В последнее время аренда новых площадей перестала быть такой востребованной, как ранее. Сегодня одним из самых актуальных вопросов стало не заключение новых договоров, а расторжение уже существующих или изменение их условий. Как это правильно сделать? На этот и другие вопросы читателей ответил Роман Романович Томкович, исполнительный директор ОАО «Белинвестбанк», кандидат юридических наук, автор многочисленных публикаций в журнале «Главный Бухгалтер».
ООО «С» взяло в аренду у торговой организации помещение для размещения кафе сроком на 3 года. На протяжении 22 месяцев арендатор пользовался помещением, в котором по согласованию сторон было обеспечено отопление электрообогревателями, вносил арендную плату, сторонами подписывались акты выполненных работ, в т.ч. и в отопительный период. Каких-либо претензий или возражений арендатором в актах не указывалось, и он продолжал пользоваться помещением.
В настоящее время ООО «С» предъявило требование о досрочном расторжении договора аренды, ссылаясь на отсутствие отопления в арендуемом помещении кафе и неисполнение ответчиком (арендодателем) обязанностей по обеспечению отопления арендуемого помещения.
Правомерны ли требования арендатора о досрочном расторжении договора?
ООО «Ф» (арендатор) заключило договор аренды торгового объекта в торговом центре с ОАО «М» (арендодатель) для осуществления розничной торговли косметикой. Сторонами подписан акт приемки-передачи имущества в аренду. О каких-либо недостатках арендуемого имущества в акте не указывалось. Однако, как выяснилось впоследствии, по мнению арендатора, торговый объект имеет препятствующие пользованию недостатки: недостаточная вентиляция через окно, поскольку кондиционер находится за пределами торгового объекта арендатора и не поддерживает в арендованном помещении надлежащий температурный режим; сильный запах химикатов, который распространяется из соседнего магазина бытовой химии.
Вправе ли арендатор в данном случае требовать изменения договора в части уменьшения арендой платы или расторжения указанного договора?
ЗАО «И» (арендатор) заключило договор аренды торгового объекта в торговом центре с УП «О» (арендодатель) для осуществления розничной торговли запасными частями к автомобилям. Однако недружественные меры, применяемые рядом государств к Республике Беларусь, осложнение логистики, уменьшение ассортимента товаров, а также увеличение их стоимости вследствие изменения курса валют повлекли резкое снижение покупательского потока и товарооборота, что привело к снижению выручки.
Вправе ли арендатор в данном случае требовать изменения договора в части уменьшения арендой платы или расторжения указанного договора?
Между сторонами в 2020 г. был заключен договор аренды изолированного помещения сроком на 5 лет для осуществления розничной торговли, а также видов деятельности, сопутствующих розничной торговле.
В настоящее время арендодатель получил от арендатора требование об изменении размера арендной платы, в котором указал, что он заблуждался относительно месторасположения объекта аренды и его потребительских свойств, предполагал, что место размещения магазина будет содействовать привлечению покупателей, что магазин будет иметь проходимость, позволяющую получать выручку, необходимую для выплаты заработной платы, уплаты налогов и иных отчислений в бюджет, а также оплаты аренды и расходов по обслуживанию объекта аренды. Арендатор также указал, что при заключении договора аренды он предполагал, что ставки арендной платы рассчитаны с учетом потребительского спроса в данной местности. Однако свойства объекта аренды, а также уменьшение товарооборота в связи с международными экономическими санкциями в отношении Республики Беларусь не позволили достичь предполагаемого процента выручки по товарообороту и не соответствуют ставке арендной платы.
Вправе ли арендатор в данном случае требовать изменения размера арендной платы и (или) расторжения договора либо требовать признания недействительным условия о размере арендной платы как части сделки, совершенной под влиянием заблуждения?
Арендатор не уплачивает арендную плату обществу с ограниченной ответственностью (ООО), являющемуся собственником помещения, ссылаясь на наличие форс-мажорных обстоятельств, связанных с экономическими санкциями, которые применяются к Республике Беларусь странами ЕС, США и рядом иных стран, поскольку его иностранные контрагенты не исполнили обязательства перед ним и у него отсутствуют денежные средства в необходимом размере.
Правомерен ли отказ арендатора от уплаты арендных платежей?
Как получить заключение о наличии обстоятельств непреодолимой силы в БелТПП?
Договор аренды офисного помещения заключен в 2019 г. и будет действовать до конца 2023 г. Договором предусмотрено право одностороннего отказа с предварительным уведомлением за 12 месяцев. С учетом эпидемии коронавируса и ряда других обстоятельств (проблемы с поступлением платежей от иностранных контрагентов на счета в белорусских банках, релокация квалифицированных кадров из Беларуси, отказ иностранных контрагентов работать с белорусскими компаниями) для арендодателя актуальны 20 % арендуемой площади (люди работают дистанционно, кто-то увольняется: за 2022 г. штат сократился на 20 %). При этом компания перевела сотрудников на дистанционную работу еще в 2020 г. Количество людей, ежедневно посещающих офис, фиксируется – ориентировочно это 35 человек. То есть на протяжении последних 2 лет огромное офисное помещение (почти 2 тыс. м2) практически не использовалось.
Стороны согласовали скидку на 2022 г., предусмотрев, однако, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендатора последний будет вынужден возвратить сумму скидки за весь 2022 г. И даже с учетом скидки стоимость 1 м2 аналогичных арендуемых помещений на рынке аренды существенно ниже, чем платит наша организация.
Являются ли сложившиеся внешние факторы достаточными для досрочного расторжения договора аренды?
Какова судебная практика в отношении организаций-арендаторов, которые в связи с тяжелым финансовым положением, вызванным COVID и событиями, начавшимися в феврале 2022 г. (проблемы с поступлением платежей от иностранных контрагентов на счета в белорусских банках, отказ иностранных контрагентов работать с белорусскими компаниями и др.), не могут полностью или частично выполнять арендные обязательства?
Согласно условиям договора аренды в случае, если арендатор допустит просрочку уплаты арендной платы 2 и более раза в течение календарного года, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по истечении 1 месяца со дня направления предписания арендатору.
Также арендодатель в случае неуплаты арендной платы вправе прекратить доступ арендатора в помещение путем опечатывания и опломбирования арендуемого помещения и отключения электроэнергии и оконечных устройств.
Может ли арендодатель при наступлении вышеперечисленных обстоятельств в судебном или внесудебном порядке, через исполнительную надпись нотариуса требовать от арендатора оплату аренды до окончания действия договора (октябрь 2023 г.)?
