Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Что необходимо учитывать, работая с договором аренды: теория и практика

(Комментарий отдельных норм законодательства об аренде)

Маргарита Послед, судья ВХС РБ

Казалось бы, вопрос о правильности оформления и исполнения договоров аренды должен относиться исключительно к компетенции юриста. Однако именно с оценки содержания договора и его оформления начинаются все беды налогоплательщика. Институт аренды достаточно хорошо развит, но в то же время разрешение ряда вопросов, возникающих при аренде имущества, требует комплексного подхода, знания действующих норм права и понимания принципов их применения, в т.ч. норм Гражданского кодекса РБ (далее – ГК) и нормативно-правовых актов Президента, в частности Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 150), а также постановления Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений".

СОДЕРЖАНИЕ

 

Форма договора аренды – письменная

Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (часть первая п. 1, п. 2 ст. 404, п. 1 ст. 580 ГК).
Что касается заключения договора аренды, предметом которого являются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, машино-места (далее – недвижимое имущество), то такой договор аренды заключают в письменной форме путем составления одного документа (часть первая п. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая п. 1 ст. 622 ГК).
При заключении договора аренды государственного или коммунального имущества необходимо издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду. Однако сам по себе акт государственного органа или органа местного самоуправления не порождает арендные правоотношения, а является основанием для заключения договора аренды.
В связи с этим следует отметить, что право арендатора не может быть прекращено путем принятия акта соответствующего органа о передаче этого же объекта в аренду иному лицу и об отмене ранее принятого решения о предоставлении объекта в аренду, явившегося основанием для возникновения права аренды, поскольку данный акт не устанавливает иной порядок расторжения договора аренды, отличный от предусмотренного договором либо законодательством. В то же время такой акт может служить основанием для обеспечения прекращения (расторжения) договора аренды.
 

Не забывайте о существенных условиях договора

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, а также названные в законодательстве как существенные, необходимые и обязательные условия для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).
Законодательство не отмечает обязательный стандартный перечень существенных условий для договора аренды, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства возникают спорные моменты при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной выгодой для себя, называя их существенными.
Само понятие "существенные условия договора" определено в ГК путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре.
Представляется целесообразным выделить существенные условия для договоров аренды недвижимого имущества.
Так, к существенным условиям договора аренды относят:
1) условие о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);
2) согласованное между сторонами в письменной форме условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК, п. 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150 (далее – Положение));
3) сроки уплаты арендной платы – для договора аренды недвижимого имущества (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли (далее – торговые места)) (п. 14 Положения);
4) передача предмета договора аренды по передаточному акту (акту приема-передачи или иному документу), составленному и подписанному сторонами договора (их представителями), – для договоров аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 626 ГК, п. 7 Положения);
5) при заключении договоров, влекущих переход права собственности на недвижимое имущество, – указание арендодателем (ссудодателем) в соответствующем договоре сведений об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования (часть первая подп. 1.3 п. 1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест" (далее – Декрет № 24).

Арендодатель – кто он?

Как известно, собственность в Республике Беларусь может быть государственной и частной (п. 1 ст. 213 ГК).
Государственная собственность выступает в виде республиканской (собственность Республики Беларусь) и коммунальной (собственность административно-территориальных единиц) собственности (п. 1 ст. 215 ГК). Частная собственность выступает в виде собственности физических лиц и негосударственных юридических лиц (п. 3 ст. 213 ГК).
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (пп. 1, 2 ст. 210 ГК). Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не ущемляющие прав и нарушающие защищаемых законом интересов других лиц.
Например, волеизъявление собственника относительно повторного распоряжения своим имуществом, сданным в аренду, путем передачи имущества в аренду третьему лицу нарушает права арендатора. Ведь на объект аренды может быть заключен только один договор аренды, поскольку только индивидуально-определенная вещь, каковым является объект аренды, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только одному лицу и только по одному договору аренды, поскольку один объект аренды не может являться одновременно предметом нескольких сделок.
Такой договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является ничтожным на основании ст. 169 ГК.
Относительно вопроса о том, вправе ли стороны заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды, отметим следующее.
Если по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя, такой договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).
Представляется, что если на момент заключения нового договора аренды действующий договор аренды не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, то стороны не вправе заключать договор аренды на новый срок с иными условиями.
 

Какие права имеет собственник и уполномоченные им лица на сдачу имущества в аренду?

Напомним, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 3 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации)), поскольку при отсутствии такой регистрации арендодатель не сможет доказать, что он является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.
Из буквального толкования норм законодательства следует, что если на момент заключения сторонами договора аренды у арендодателя отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРП) право собственности на имущество, в т.ч. на вновь созданное недвижимое имущество, то такое имущество не может являться объектом договора аренды, поскольку у арендодателя отсутствовало право распоряжения таким имуществом до государственной регистрации своего права собственности на указанное имущество (п. 2 ст. 220, п. 2 ст. 224 ГК и п. 2 ст. 7 Закона о регистрации).
Данное требование относится и к приобретателю недвижимого имущества по договору, поскольку покупатель, являясь после передачи недвижимого имущества законным владельцем имущества, не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом до государственной регистрации права собственности, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в ЕГРП и арендодатель не уполномочен собственником на сдачу имущества в аренду, то такой договор аренды является ничтожной сделкой в силу ст. 169 ГК.
Вместе с тем, если недвижимое имущество (капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций) было создано, введено в эксплуатацию и изменено до вступления в силу Закона о регистрации (вступил в силу с 8 мая 2003 г.), то следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество (равно как право хозяйственного ведения или право оперативного управления), возникшее до момента вступления в силу указанного Закона, признается юридически действительным вне зависимости от государственной регистрации данного права. Поэтому собственник вправе сдавать его в аренду.
В таком случае вещное право арендодателя, возникшее до вступления в силу Закона о регистрации, может подтверждаться совокупностью доказательств. Например, актом инвентаризации и оценки стоимости подлежащего продаже объекта в результате приватизации, договором купли-продажи объекта недвижимости, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и другими документами.
В практической деятельности субъектов хозяйствования имеют место случаи предоставления в аренду не отдельного помещения, а его части. Такое помещение является объектом аренды и не противоречит требованиям законодательства, в т.ч. ГК и Указу № 150.
Вместе с тем причиной разногласий между сторонами может послужить вопрос относительно заключенности договора аренды на часть помещения.
При заключении договора аренды стороны достаточно ясно должны выразить свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду, т.е. в договоре должны содержаться данные (признаки), позволяющие индивидуализировать часть передаваемого в аренду помещения (например, заштрихованная на плане, схеме площадь части помещения, выделение площади части помещения на поэтажном плане и т.д.).
 

Предварительный договор и его существенные условия

Предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды на условиях, согласованных между сторонами в предусмотренных законодательством пределах (п. 1 ст. 399 ГК).
Предварительный договор заключается в той же форме (письменной форме), что и основной договор аренды, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора (пп. 2, 3 ст. 399 ГК).
Как было указано выше, существенным условием для договора аренды является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое арендатору (ст. 578 ГК). Однако на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам. В связи с этим возникают вопросы, связанные с характеристикой предмета предварительного договора аренды и, как следствие, с негативными последствиями фактического исполнения такого договора при ненадлежащем согласовании предмета предварительного договора.
При отсутствии письменной формы предварительного договора аренды предварительный договор аренды является ничтожным (п. 2 ст. 399 ГК), а при отсутствии условий относительно предмета договора и других существенных условий основного договора аренды предварительный договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 399 ГК). Поэтому можно порекомендовать субъектам хозяйствования при заключении основного договора аренды описывать подлежащий передаче объект аренды настолько подробно, насколько это возможно на момент заключения предварительного договора.
Следует также отметить, что если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу, то арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора без расторжения (прекращения) договора аренды, заключенного с третьим лицом.
 

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.