Ситуация 1. Площадь объекта сверхнормативного незавершенного строительства не учитывается в общей площади капитальных строений плательщика УСН, но является объектом обложения налогом на недвижимость
Организация применяет УСН и владеет помещением в торговом центре площадью 200 м2 и объектом сверхнормативного незавершенного строительства площадью 950 м2.
Должна ли организация уплачивать налог на недвижимость?
В приведенной ситуации плательщик УСН признается плательщиком налога на недвижимость |*|, но только в отношении объекта сверхнормативного незавершенного строительства.
* Особенности уплаты налога на недвижимость по неиспользуемым зданиям
Приведем обоснование нашего вывода.
Для организаций, применяющих УСН, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость (подп. 3.13 п. 3 ст. 286 НК).
Однако из этого правила есть исключения. Одно из них позволяет плательщику УСН не уплачивать налог на недвижимость, если общая площадь зданий и сооружений (их частей), находящихся у него в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, не превышает 1 000 м2 (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).
Может сложиться впечатление, что организация должна уплачивать налог на недвижимость по помещению в торговом центре и объекту сверхнормативного незавершенного строительства, поскольку их общая площадь составляет 1 050 м2, т.е. превышает установленный предел.
Однако при определения общей площади не учитывается площадь зданий, сооружений и передаточных устройств сверхнормативного незавершенного строительства, признаваемых таковыми в соответствии с частью второй п. 1 ст. 185 НК.
Справочно: зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства признаются здания, сооружения и передаточные устройства, сроки возведения (в т.ч. по строительному проекту на реконструкцию) которых с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке, превысили нормативную продолжительность строительства, определенную утвержденной проектной документацией (часть вторая п. 1 ст. 185 НК).
Таким образом, общая площадь капитальных строений, принадлежащих плательщику УСН, без учета площади объекта сверхнормативного незавершенного строительства, составляет только 200 м2, т.е. укладывается в льготируемый предел.
Из этого можно сделать вывод, что организация, применяющая УСН, не должна уплачивать налог на недвижимость. Однако такой вывод является неправильным.
Следует обратить внимание, что положения частей первой и второй подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК не освобождают плательщиков УСН от исчисления и уплаты налога на недвижимость по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства.
Подведем окончательный итог вышесказанному.
Площадь объектов сверхнормативного незавершенного строительства не учитывается при исчислении общей площади капитальных строений. Таким образом, общая площадь капитальных строений, принадлежащих организации, составляет менее 1 000 м2 (200 м2). Поэтому организация не должна платить налог на недвижимость по помещению площадью 200 м2.
Вместе с тем объекты сверхнормативного незавершенного строительства облагаются налогом на недвижимость у организаций, применяющих УСН, независимо от общей площади капитальных строений.
Поэтому по зданию сверхнормативного незавершенного строительства площадью 950 м2 организация, применяющая УСН, должна уплачивать налог на недвижимость в общем порядке.
Приведем еще один пример для закрепления материала.
Пример. Налог на недвижимость и УСН
Организация, применяющая УСН, владеет офисным помещением площадью 100 м2 и зданием сверхнормативного незавершенного строительства площадью 500 м2. Общая площадь капитальных строений организации составляет 600 м2, общая площадь капитальных строений для целей исчисления налога на недвижимость – 100 м2, т.е. меньше 1 000 м2.
Организация, применяющая УСН, не должна платить налог на недвижимость по офисному помещению, но должна исчислить налог на недвижимость по зданию сверхнормативного незавершенного строительства, так как это здание облагается налогом на недвижимость независимо от общей площади капитальных строений, принадлежащих организации.
Ситуация 2. Действия плательщика УСН, когда он утрачивает право на «льготу»
Организации, применяющей УСН, принадлежит офисное помещение площадью 300 м2. В августе 2017 г. она приобрела здание площадью 800 м2.
Должна ли организация уплачивать налог на недвижимость в 2017 г. и если да, то с какого времени?
Плательщик УСН становится плательщиком налога на недвижимость начиная с IV квартала 2017 г.
Обоснуем наш вывод.
При увеличении общей площади капитальных строений до размера, превышающего льготный предел 1 000 м2, применяется порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость и представления налоговой декларации по налогу на недвижимость, изложенный в п. 7 и части второй п. 10 ст. 189 НК (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).
Так, плательщик УСН должен:
– исчислить сумму налога на недвижимость исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН), приобретенного здания, на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение, и ставки налога на недвижимость. Ставка рассчитывается на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).
Важно! Не забудьте, что налог на недвижимость исчисляется и уплачивается по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решениями местных Советов депутатов (ст. 188 НК);
– внести соответствующие изменения и дополнения в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место приобретение капитальных строений (п. 10 ст. 189 НК).
Справочно: в части второй п. 10 ст. 189 НК есть некоторая неточность. Организация, применяющая УСН, не может представить декларацию по налогу на недвижимость с внесенными изменениями (так называемую уточненную декларацию), поскольку она до августа 2017 г. не уплачивала налог на недвижимость и соответственно не представляла не позднее 20 марта 2017 г. декларацию по налогу на недвижимость. В этом случае должна представляться декларация по налогу на недвижимость за 2017 г., в которой следует исчислить налог на недвижимость за IV квартал 2017 г.
Поскольку организация, применяющая УСН, приобрела здание в августе 2017 г. и с этого времени общая площадь капитальных строений организации превысила 1 000 м2, то организация должна:
– уплачивать налог на недвижимость начиная с IV квартала 2017 г.
Причем налог на недвижимость уплачивается не только по приобретенному зданию, но и по офисному помещению;
– представить не позднее 20 декабря 2017 г. в налоговую инспекцию по месту постановки на учет налоговую декларацию по налогу на недвижимость за 2017 г., в которой исчислить налог на недвижимость за IV квартал 2017 г.;
– уплатить налог в бюджет не позднее 22 декабря 2017 г. |*|
* Изменения, внесенные в 2017 г. в порядок заполнения декларации по налогу при УСН
