Из письма в редакцию:
"На балансе предприятия числится приобретенный в 2009 г. не завершенный строительством объект жилого фонда. Организация хозяйственным способом выполнила часть работ по дальнейшему строительству. НДС по материалам, использованным при выполнении строительных работ, принят к вычету. Позднее было решено продать этот недостроенный жилой фонд в связи с невостребованностью его работниками. Объект жилого фонда не введен в эксплуатацию.
В сложившейся ситуации у нас возникли следующие вопросы:
1) является ли реализация недостроенного жилья объектом обложения НДС?
2) как правильно заполнить декларацию по НДС, если у организации есть выручка, облагаемая НДС по ставке 20 %?
3) необходимо ли восстанавливать и предъявлять к оплате покупателю НДС по материалам, использованным при строительстве, принятый ранее к вычету?
4) как правильно отразить выбытие данного объекта?
Заранее спасибо за разъяснения.
С уважением, Татьяна".
Итак, Татьяна, сразу скажу, что:
1) при реализации не завершенного строительством объекта жилищного строительства НДС не исчисляется;
2) оборот по реализации не завершенного строительством объекта жилищного строительства подлежит отражению в стр. 9 налоговой декларации (расчета) по НДС;
3) при реализации не завершенного строительством объекта жилищного строительства НДС к оплате покупателю не предъявляется, поскольку данный оборот не облагается НДС.
НДС по материалам, использованным при выполнении строительных работ на объекте строительства жилищного фонда, подлежит восстановлению только в том случае, если в учетной политике предприятия предусмотрен раздельный учет налоговых вычетов по освобождаемым от НДС оборотам. Если же распределение налоговых вычетов осуществляется по удельному весу, то данный оборот по реализации участвует в распределении налоговых вычетов в общем порядке, а вычеты, приходящиеся на оборот по реализации не завершенного строительством объекта жилищного строительства, относятся на затраты;
4) в бухгалтерском учете при реализации объекта незавершенного жилищного строительства необходимо сделать следующие записи:
Д-т 08 "Вложения во внеоборотные активы" – К-т 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам"
или
Д-т 91 "Операционные доходы и расходы" – К-т 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам"
– на сумму НДС, приходящуюся на оборот по реализации, освобождаемый от налогообложения;
– Д-т 91 "Операционные доходы и расхо-ды" – К-т 08 "Вложения во внеоборотные активы"
– на сумму затрат по созданию объекта жилого фонда;
– Д-т 51 "Расчетный счет" – К-т 91 "Операционные доходы и расходы"
– на сумму поступившей выручки от реализации объекта незавершенного жилищного строительства.
В обоснование своих ответов скажу следующее.
1. Обороты по реализации на территории Республики Беларусь не завершенных строительством объектов жилищного строительства освобождаются от налогообложения на основании подп. 1.12 п. 1 ст. 94 Налогового кодекса РБ (далее – НК РБ).
Поэтому Ваша организация имеет право применить освобождение от НДС выручки по реализации не завершенных строительством объектов жилищного строительства.
2. Обороты по реализации объектов, освобож-даемые от НДС, отражаются в стр. 9 налоговой декларации (расчета) по НДС на основании подп. 11.6 п. 11 Инструкции о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по налогам (сборам), расчета об исчисленных суммах отчислений в инновационный фонд, книги покупок, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.12.2009 № 87.
3. Организации, которые освобождаются от исчисления и уплаты НДС, при реализации товаров НДС не исчисляют, расчетные и первичные учетные документы, оформляемые при реализации (отгрузке) товаров, выписывают без выделения сумм этого налога и предъявления их покупателю. В указанных документах делается запись или ставится штамп "Без НДС". Такая норма содержится в п. 6 ст. 105 НК РБ.
Таким образом, при реализации не завершенного строительством объекта жилищного строительства НДС к оплате покупателю предъявлять не следует.
4. Если приобретенные (ввезенные) товары (в Вашем случае – материалы) используются для производства и (или) реализации товаров, операции по реализации которых освобождены от налогообложения, то "входной" НДС по ним включается в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), учитываемые при налогообложении (п. 2 ст. 106 НК РБ).
Если приобретенные (ввезенные) товары одновременно используются при производстве и (или) реализации товаров, операции по реализации которых освобождены от налогообложения, и товаров, операции по реализации которых подлежат налогообложению, то "входной" НДС по товарам (работам, услугам) распределяется между облагаемыми и освобождаемыми оборотами.
"Входной" НДС, приходящийся на освобождаемые обороты, включается в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), учитываемые при налогообложении прибыли. "Входной" НДС, приходящийся на облагаемые обороты, подлежит вычету. Распределение "входного" НДС осуществляется нарастающим итогом с начала года исходя из доли оборота операций по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, освобожденных от налогообложения, в общем объеме оборота по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 3 ст. 106 НК РБ).
Положения п. 2 ст. 106 НК РБ применяются при наличии у организации раздельного учета налоговых вычетов ("входного" НДС), а положения п. 3 ст. 106 НК РБ – при распределении налоговых вычетов методом удельного веса.
Порядок распределения "входного" НДС методом удельного веса изложен в п. 24 ст. 107 НК РБ.
Если "входной" НДС, приходящийся на освобождаемые обороты, определяется методом раздельного учета, то такой учет должен найти отражение в бухгалтерском учете и книге покупок, если эта книга организацией ведется. К примеру, учет такого НДС можно вести на отдельном субсчете счета 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарно-материальным ценностям, работам, услугам".
Таким образом, НДС по материалам, использованным при выполнении работ на объекте жилищного строительства, подлежит восстановлению только тогда, когда в учетной политике предприятия предусмотрен раздельный учет налоговых вычетов по такой операции. В этом случае "входной" НДС необходимо отнести на стоимость строительства, т.е. на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Если же распределение налоговых вычетов осуществляется по удельному весу, то оборот по реализации объекта незавершенного жилищного строительства участвует в распределении налоговых вычетов в общем порядке, а вычеты, приходящиеся на оборот по реализации этого объекта, относятся на затраты.
То есть и в этом случае НДС следует отнести на стоимость строительства. Но полагаю, что не будет ошибкой, если отразить данную сумму НДС в составе расходов на реализацию жилья.
Надеюсь, что теперь у Вас вопросов не осталось.
Искренне ваша, Ольга Павловна
