Налог на недвижимость: проверьте  правильность определения объекта налогообложения по зданиям и сооружениям

– коммерческие иностранные организации – это юридические лица РБ, в уставном фонде которых иностранные инвестиции составляют 100 % (ч. 4 ст. 80 Инвестиционного кодекса РБ);

– участник простого товарищества, на которого по договору о совместной деятельности между участниками возложено ведение дел этого товарищества либо который получает выручку по деятельности этого товарищества до ее распределения, исполняет налоговое обязательство этого товарищества;

– головная организация (центральная компания) либо участник хозяйственной группы, который по законодательству или договору наделен полномочиями по ведению дел этой группы, исполняют налоговое обязательство этой хозяйственной группы.

Отметим, что среди организаций наибольшим вниманием представителей контролирующих органов пользуются простые товарищества (участники договора о совместной деятельности) и бюджетные организации.

Рассмотрим особенности, которые возникают при совместной деятельности.

Ситуация. Совместная деятельность

Две организации заключили договор о совместной деятельности. Вкладом одного участника в совместную деятельность является здание, а другого – денежные средства в сумме стоимости здания. Через некоторое время договор был расторгнут.

Кто в период действия договора о совместной деятельности должен был платить налог на недвижимость?

Налог на недвижимость по этому зданию должен платить исполняющий налоговые обязательства товарищества участник простого товарищества, на которого в соответствии с договором о совместной деятельности между участниками возложено ведение дел этого товарищества либо который получает выручку по деятельности этого товарищества до ее распределения.

Например, если договор о совместной деятельности действовал с 25 марта по 5 апреля 2011 г., то налог на недвижимость по зданию, переданному в совместную деятельность, должен быть уплачен за II квартал 2011 г.

На практике, чтобы избежать уплаты налогов по совместной деятельности, стороны специально в договоре о совместной деятельности не указывают сторону, на которую возложено ведение дел простого товарищества. Однако эта "хитрость" не помогает, так как налоговые инспекции все равно обяжут платить налоги того участника договора о совместной деятельности, который получает выручку по деятельности этого товарищества до ее распределения.

 

Справочно: проблемы у налоговых инспекций с определением плательщика налогов по совместной деятельности возникают в случаях, когда каждая из сторон получает не выручку от совместной деятельности, а произведенную в рамках совместной деятельности продукцию, которую затем реализует самостоятельно.

Например, сельскохозяйственное предприятие и коммерческая организация заключили договор о совместной деятельности. Целью договора является розлив молока в пакеты. Сельскохозяйственное предприятие в качестве вклада в совместную деятельность передает пустующее здание и молоко, а коммерческая организация вносит в качестве вклада в совместную деятельность оборудование по розливу молока в пакеты. В договоре о совместной деятельности не указано, кто должен вести дела простого товарищества.

Произведенная продукция (молоко в пакетах) делится между сторонами, и каждая сторона продает свою часть произведенной продукции.

По данному вопросу официальные разъяснения МНС РБ отсутствуют. С учетом этого налоговые органы в такой ситуации, несмотря на наличие договора о совместной деятельности, рекомендуют каждой стороне платить налоги самостоятельно исходя из полученной выручки от реализации своей доли произведенной продукции.

Есть также некоторые особенности и при проверке бюджетной организации. Бюджетные организации не являются плательщиками налога на недвижимость, если иное не установлено п. 2 ст. 186 НК (п. 3 ст. 184 НК).

 

Но как только такая организация сдаст в аренду здание (сооружение), статус ее меняется. Поэтому при проверке бюджетной организации основное внимание налоговая инспекция будет уделять тому, предоставляет ли организация принадлежащие ей здания и сооружения в аренду, иное возмездное и безвозмездное пользование.

Если бюджетная организации сдает в аренду, иное возмездное либо безвозмездное пользование здания и сооружения (их части), то такие здания и сооружения (их части) подлежат обложению налогом на недвижимость в порядке, установленном гл. 17 НК.

Из данного правила есть исключения. Так, не облагают налогом на недвижимость здания и сооружения (их части), сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование:

– бюджетным организациям;

– организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета;

– организациям и индивидуальным предпринимателям для организации питания детей, учащихся и студентов в учреждениях образования;

– учреждениями образования, финансируемыми из бюджета, – организациям и индивидуальным предпринимателям для организации обучения детей и подростков в кружках, секциях и студиях, музыкальных школах и специализированных учебно-спортивных учреждениях;

– Нацбанком РБ и его структурными подразделениями, коллегиями адвокатов;

– дипломатическим представительствам и консульским учреждениям;

– специализированным учебно-спортивным учреждениям профсоюзов, финансируемым за счет средств государственного социального страхования.

 

Справочно: бюджетной организацией признают организацию, созданную (образованную) Президентом РБ, государственными органами, в т.ч. местным Советом депутатов, местным исполнительным и распорядительным органом, или иной уполномоченной на то Президентом РБ государственной организацией для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных функций некоммерческого характера, которая финансируется из соответствующего бюджета на основе бюджетной сметы, имеет текущий (расчетный) счет в банке и (или) небанковской кредитно-финансовой организации и бухгалтерский учет которой ведется в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета, утвержденным в установленном порядке для бюджетных организаций, либо учет активов и обязательств которой ведется в соответствии с законодательством для государственных органов, имеющих воинские формирования и военизированные организации, а также подчиненные им воинские части, организации и подразделения (ст. 16 НК).

От бюджетных организаций следует отличать организации, получающие субсидию за счет средств бюджета на покрытие убытков от предпринимательской деятельности и содержание основных фондов, а также организации, получающие из бюджета средства для осуществления предпринимательской деятельности.

Проверьте налоговый статус филиалов

Филиалы, представительства и иные обособленные подразделения юридических лиц республики, имеющие отдельный баланс, которым для совершения операций юридическим лицом открыт банковский счет с предоставлением права распоряжаться денежными средствами на счете должностным лицам данных обособленных подразделений, исчисляют налог на недвижимость и исполняют налоговые обязательства этих юридических лиц, если иное не установлено НК либо Президентом РБ (п. 3 ст. 13 НК).

Поэтому в ходе проверки будут выяснять, есть ли у проверяемой организации филиалы, какой у них статус и полномочия.

При наличии у филиала отдельного баланса и счета в банке у него возникает обязанность по исполнению налогового обязательства. То есть он должен самостоятельно исчислять налог на недвижимость, представлять налоговую декларацию и уплачивать налог. В иных случаях такая обязанность у филиала отсутствует.

Также организациям надо знать, что с 1 января 2011 г. изменился порядок уплаты налога на недвижимость за здания и сооружения в местные бюджеты. Если раньше плательщики платили налог в бюджет по месту нахождения зданий и сооружений, то сейчас его уплачивают в бюджет по месту постановки плательщика на учет.

Пример 1

Организация расположена в г. Минске и имеет 2 филиала – в г. Бресте и г. Узде. У филиалов нет отдельного баланса, поэтому налог на недвижимость уплачивает за них организация.

В 2010 г. организация должна была уплатить налог на недвижимость по зданиям и сооружениям, расположенным в г. Бресте, в бюджет г. Бреста, а по зданиям и сооружениям, расположенным в г. Узда, – в бюджет Узденского района.

В 2011 г. организация уплачивает налог на недвижимость в бюджет по месту постановки на учет в г. Минске, а налоговые инспекции и финансовые отделы сами распределяют сумму налога между местными бюджетами по месту нахождения зданий и сооружений.

Порядок уплаты налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства в 2011 г. не изменился. Как и раньше, плательщики уплачивают налог в бюджет по месту нахождения объектов сверхнормативного незавершенного строительства.

Если недвижимость передана в доверительное управление, проверьте правильность составления договора и распределения обязанностей

С 1 января 2011 г. в НК разъяснено, кто должен платить налог на недвижимость по зданиям и сооружениям, переданным в доверительное управление.

По зданиям, сооружениям и имуществу, переданным в доверительное управление и (или) приобретенным в процессе доверительного управления, плательщиком признают вверителя (п. 4 ст. 184 НК).

 

Справочно: до 1 января 2011 г. в связи с правовым вакуумом по этому вопросу налоговая практика была следующая: налог на недвижимость платил собственник зданий и сооружений, переданных в доверительное управление. Официальные разъяснения МНС РБ по этому вопросу до 2011 г. отсутствовали.

 

При доверительном управлении специалисты налоговых органов проверяют:

1) выполнены ли доверительным управляющим требования, определенные НК, а именно:

– при заключении договора доверительного управления имуществом в течение 10 рабочих дней со дня его заключения проинформировать в письменной форме налоговую инспекцию по месту постановки на учет о заключении такого договора;

В информации указывают номер договора, дату его заключения, срок действия, а также наименование юридического лица или фамилию, имя, отчество физического лица, в интересах которых осуществляют управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя) (п. 4-1. ст. 22 НК);

– при заключении договора доверительного управления имуществом не позднее 10 рабочих дней со дня его заключения представить заявление о постановке на учет в налоговый орган по месту нахождения организации – доверительного управляющего (п. 1 ст. 66 НК).

К заявлению доверительные управляющие следует приложить информацию о заключении договора доверительного управления имуществом с указанием его номера, даты заключения, срока действия, а также наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества физического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя) (подп. 1.6 п. 1 ст. 66 НК).
 

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 895 Гражданского кодекса РБ).

 

Передача зданий и сооружений в доверительное управление не влечет перехода права собственности на них к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление этим имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении его в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя.

Объектом доверительного управления могут быть как предприятия и другие имущественные комплексы, так и отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Вверителем зданий и сооружений, передаваемых в доверительное управление, является собственник этого имущества.

То есть только собственник зданий и сооружений может передавать их в доверительное управление.

Пример 2

Физическое лицо передало принадлежащее ему нежилое здание в безвозмездное пользование организации. Эта организация передала здание в доверительное управление другой организации – доверительному управляющему. Доверительный управляющий сдавал помещения в здании в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

В акте проверки налоговая инспекция указала, что нельзя сдавать в доверительное управление здание, не принадлежащее организации на праве собственности. За нарушение этого требования наступает двойная реституция, т.е. все полученное сторонами по сделке подлежит изъятию в бюджет.

Поэтому арендная плата, полученная организацией, передавшей здание в доверительное управление, была изъята в бюджет. Также налоговой инспекцией поднимался вопрос об изъятии в доход бюджета здания, неправильно переданного в доверительное управление.

 

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия).

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Пример 3

Физическое лицо передало принадлежащий ему на праве собственности магазин организации в доверительное управление. Доверительный управляющий сдал магазин в аренду другой организации. До 2011 г. возникал следующий вопрос: кто должен платить налог на недвижимость в такой ситуации – физическое лицо (вверитель и выгодоприобретатель), доверительный управляющий или организация-арендатор?

С 1 января 2011 г. в НК указано, что налог на недвижимость должно платить физическое лицо, передавшее магазин в доверительное управление. Налог уплачивается по ставке 0,1 %;

 

2) не передано ли имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, в доверительное управление.

 

Важно! Передача в доверительное управление такого имущества возможна только после:

– ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось;

– прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям;

 

3) снялся ли доверительный управляющий по истечении срока действия договора с налогового учета.

Доверительный управляющий должен в течение 10 рабочих дней по истечении срока действия договора сняться с учета в ИМНС РБ (п. 13 ст. 66 НК).

Проверьте, не являетесь ли вы плательщиком налога на недвижимость по зданиям и сооружениям, взятым в аренду у физических лиц или иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство

В ходе проверки организации налоговая инспекция будет выяснять, не арендует ли организация здания и сооружения у физических лиц или у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории республики через постоянное представительство.

Дело в том, что по зданиям и сооружениям (кроме переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ) плательщиком налога на недвижимость признают не собственника имущества, а организацию-арендатора (лизингополучателя, ссудополучателя) (ст. 184 НК).

По зданиям и сооружениям (кроме переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у белорусских организаций, плательщиком признают организацию, у которой эти здания и сооружения находятся на балансе по условиям договора аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования.

Пример 4

Белорусская организация арендует 2 здания:одно – у другой белорусской организации, а второе – у иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство.

По первому зданию налог на недвижимость должна платить белорусская организация – арендодатель, а по второму – белорусская организация – арендатор.

Вышеизложенное можно показать в виде следующей схемы:

 

Специалисты налоговой инспекции также будут проверять, не допустила ли организация ошибок при определении объекта налогообложения.

У организаций объектами обложения налогом на недвижимость признают здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, являющиеся собственностью или находящиеся у них во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п. 1 ст. 185 НК).

При исчислении налога необходимо использовать определения объектов налогообложения, данные НК.

Так, здание – это строительная система, состоящая из несущих, ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный (по мере необходимости и подземный) замкнутый объем, предназначенная для проживания и (или) пребывания людей (хранения имущества, производства товаров (работ, услуг) и выполнения иных функций) в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Сооружением признают объемную, плоскостную или линейную наземную, надземную или подземную строительную систему, смонтированную на фундаменте или под землей, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенную для выполнения различного вида производственных процессов, хранения имущества, временного пребывания людей, перемещения людей и (или) грузов.
Для целей исчисления налога на недвижимость к сооружениям также относят передаточные устройства, т.е. устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам.

Зданиям и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства – это здания и сооружения, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.

В эти определения с 1 января 2011 г. были внесены уточнения, которые только усложнили их понимание.

Ряд зданий и сооружений не соответствует определениям, данным в НК.

Например, согласно НК зданием является строительная система, состоящая из несущих и ограждающих конструкций. Но сборно-разборные здания не имеют несущих и ограждающих конструкций.

С нового года в НК сказано, что сооружения – это строительная конструкция, которая должна быть смонтирована на фундаменте или под землей. Но многие сооружения монтируют на стенах или крышах домов.

 

Кроме того, такие сооружения, как заборы, могут устанавливать как на фундаменте, так и без фундамента.

Официальные разъяснения МНС РБ по этим вопросам отсутствуют, поэтому рекомендуем налогоплательщикам при наличии сомнений обратиться с письменным запросом в налоговый орган.

Важно! Налоговые инспекции в ходе проверок чаще всего руководствуются не определениями, содержащимися в НК, а Временным республиканским классификатором основных средств и нормативных сроков их службы, утвержденным постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 № 186.

В названном классификаторе приведен перечень основных средств, относимых к зданиям (шифр 1), сооружениям (шифр 2) и передаточным устройствам (шифр 3).

Налоговые органы на практике применяют еще одно определение объекта налогообложения: налогом облагают только здания и сооружения, учитываемые в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства", а здания и сооружения, учитываемые на других счетах бухгалтерского учета (10, 40, 41 и т.п.), налогом на недвижимость не облагают. Этого определения нет в НК и письмах МНС РБ, оно существует только в виде устных консультаций.

В НК ничего не сказано о том, облагают ли налогом на недвижимость неотделимые улучшения в арендованные основные средства. Поэтому плательщикам надо знать следующее: если налоговые инспекции в ходе проверки в 2011 г. обнаружат, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендованное здание (сооружение) в 2010 г., учитывают по счетам бухгалтерского учета у арендатора и относят в соответствии с Временным республиканским классификатором основных средств и нормативных сроков их службы к группам "Здания", "Сооружения" и "Передаточные устройства", то стоимость таких неотделимых улучшений, числящихся по данным бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2011 г., будет обложена налогом на недвижимость в общеустановленном порядке.

Проверьте правомерность невключения некоторых зданий и сооружений в объект налогообложения

В ходе проверки налоговая инспекция должна установить обстоятельства, как увеличивающие, так и уменьшающие сумму налога на недвижимость.

Поэтому в ходе проверки будут выяснять, правильно ли организация не включила некоторые здания и сооружения в объект налогообложения. Так как данные здания и сооружения не отражают в форме налоговой декларации по налогу на недвижимость, то проверить это можно только в ходе выездной проверки.

У организаций не признают объектом обложения налогом на недвижимость (п. 2 ст. 185 НК):

– здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, финансируемым из бюджета, а также здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства;

– здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, осуществляемого собственными силами без привлечения сторонней строительной организации;

– здания и сооружения, в т.ч. не завершенные строительством, приобретенные за счет средств или полученные в виде международной технической помощи, на срок их использования в целях непосредственного осуществления такой помощи.

Напомним, что зданиями и сооружениями сверхнормативного незавершенного строительства признают здания и сооружения, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.

Порядок определения максимально допустимой нормативной продолжительности нового строительства предприятий, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций при разработке проектной документации, заявлении на торгах по выбору подрядчика установлен Техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2008 "Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Основные положения", утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 24.12.2008 № 481.

Отношения участников строительства независимо от форм собственности при заключении и исполнении ими договоров (контрактов) строительного подряда на территории республики регулируют Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (далее – Правила), утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450.

Сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации и условиях подрядных торгов (п. 19 Правил).

По зданиям и сооружениям, приобретенным за счет средств или полученным в виде международной технической помощи, сотрудники налоговой инспекции будут руководствоваться Указом Президента РБ от 22.10.2003 № 460 "О международной технической помощи, предоставляемой Республике Беларусь".

Так, международная техническая помощь – это один из видов помощи, безвозмездно предоставляемой Республике Беларусь донорами международной технической помощи для оказания поддержки в социальных и экономических преобразованиях, охране окружающей среды, ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, развитии инфраструктуры путем проведения исследований, обучения, обмена специалистами, аспирантами и студентами, передачи опыта и технологий, денежных средств, поставки оборудования и других товаров (имущества) по одобренным проектам (программам) международной технической помощи, а также в форме организации и (или) проведения семинаров, конференций, иных общественных обсуждений.

Получателями международной технической помощи могут быть:

– Республика Беларусь или ее административно-территориальная единица в лице государственных органов;

– юридические лица и граждане Республики Беларусь, которые получают международную техническую помощь или в пользу которых реализуются проекты (программы) международной технической помощи.

При нецелевом использовании международной технической помощи действие налоговых льгот прекращается, а налоги и сборы уплачивают (взыскивают) в бюджет с начислением пени и штрафов в соответствии с законодательством.