__________________________
* Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433).
Расходы по теплоснабжению мест общего пользования
Понятие «место общего пользования» для целей возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) раскрыто в подп. 2.4 п. 2 Положения № 433. Согласно Положению № 433 к местам общего пользования относятся:
– лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в т.ч. за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;
– территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок.
Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (п. 4 Положения № 433) |*|.
* Информация о том, когда недобросовестный арендатор должен возместить нанесенный арендодателю ущерб
Таким образом, расходы по теплоснабжению мест общего пользования распределяются по тому же критерию (тому же коэффициенту, тому же проценту, тому же удельному весу и т.д.), по которому определяются расходы по теплоснабжению, приходящиеся на основную площадь, сданную в аренду (переданную в безвозмездное пользование), за исключением ситуаций, когда в качестве критерия распределения расходов по теплоснабжению, приходящихся на основную площадь, используется критерий объема помещения, а не его площади.
Однако на практике возникают определенные сложности с распределением расходов, приходящихся на места общего пользования, так как имеют место ситуации, когда отдельными местами общего пользования могут пользоваться не все арендаторы (ссудополучатели), а только определенное их количество, а у оставшейся группы арендаторов (ссудополучателей) отсутствует даже потенциальная возможность их использования. Например, такая ситуация возникает на режимных объектах или иных объектах, на которых установлен ограниченный режим допуска в определенные помещения, в т.ч. в места общего пользования.
По мнению автора, в таких ситуациях расходы по содержанию и обслуживанию мест общего пользования в отношении конкретных арендаторов (ссудополучателей) следует распределять только на те места общего пользования, которыми такие арендаторы (ссудополучатели) потенциально могут воспользоваться (если речь идет, например, о санузлах). Если речь идет, например, об электрическом, санитарно-техническом и ином оборудовании, инженерных сетях и т.п., то такие расходы, как правило, распределяются на всех арендаторов (ссудополучателей).
Однако данное «раздельное» распределение возможно только в той ситуации, когда у арендодателя (ссудополучателя) будет возможность получения документально подтвержденной информации о величине расходов, приходящихся на конкретные места общего пользования (например, находящиеся на разных этажах).
Как правило, такая информация у арендодателя (ссудодателя) отсутствует, что, как следствие, делает практически невозможным выделение части затрат, приходящихся на места общего пользования, которыми пользуется и которыми не пользуется арендатор (ссудополучатель).
Более того, во «входящих» первичных учетных документах, которые получает арендодатель (ссудополучатель) от теплоснабжающей организации, отсутствует и информация о том, какое количество теплоэнергии приходится на «основную» площадь, а какое – на места общего пользования (т.е. в первичных учетных документах указан один общий показатель затрат на теплоснабжение, приходящихся целиком на весь объект недвижимости).
Расходы по электроснабжению мест общего пользования
Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (п. 4 Положения № 433).
Данный порядок является логичным, так как распределение расходов, приходящихся на места общего пользования, например, на основании индивидуальных приборов учета невозможно.
Однако у арендатора (ссудодателя) возникает та же проблема, которая имеет место в случае распределения расходов на теплоэнергию, т.е. во «входящих» первичных учетных документах, полученных от энергоснабжающей организации, отсутствует раздельная информация о расходе электроэнергии, приходящейся на места общего пользования и на «полезную» площадь. При этом критерии распределения расходов по электроэнергии в отношении таких площадей различаются.
Расходы по работе лифта
Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (п. 4 Положения № 433).
При этом Положением № 433 дополнительно установлено, что затраты на техническое обслуживание лифта и его электроснабжение возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом. В отдельных зданиях могут быть цокольные этажи, этажи подземных паркингов и т.п., находящиеся на отметке «–1», «–2», «–3» и т.д. В таких ситуациях первой остановочной площадкой будет являться площадка, находящаяся на 1-м этаже на уровне входа в здание.
Отметим, что расходы по работе лифта распределяются не только согласно критерию работников и иных лиц, работающих в переданном в аренду (безвозмездное пользование) помещении, но и на иных лиц, пользующихся данным имуществом.
Кого понимать под такими лицами и как вести их учет, Положение № 433 либо иные нормативные правовые акты не раскрывают. В связи с этим на практике арендодателю (ссудодателю) придется применять свое профессиональное суждение и мнение и устанавливать порядок определения численности (количества) таких работников на практике.
Если у всех либо отдельных арендаторов установлены приборы учета
При наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в частях второй – четвертой п. 4 Положения № 433 (п. 4 Положения № 433) |*|.
* Информация о «возмещаемых» расходах
Отдельного внимания заслуживают нормы Положения № 433, устанавливающие порядок предъявления к возмещению арендатору (ссудополучателю) стоимости работ (услуг), выполненных (оказанных) собственными силами организации-арендатора (ссудополучателя).
В частности, п. 4 Положения № 433 установлено, что расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг).
Фактически первоначальное прочтение данной нормы говорит о том, что до того, как арендодатель (ссудодатель) не оплатит сторонним организациям приобретенные работы (услуги), у него не возникает права на предъявление таких расходов арендаторам (ссудополучателям).
Однако, по мнению автора, это не совсем верно сформулированная норма Положения № 433, и речь по-прежнему идет о фактически предъявленных арендодателю (ссудодателю) расходов сторонними организациями, т.е. о расходах, подлежащих оплате арендодателем (ссудодателем).
