Ситуация 1
Жилой дом – объект налогообложения за сверхнормативное незавершенное строительство
Организация осуществляет строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (на 1-м этаже дома расположены офисные и торговые помещения, под зданием имеется автомобильная стоянка). Сроки строительства превысили установленные сроки.
1. Должна ли организация платить по жилому дому налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство?
Должна, если жилая площадь 50 % и менее.
Объекты обложения налогом на недвижимость – здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций.
Зданием признают строительную систему, состоящую из несущих, ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный (по мере необходимости и подземный) замкнутый объем, предназначенную для проживания и (или) пребывания людей (хранения имущества, производства товаров (работ, услуг) и выполнения иных функций) в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.
К зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства относят здания и сооружения, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса РБ (далее – НК РБ)).
В то же время не признают объектом обложения налогом на недвижимость у организаций здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства (подп. 2.2 п. 2. ст. 185 НК РБ).
Так как по вопросу, изложенному в ситуации, отсутствовали официальные разъяснения МНС, организации в подобных ситуациях поступали по-разному.
Одни плательщики считали, что жилой дом не нужно облагать налогом на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство полностью, включая нежилые помещения.
Другие плательщики думали, что не признаются объектом налогообложения только жилые дома, в которых нет нежилых помещений. Если в жилом доме имеется хотя бы незначительная часть нежилых помещений, то такие дома полностью должны облагаться налогом на недвижимость.
Третьи организации считали, что если в жилом доме есть жилые и нежилые помещения, то нежилая часть дома облагается налогом на недвижимость, а жилая часть дома освобождается от этого налога.
С учетом того что в НК РБ отсутствует определение объекта жилищного строительства, налоговые инспекции долгое время применяли следующую практику: организации платили налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство пропорционально нежилой площади жилого дома.
Например, общая площадь жилого дома составляла 10 тыс. кв. м, в т.ч.:
– площадь жилых этажей, включая вспомогательные помещения, – 8 тыс. кв. м (80 % общей площади).
Вспомогательные помещения жилого дома – это помещения, расположенные вне квартиры и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и т.п.);
– площадь первого нежилого этажа и подземной автостоянки – 2 тыс. кв. м (20 % общей площади).
В таком случае организация платила налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство в размере 20 % от стоимости жилого дома.
Данная практика прекратилась в 2010 г., когда одна из организаций обжаловала решение налоговой инспекции в суде.
Суд отменил решение налоговой инспекции и постановил вернуть организации незаконно удержанный с нее налог на недвижимость, пени и санкции. Кроме того, суд определил, что налоговая инспекция должна заплатить организации пеню.
Справочно: излишне взысканную в результате незаконных решений налоговых органов, неправомерных действий (бездействия) их должностных лиц сумму налога, сбора (пошлины), пени возвращают плательщику (иному обязанному лицу) с начисленными на нее процентами за каждый день взыскания по ставке, равной 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в день направления платежного поручения банку на возврат плательщику (иному обязанному лицу) этой суммы.
Проценты на указанную сумму начисляют со дня, следующего за днем взыскания, по день направления платежного поручения банку на возврат плательщику (иному обязанному лицу) этой суммы (часть первая п. 4 ст. 61 НК РБ).
Вынося такое решение, суд исходил из определений, содержащихся в Жилищном кодексе РБ (далее – ЖК РБ).
Так, жилищный фонд республики представляет собой совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности.
К жилым домам относят здания, в которых более половины площади пола занято жилыми помещениями.
Жилое помещение – это помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан (ст. 1 ЖК РБ).
Например, квартира – это жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.
То есть подсобные помещения также относят к жилым помещениям. В частности, подсобные помещения – это помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих (коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения).
Общая площадь жилого помещения представляет собой суммарную площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома).
Таким образом, налоговая инспекция может требовать от организации уплаты налога на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство только по домам, у которых жилые помещения составляют 50 % и менее площади пола.
2. Как при наличии сверхнормативного незавершенного строительства надо платить налог на землю?
Налог платят, если жилая площадь 50 % и менее.
Отметим, что налоговые инспекции предъявляют к организациям, строящим жилые дома, аналогичные требования и по земельному налогу.
Плательщиками земельного налога признают организации, которым земельные участки на территории Республики Беларусь предоставлены на праве постоянного или временного пользования либо в частную собственность (п. 1 ст. 192 НК РБ).
Объектами обложения земельным налогомявляются расположенные на территории Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном или временном пользовании (в т.ч. предоставленные во временное пользование и своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством, самовольно занятые, используемые не по целевому назначению) организаций (ст. 193 НК РБ).
От земельного налога освобождены земельные участки, предоставленные для строительства жилых домов организациям, – на период их строительства (подп. 1.17 п. 1 ст. 194 НК РБ).
Налоговая практика следующая: если в жилом доме есть встроенные нежилые помещения, то организация должна платить земельный налог пропорционально площади нежилых помещений в общей площади дома.
Например, организации местными властями выделен земельный участок площадью 0,5 га для строительства жилого дома. По проекту площадь жилого дома составляет 20 тыс. кв. м, в т.ч.:
– площадь 1-го этажа здания, в котором расположены офисные и торговые помещения, – 2 тыс. кв. м;
– площадь подземной автостоянки – 3 тыс. кв. м.
В ходе проверки налоговая инспекция потребовала, чтобы организация заплатила земельный налог с 25 % площади земельного участка, выделенного для строительства жилого дома, т.е. с 0,125 га, так как 25 % площади жилого дома составляют нежилые помещения.
В таких ситуациях плательщикам следует иметь в виду, что организации, которым выделены земельные участки для строительства жилых домов, не должны уплачивать земельный налог, если площадь жилых помещений в жилом доме более 50 % общей площади дома. При этом необходимо ссылаться на определение термина "жилой дом", содержащееся в ЖК РБ.
Ситуация 2
Сезонное использование зданий сельскохозяйственного назначения
Сельскохозяйственная организация имеет здания и сооружения, которые использует сезонно (несколько месяцев в году).
Освобождаются ли такие здания и сооружения от налога на недвижимость целый год или только на то время, когда они используются?
Освобождаются целый год.
От налога на недвижимость освобождают здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, используемые организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства (подп. 1.9 п. 1 ст. 186 НК РБ).
Для целей гл. 17 НК РБ зданием признают строительную систему:
– состоящую из несущих, ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный (по мере необходимости и подземный) замкнутый объем;
– предназначенную для проживания и (или) пребывания людей (хранения имущества, производства товаров (работ, услуг) и выполнения иных функций) в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.
Для целей гл. 17 НК РБ сооружением признают объемную, плоскостную или линейную наземную, надземную или подземную строительную систему:
– смонтированную на фундаменте или под землей;
– состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций;
– предназначенную для выполнения различного вида производственных процессов, хранения имущества, временного пребывания людей, перемещения людей и (или) грузов.
Также к сооружениям относят передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам.
Налоговое законодательство предоставляет льготу, в частности, по зданиям и сооружениям сельскохозяйственного назначения, используемым организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства (подп. 1.9 п. 1 ст. 186 НК РБ).
При использовании этой льготы у организаций возникает ряд вопросов:
– если здание используют один квартал в году, то оно должно освобождаться от налога на недвижимость в течение одного квартала или целого года?
– если сооружение используют полгода для производства сельскохозяйственной продукции, то вторую половину года оно должно облагаться налогом на недвижимость или нет?
– облагается ли налогом на недвижимость здание, которое несколько лет находится на ремонте и фактически не используется для производства сельхозпродукции?
Так как в НК РБ отсутствуют определение зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения, а также временные ограничения по использованию таких зданий, налоговые инспекции разрешают не платить налог на недвижимость по всем зданиям и сооружениям сельскохозяйственных организаций, в т.ч. в период, когда они не используются для производства сельскохозяйственной продукции.
Например, сельскохозяйственная организация использует здание несколько месяцев в году, а налог на недвижимость по нему можно не платить целый год. Сооружение используют для производства сельскохозяйственной продукции полгода – налог на недвижимость можно не платить весь год.
Справочно: как свидетельствует налоговая практика, инспекции не выделяют среди всей массы зданий и сооружений здания и сооружения сельскохозяйственного назначения.
Например, тепличный комбинат огорожен забором. Является ли забор сооружением сельскохозяйственногоназначения? Участвует ли он в производстве сельскохозяйственной продукции?
Или, к примеру, аппарат управления свинофермы размещен в административном здании. Участвует ли это здание наряду со зданиями, в которых содержатся свиньи, в производстве сельхозпродукции или нет?
Как правило, налоговые инспекции разрешают сельскохозяйственным организациям не платить налог на недвижимость по всем их зданиям и сооружениям.
Ситуация 3
Реконструкция здания
Организация приобрела здание и осуществляет его реконструкцию. Сроки реконструкции истекли.
Надо ли при нарушении сроков реконструкции платить налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство?
Надо, если есть проектная документация с установленными сроками.
Как уже упоминалось ранее, объектами обложения налогом на недвижимость признают здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (ст. 185 НК РБ).
Зданиями и сооружениями сверхнормативного незавершенного строительства считают здания и сооружения, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.
В данном случае ответ на вопрос зависит от того, составлена ли на проведение реконструкции проектная документация.
Если на проведение реконструкции составлена проектная документация и установлен срок окончания реконструкции, то по истечении установленного срока здание будет облагаться налогом на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство.
Если реконструкцию здания осуществляют собственными силами и на ее проведение не составлялась проектная документация, то, следовательно, не определен срок, в течение которого реконструкция должна быть окончена. В этих условиях из-за отсутствия срока проведения реконструкции организация не сможет узнать, с какого времени необходимо уплачивать налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство. Поэтому данный налог она не уплачивает.
