Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Приобрели производственное здание на аукционе – учтите его как основное средство, а расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка – как затраты

Журавлева С., Бондарев Ю.

Чем актуальна статья: В последнее время все чаще организации приобретают здания на аукционах и заключают договоры аренды занимаемого ими земельного участка. Для того чтобы заключить договор аренды, покупается право на его заключение. Как правило, эти здания дорогостоящие, а договоры аренды долгосрочные. В нормативных документах отсутствуют конкретные нормы, указывающие на то, как это правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете. Поэтому если вы приобрели такие объекты, то мы поможем вам правильно их учесть, адаптируя к данной ситуации имеющиеся нормы законодательства.

Учтите здание, приобретенное на аукционе, как основное средство
Здание, приобретенное на аукционе, вы должны учитывать в составе основных средств. Давайте разберемся почему.
Активы, имеющие материально-вещественную форму, организацией принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средствпри одновременном выполнении следующих условий:
– активы предназначены для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для использования во вспомогательных, обслуживающих производствах и хозяйствах, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
– активы предназначены для использования в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев;
– активы способны приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;
– активы не предполагаются на момент приобретения для последующей перепродажи (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118 (с изменениями и дополнениями, далее – Инструкция № 118)).
Поэтому, если приобретенное вами здание соответствует вышеназванным условиям, включите его в состав основных средств.
Оценивать здание в бухгалтерском учете вам необходимо по первоначальной (восстановительной) стоимости.
Первоначальной является стоимость, по которой активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.
Первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, сооружение, изготовление, доставку, установку и монтаж, включая:
– услуги сторонних организаций (поставщика, посредника, подрядной и других организаций), связанные с приобретением основных средств;
– проценты по кредитам и займам (за исключением процентов по просроченным кредитам и займам). Эта норма применяется, если в соответствии с учетной политикой проценты по кредитам и займам не учитываются как операционные расходы;
– курсовые разницы от переоценки кредиторской задолженности по обязательствам, связанным с приобретением основных средств и выраженным в иностранной валюте, кроме организаций, финансируемых из бюджета;
– суммовые разницы, возникающие при расчетах по обязательствам, связанным с приобретением основных средств в случаях, когда оплата осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах), кроме организаций, финансируемых из бюджета;
– расходы, связанные с покупкой валюты для расчетов по обязательствам, связанным с приобретением основных средств;
– налоги, если иное не предусмотрено законодательством;
– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств и доведением его до состояния, в котором он пригоден к использованию (пп. 11–12 Инструкции № 118).
Внимание! Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество, произведенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, не признаются затратами, включаемыми в первоначальную стоимость объекта.
Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.
Фактические затраты, связанные с приобретением здания и доведением его до состояния, в котором оно пригодно к использованию, в бухгалтерском учете вы должны отразить следующей записью:
Д-т 08 "Вложения во внеоборотные активы" – К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
– в суммах, указанных в первичных учетных документах, за вычетом НДС, если иное не предусмотрено законодательством.
Суммы НДС, указанные в первичных учетных и расчетных документах, отражаются следующим образом:
Д-т 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам", субсчет 18-1 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам", – К-т 60 (76).
Это следует из п. 14 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127 (с изменениями и дополнениями, далее – Инструкция № 127).
Фактические затраты по принятому к бухгалтерскому учету в составе основных средств зданию вы должны списать с кредита счета 08 записью:
Д-т 01 "Основные средства" – К-т 08.
Обратите внимание: это важно! Объекты недвижимости, которые по законодательству подлежат обязательной государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения и оформлены первичные учетные документы о приеме-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с отражением на отдельном субсчете к счету 01 в момент покупки.
После государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном законодательством порядке указанные объекты основных средств отражаются на счете 01 в составе собственных основных средств.
Принятие объектов основных средств (здания) к бухгалтерскому учету вам следует осуществить на основании утвержденного руководителем организации акта о приеме-передаче объекта основных средств по форме ОС-1, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект, акта о приеме-передаче групп объектов основных средств по форме ОС-1а, который составляется на группу инвентарных объектов, и иных документов, в т.ч. подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях.
Один из экземпляров указанных актов, утвержденный руководителем организации, вместе с технической документацией надо передать в бухгалтерию организации, которая на основании этих документов откроет соответствующую инвентарную карточку.
Техническая документация, относящаяся к данному инвентарному объекту, может передаваться по месту эксплуатации объекта с соответствующей отметкой в инвентарной карточке.
Расходы по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка учтите в составе затрат
Зачастую бухгалтеры расходы по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка учитывают в составе нематериальных активов. Обращаем внимание, что это ошибочное мнение. Давайте разберемся почему.
При продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений), незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, в т.ч. путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента РБ (п. 3 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (с изменениями и дополнениями)).
Плата за право заключения договора аренды земельного участка определяется на основании его кадастровой стоимости в порядке, установленном Советом Министров РБ.
Недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности и подлежащим продаже на аукционе, являются капитальные строения (здания, сооружения) (за исключением жилых домов), незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения (за исключением незавершенных законсервированных и незаконсервированных жилых домов), находящиеся в хозяйственном ведении, оперативном управлении государственных унитарных предприятий и учреждений либо переданные в безвозмездное пользование негосударственному юридическому лицу (п. 2 Положения о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 26.03.2008 № 462 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667" (далее – Положение № 462)).
Недвижимое имущество и право заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, составляют единый предмет аукциона (далее – предмет аукциона) (пп. 3–4 Положения № 462).
Начальная цена предмета аукциона определяется как сумма начальной цены недвижимого имущества и начальной цены права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества.
Начальная цена права заключения договора аренды земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости этого участка с применением коэффициентов в зависимости от срока его аренды, установленных Советом Министров РБ для определения платы за правозаключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукционана право заключения договоров аренды земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка исчисляется путем ее пересчета в иностранной валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Нацбанком РБ на дату утверждения местным исполкомом начальной цены права заключения договора аренды земельного участка, если она была определена в иностранной валюте.
В течение 10 рабочих дней со дня принятия местным исполкомом решения о предоставлении земельного участка победитель аукциона (претендент на покупку) обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка (часть платы – в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими исполкомами), возместить затраты на организацию и проведение аукциона, в т.ч. расходы, связанные с изготовлением и представлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения, расходы, связанные с формированием земельного участка и изменением земельного участка в результате такого формирования, государственной регистрацией в отношении этого участка (пп. 39–40 Положения № 462).
Право на заключение договора аренды земельного участка у победителя аукциона (претендента на покупку) возникает со дня внесения им в соответствующий местный бюджет платы за право заключения данного договора. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 Гражданского кодекса РБ).
Почему расходы по приобретению права на заключение договора аренды вы не должны учитывать в составе нематериальных активов?
Нематериальными активами для целей бухгалтерского учета признаются активы:
– идентифицируемые (имеющие признаки, отличающие данный объект от других, в т.ч. аналогичных) и не имеющие материально-вещественной (физической) формы;
– используемые в деятельности организации;
– способные приносить организации будущие экономические выгоды;
– срок полезного использования которых превышает 12 месяцев;
– стоимость которых может быть измерена с достаточной надежностью, т.е. имеется документальное подтверждение стоимости, а также затрат, связанных с их приобретением (созданием);
– при наличии документов, подтверждающих права правообладателя (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету нематериальных активов, утвержденного постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118 (далее – Положение № 118)).
При отсутствии любого из указанных критериев произведенные затраты не признаются нематериальными активами и являются расходами организации.
К нематериальным активам для целей бухгалтерского учета относятся принадлежащие обладателю имущественные права, в т.ч. на пользование природными ресурсами, землей (п. 3 Положения № 118).
Вместе с тем в письме Минфина РБ от 02.10.2008 № 15-10/1044 "Об учете расходов на приобретение права заключения договора аренды земельного участка", адресованном одной из организаций (в ответ на ее запрос о порядке отражения в учете расходов на приобретение через аукцион права заключения договора аренды на пользование землей для целей строительства на арендованном земельном участке автозаправочной станции), дан ответ, что такие расходы являются расходами организации. При этом отмечено следующее: "…понесенные расходы на приобретение права аренды земельного участка не могут быть признаны в бухгалтерском учете нематериальными активами, так как эти права как активы не могут быть идентифицированы (отделены) и использоваться в деятельности организации отдельно от объекта аренды".
С 1 августа 2010 г. эта норма закреплена в Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее – Инст-рукция № 10).
Учетная стоимость земельных участков и объектов природопользования состоит из расходов по их приобретению, включая затраты по отведению, и других платежей, установленных законодательством. Стоимость этих участков учитывается отдельно от стоимости строительства.
Средства, уплачиваемые за право заключения договора аренды земельного участка, расходы по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков и другие затраты, связанные с предоставлением земельного участка и предусмотренные законодательством, учитываются в составе расходов будущих периодов по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов", субсчет "Право заключения договора аренды земельного участка".
Списание затрат по такому активу отражается в бухгалтерском учете в течение нормативного срока строительства объекта по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции с кредитом счета 97, а по окончании строительства (утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию) – по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета 97 (п. 46 Инструкции № 10).
Таким образом, если вы приобрели право заключения договора аренды земельного участка, то отражать в учете это следует так:
– в момент оплаты: Д-т 76 (60) – К-т 51;
– в момент передачи (получения) права заключения договора аренды земельных участков: Д-т 97, субсчет "Право заключения договора аренды земельного участка", – К-т 76 (60).
Так как приобретение здания на аукционе происходит не в результате строительства объекта, то расходы на приобретение права заключения договора аренды земельного участка надо отразить следующим образом:
Д-т 20, 25, 26 и других счетов по учету затрат – К-т 97, субсчет "Право заключения договора аренды земельного участка".
Обратите внимание, что законодательством не определено, в течение какого срока следует списывать на затраты расходы по приобретению права заключения договора аренды земельного участка. Открытым остается вопрос о целесообразности ежемесячного списания этих расходов со счета 97 на затраты в течение долгострочного периода (например, если договор аренды заключается на 50 лет).
Светлана Журавлева, экономист
 
Юрий Бондарев, экономист

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.