 г. (35 000 руб. × 153,2 % = 53 620 руб. ~ 54 000 руб.).
В дальнейшем размер базовой арендной величины будет ежегодно устанавливаться Советом Министров с учетом годового уровня инфляции и применяться с 1 апреля.
Таким образом, Указ № 150 создал прозрачный и предсказуемый механизм формирования арендной платы за сдаваемую в аренду недвижимость.
Дополнительные меры по реализации норм Указа № 150
Для обеспечения реализации норм Указа № 150 государственным органам необходимо осуществить следующее.
Местные Советы депутатов в срок до 1 июля 2012 г. должны установить порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, а также порядок перечисления в местные бюджеты платы за право заключения договоров аренды и средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, аналогичный определенному в Указе № 150. Представляется, что разработанные порядки должны распространить свое действие на отношения, действующие с 1 апреля 2012 г.
Совету Министров, облисполкомам и Минскому горисполкому необходимо до 1 июля 2012 г. привести свои нормативно-правовые акты и иные решения, в т.ч. решения по установлению повышающих и понижающих коэффициентов, в соответствие с Указом № 150.
Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, находящимся в государственной собственности и собственности хозяйственных обществ с преобладающей долей государства, должны быть приведены в соответствие с Указом № 150 до 1 сентября 2012 г. При этом для обеспечения расчета размера арендной платы с 1 апреля 2012 г. исходя из базовой арендной величины в размере 54 000 руб. в договоры аренды следует внести соответствующие изменения и распространить их действие также на период начиная с 1 апреля 2012 г.
Указом № 150 внесено дополнение в части указания возможности передачи в аренду такого объекта недвижимого имущества, как машино-место, а также его части.
Как погасить "старые" долги
В связи с изменением с 1 апреля текущего года порядка формирования и размера арендной платы рассмотрим особенности внесения арендной платы за март 2012 г. и погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся до 1 апреля 2012 г.
Арендную плату нужно вносить в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты (п. 3 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом № 518). Такая же норма сохранена и в Указе № 150, только арендная плата вносится исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты.
Для урегулирования ситуации с оплатой аренды за март и погашением задолженности по арендной плате, образовавшейся на 1 апреля 2012 г., Госкомимущество, уполномоченное на разъяснение норм Указа № 150, разъяснило следующее:
– по договорам аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, арендная плата за март 2012 г., а также задолженность по арендной плате, образовавшаяся на 1 апреля 2012 г., уплачиваются до 1 апреля 2012 г. исходя из базовой величины в размере 35 000 руб., а с 1 апреля 2012 г. и по 31 марта 2013 г. – исходя из базовой арендной величины в размере 54 000 руб.;
– по договорам аренды торговых мест на рынках и в торговых центрах государственной и частной форм собственности арендная плата за март 2012 г., а также задолженность по арендной плате, образовавшаяся на 1 апреля 2012 г., уплачиваются до 1 апреля 2012 г. исходя из базовой величины 35 000 руб., а с 1 апреля 2012 г. – исходя из условий договора аренды.
Новое в порядке определения размера арендной платы
Указом № 150 сохранена сложившаяся система расчета арендной платы с применением повышающих и понижающих коэффициентов. Установлена формула для расчета арендной платы на основе базовой арендной величины: арендную плату надо определять как произведение арендуемой площади, базовой ставки и системы коэффициентов.
Базовые ставки определены как базовая стоимость аренды 1 м2 арендуемой площади недвижимого имущества в месяц для населенных пунктов и установлены в базовых арендных величинах.
При этом для поселков городского типа, являющихся районными центрами, базовая ставка установлена в размере 0,2 базовой арендной величины. Ранее на поселки городского типа распространялась базовая ставка, равная 0,1 базовой величины ("другие населенные пункты").
В Указе № 150 сохранена прежняя система применяемых коэффициентов
По-прежнему применяется система коэффициентов:
– от 0,6 до 1 включительно, устанавливаемых облисполкомами или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений;
– от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемых арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества;
– установленных специальных коэффициентов для отдельных видов деятельности, категорий арендаторов и недвижимого имущества;
– дополнительных понижающих и повышающих коэффициентов, устанавливаемых по решению Президента.
Указ № 150 изменил порядок установления коэффициента от 0,5 до 3 включительно. Начиная с 1 апреля 2012 г. при сдаче в аренду имущества его определяет арендодатель, а изменение осуществляется по соглашению сторон. Ранее данный коэффициент устанавливался по соглашению между арендодателем и арендатором. Это создавало определенные сложности при сдаче имущества в аренду, особенно при сдаче имущества в аренду путем проведения аукциона, поскольку до его проведения определить такой коэффициент и согласовать его с потенциальными арендаторами не представлялось возможным.
Создание неотделимых улучшений не является основанием для роста арендной платы
Указом № 150 предусмотрено, что осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не будет являться основанием для увеличения размера арендной платы. Это обеспечит защиту арендаторов от роста арендной платы в связи с произведенными ими улучшениями имущества.
Арендную плату нужно вносить до дня возврата имущества
Арендная плата отныне будет взиматься со дня передачи арендатору недвижимого имущества согласно передаточному акту и до дня возврата недвижимого имущества по прекращенному (расторгнутому) договору аренды включительно (ранее арендная плата взималась до дня прекращения (расторжения) договора аренды).
Упорядочено использование коэффициентов, которые применяются для отдельных видов деятельности
Указом № 150 внесены изменения в состав коэффициентов, которые применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях.
Так, установлен понижающий коэффициент 0,2 за площади, арендуемые юридическими лицами, на которые возложены функции редакций государственных печатных средств массовой информации. Для осуществления издательской деятельности, за исключением издания газет и журналов, недвижимое имущество будет предоставляться государственным юридическим лицам в безвозмездное пользование. Таким образом, устранена коллизия законодательства, существовавшая при предоставлении льгот государственным печатным средствам массовой информации.
Коэффициент 0,4 ранее применялся за площади, арендуемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70 %. В соответствии с Указом № 150 он применяется в отношении площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предоставление услуг столовыми при предприятиях и учреждениях. Данная норма распространяется как на столовые, так и на буфеты, поскольку по Общегосударственному классификатору "Виды экономической деятельности" подкласс "предоставление услуг столовыми при предприятиях и учреждениях" включает деятельность столовых и буфетов при учреждениях, промышленных предприятиях и других организациях.
Для устранения дублирования исключена норма, предусматривавшая предоставление коэффициента 0,4 юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям для осуществления розничной торговли в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения, поскольку Общегосударственным классификатором "Услуги населению" торговля отнесена к услугам. Согласно Указу № 150 коэффициент 0,4 устанавливают юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения, а также вне административных границ населенных пунктов для осуществления деятельности по производству продукции, выполнению работ, оказанию услуг.
Коэффициент 0,4 предусмотрен также в отношении площадей, арендуемых организациями, у которых доля высокотехнологичных товаров (работ, услуг) в стоимостном выражении в общем объеме производства составляет не менее 30 %, а также сдаваемых центрами поддержки предпринимательства и инкубаторами малого предпринимательства в субаренду субъектам малого и среднего предпринимательства.
Указом № 150 осуществляется регулирование размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, находящихся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ с преобладающей долей государства. При этом сохранен действовавший ранее порядок определения размера арендной платы за торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах. Изменения коснулись лишь базовых ставок для поселков городского типа, являющихся районными центрами, которые установлены на уровне городов, являющихся районными центрами.
В определении размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, также сохранены действовавшие ранее подходы.
Расширен круг юридических лиц, которым недвижимое имущество может быть предоставлено в безвозмездное пользование
В число юридических лиц, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ с преобладающей долей государства, предоставляется в безвозмездное пользование, включены дополнительно:
– государственные учреждения образования – для осуществления научной и образовательной деятельности независимо от приносящей доходы деятельности;
– юридические лица, осуществившие передачу недвижимого имущества в оперативное управление государственного учреждения "Главное хозяйственное управление" Управления делами Президента, их преемники в соответствии с перечнем, утвержденным Президентом.
Стимулирование сдачи в аренду недвижимого имущества по результатам проведения аукционов
В целях стимулирования сдачи в аренду недвижимого имущества по результатам проведения аукционов на право заключения договоров аренды 50 % средств, полученных от продажи права на заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, будет подлежать перечислению в республиканский бюджет, а 50 % будет оставаться у балансодержателей.
При сдаче в аренду недвижимого имущества по результатам проведения аукциона договор аренды стороны должны заключить в течение 10 рабочих дней со дня проведения аукциона и подписания протокола аукциона, а не 5 дней, как было установлено ранее. Увеличение срока связано с тем, что победитель аукциона (лицо, приравненное к победителю аукциона) приобретает право заключения договора аренды после оплаты стоимости предмета аукциона и возмещения затрат на организацию и проведение аукциона.
Будет создана единая база данных об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду
Информацию об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду, юридические лица – арендодатели теперь представляют в облисполкомы и Минский горисполком для включения в единую информационную базу данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещенную в сети Интернет. Ранее указанные сведения размещались на сайтах облисполкомов и Минского горисполкома. Требование о создании такой единой базы данных с обеспечением к ней свободного и бесплатного доступа содержалось в Директиве Президента РБ от 31.12.2010 № 4 "О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь".
Порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, не претерпел существенных изменений и сохранился в прежнем виде.
