Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Четыре вопроса из жизни застройщика, касающиеся жилищных облигаций. 

Виктор Статкевич, аудитор

В ряде случаев строительные организации (застройщики) обеспечивают финансирование строительства путем выпуска и продажи жилищных облигаций. Процедура их размещения (кому? по какой стоимости? полное или частичное размещение?), отражение в учете информации о количестве и стоимости, а также порядок их налогообложения вызывают ряд вопросов. Ниже приводятся ответы на "жизненные" вопросы по указанной теме, подготовленные практикующим аудитором.

Вопрос 1. Размещение жилищных облигаций по цене ниже номинальной

Организация-застройщик выступила эмитентом жилищных облигаций, выпускаемых для привлечения денежных средств, необходимых для финансирования строительства объекта недвижимости.

Вправе ли организация-застройщик (эмитент) разместить жилищные облигации среди юридических либо физических лиц по цене, ниже их номинальной стоимости?

Вправе.

Жилищная облигация |*| является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории (п. 3 Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 (далее – Инструкция № 115)).

* Информация об особенностях выпуска облигаций и сделок с ними доступна для подписчиков электронного "ГБ"

Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости. Указанный в жилищной облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, не подлежит изменению. Эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, одной жилищной облигации не может быть менее 0,1 м2. Номинальная стоимость жилищной облигации, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения в жилом доме, в белорусских рублях или иностранной валюте не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и единого предельного норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, установленного в соответствии с законодательством, действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций.

Важно! Непосредственно Инструкция № 115 либо иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок осуществления сделок с ценными бумагами (например, Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК), Закон Республики Беларусь от 12.03.1992 № 1512-XII "О ценных бумагах и фондовых биржах", Указ Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 № 367 "О некоторых вопросах жилищного строительства" и т.п.), не содержат какого-либо запрета или ограничения в отношении возможности размещения эмитентом жилищных облигаций ниже номинальной стоимости.

Справочно: предельный норматив стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения установлен постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 27.06.2005 № 28 "О предельных нормативах стоимости жилья, строящегося с государственной поддержкой", постановлением Коллегии Минстройархитектуры Республики Беларусь от 14.08.2015 № 374 "Об утверждении предельных нормативов стоимости".

По своему экономическому содержанию предельный норматив стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения является минимальной суммой затрат, необходимой для строительства. В связи с этим факт размещения жилищных облигаций ниже номинальной стоимости может иметь место только в исключительных случаях, например при значительных затруднениях застройщика и экстренной необходимостью получения финансовых ресурсов, так как подобная сделка изначально не приносит застройщику прибыли и противоречит самой сущности осуществления предпринимательской деятельности.

Справочно: предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 ГК).

Таким образом, если не учитывать "нелегитимные" экономические, правовые и иные причины принятия застройщиком (эмитентом жилищных облигаций) решения о размещении отдельной части жилищных облигаций ниже номинальной стоимости (например, по которым подобные сделки могут быть признаны мнимыми либо притворными), то размещение жилищных облигаций по цене, ниже их номинальной стоимости, формально не будет противоречить законодательству Республики Беларусь.

Вопрос 2. О намерении индивидуального предпринимателя (ИП) приобрести жилищные облигации

Вправе ли организация-застройщик, являющаяся эмитентом жилищных облигаций, реализовать жилищные облигации ИП в целях привлечения денежных средств для финансирования строительства встроенно-пристроенных помещений в жилом доме, которые ИП намеревается использовать в предпринимательской деятельности?

Не вправе.

Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме (далее – жилой дом) и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории (п. 3 Инструкции № 115). Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству:

1) жилых помещений владельцам жилищных облигаций, являющимся физическими лицами |*|;

* Информация о случаях, при которых плательщик, приобретая жилищные облигации, может рассчитывать на имущественный вычет, доступна для подписчиков электронного "ГБ"

2) жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций, являющимся юридическими лицами (п. 5 Инструкции № 115).

Справочно: иной объект недвижимости – связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в т.ч. стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома (п. 2 Инструкции № 115).

Важно! Непосредственно Инструкция № 115 не отождествляет (не приравнивает) ИП и юридических лиц для целей осуществления сделок с жилищными облигациями независимо от того, для каких целей ИП приобретает нежилые помещения в жилом доме: для целей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, либо для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В связи с этим при определении статуса ИП для целей возможности осуществления сделок с жилищными облигациями следует руководствоваться его статусом, определенным гражданским законодательством. Так, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 22 ГК). Как видим, гражданское законодательство относит индивидуальных предпринимателей к физическим лицам, а не юридическим.

Таким образом, организация-застройщик, являющаяся эмитентом жилищных облигаций, не вправе реализовать жилищные облигации ИП в целях привлечения денежных средств для финансирования строительства встроенно-пристроенных помещений в жилом доме, в т.ч. и в случае, если данные помещения ИП намеревается использовать в предпринимательской деятельности.

Право на реализацию жилищных облигаций у организации в отношении индивидуального предпринимателя возникает только в части жилых помещений.

Вопрос 3. Жилищные облигации размещены частично

Организация-застройщик выпустила жилищные облигации, однако они размещены (проданы юридическим и физическим лицам) только частично.

В состав доходов и расходов по финансовой деятельности, учитываемых на счете 91 "Прочие доходы и расходы", включают доходы и расходы, связанные с выпуском, размещением, обращением и погашением долговых ценных бумаг собственного выпуска (если организация не является профессиональным участником рынка ценных бумаг).

Отражается ли в бухгалтерском учете и если да, то на каком балансовом счете информация о количестве и стоимости жилищных облигаций, которые еще не размещены среди юридических и физических лиц?

До фактического размещения жилищных облигаций информацию о количестве и стоимости выпущенных эмитентом облигаций на балансовых счетах бухгалтерского учета не отражают.

Жилищные облигации может размещать сам эмитент или профессиональный участник рынка ценных бумаг в порядке, установленном законодательством о ценных бумагах (п. 14 Инструкции № 115). Открытая продажа жилищных облигаций начинается не позднее 1 месяца после публикации краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций в периодическом печатном издании (п. 15 Инструкции № 115). Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме (далее – договор с эмитентом), предусматривающий обязательства эмитента по строительству:

1) жилых помещений владельцам жилищных облигаций, являющимся физическими лицами;

2) жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций, являющимся юридическими лицами (п. 5 Инструкции № 115).

Справочно: на субсчете 66-2 "Расчеты по краткосрочным займам" и 67-2 "Расчеты по долгосрочным займам" учитывают наличие и движение краткосрочных займов, в т.ч. привлеченных путем выпуска и размещения облигаций (пп. 51 и 52 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).

Следовательно, выпуск и размещение организацией-застройщиком жилищных облигаций являются одной из форм привлечения заемных средств. Хозяйственные операции, связанные с получением таких средств, отражает организация-застройщик только после заключения договоров и фактического получения денежных средств от размещения (продажи) жилищных облигаций.

Важно! В состав доходов и расходов по финансовой деятельности, учитываемых на счете 91, включают доходы и расходы, связанные с выпуском, размещением, обращением и погашением долговых ценных бумаг собственного выпуска (если организация не является профессиональным участником рынка ценных бумаг) (п. 15 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102; далее – Инструкция № 102).

Однако п. 15 Инструкции № 102 устанавливает не обязанность отражения непосредственно хозяйственных операций по выпуску ценных бумаг (в т.ч. жилищных облигаций), а необходимость отражения доходов и расходов, связанных с их выпуском и размещением, например расходов, связанных с выпуском жилищных облигаций, положительных либо отрицательных разниц, возникающих при размещении жилищных облигаций (их продаже выше либо ниже номинальной стоимости) и иных доходов и расходов.

Справочно: хозяйственная операция – действие или событие, которые организация отражает в бухгалтерском учете и которые приводят к изменению ее активов, обязательств, собственного капитала, доходов, расходов (ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З "О бухгалтерском учете и отчетности").

Сам факт эмиссии (выпуска) жилищных облигаций не приводит к изменению показателя активов, собственного капитала, доходов либо расходов эмитента (организации-застройщика, осуществившей выпуск жилищных облигаций), т.е. отсутствует сам факт совершения хозяйственной операции.

Таким образом, информацию о количестве и стоимости выпущенных, но не размещенных среди юридических и (или) физических лиц жилищных облигаций  организация-застройщик на балансовых счетах не отражает. Вместе с тем при необходимости получения информации для управленческих либо иных целей о количестве и стоимости выпущенных, размещенных и (или) неразмещенных жилищных облигаций, помимо получения такой информации из выписок по счету "депо", она вправе организовать забалансовый учет рассматриваемых ценных бумаг либо организовать ведение аналитического учета жилищных облигаций иным образом.

Вопрос 4. Расходы, связанные с выпуском жилищных облигаций: налог на прибыль

При выпуске жилищных облигаций эмитент (организация-застройщик) понес расходы, связанные с выпуском жилищных облигаций, в частности:

– расходы по привлечению банковской гарантии – 200 млн. руб.;

– услуги поверенного, связанные с размещением жилищных облигаций, – 75 млн. руб.;

– оплата государственной пошлины, связанная с регистрацией выпуска ценных бумаг, – 4,5 млн. руб.

Учитывая тот факт, что жилищная облигация является ценной бумагой:

1) необходимо ли доход от реализации жилищных облигаций определять в порядке, предусмотренном ст. 138 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК)?

2) учитываются ли при определении облагаемой налогом прибыли вышеуказанные расходы организации-эмитента (при определении валовой прибыли по иным видам деятельности, осуществляемым организацией) и если да, то в каком периоде:

– на дату их возникновения;

– на дату их погашения (при передаче владельцу жилищных облигаций объекта недвижимости)?

Эмитентом жилищных облигаций вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Беларусь, являющееся заказчиком (застройщиком) (п. 4 Инструкции № 115).

Порядок определения валовой прибыли от операций с ценными бумагами предусмотрен ст. 138 НК. Однако при этом есть исключение, что данный порядок не применяется в отношении облигаций собственного выпуска.

На основании вышеизложенного организация-застройщик (эмитент жилищных облигаций) при размещении жилищных облигаций (которые являются для нее облигациями собственного выпуска) не применяет порядок определения валовой прибыли, предусмотренный ст. 138 НК, который установлен для операций с ценными бумагами. Следовательно, налоговую базу по налогу на прибыль организация определяет в общеустановленном порядке, предусмотренном ст. 126–131 НК.

Для целей бухгалтерского учета доходы и расходы, связанные с выпуском, размещением, обращением и погашением долговых ценных бумаг собственного выпуска (если организация не является профессиональным участником рынка ценных бумаг), включаются в состав доходов и расходов по финансовой деятельности, учитываемых на счете 91 (п. 15 Инструкции № 102). Для целей налогового законодательства внереализационными расходами признаются расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 1 ст. 129 НК).

Следовательно, для целей налогового учета и определения налоговой базы по налогу на прибыль расходы организации-эмитента (застройщика) являются затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, а не внереализационными расходами (даже несмотря на тот факт, что в бухгалтерском учете они отражаются на счете 91, а не на счетах учета затрат), так как расходы по выпуску ценных бумаг считаются для организации-застройщика затратами, связанными с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав. Затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг) определяются на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета), если иное не установлено НК, исходя из затрат, определенных с учетом положений ст. 301 НК, и отражаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени (срока) оплаты (предварительная или последующая) (п. 2 ст. 130 НК).

Таким образом, при решении вопроса о порядке учета затрат по привлечению банковской гарантии, услуг поверенного, также оплаты государственной пошлины организации следует руководствоваться требованиями ст. 130 и 131 НК.

В ст. 131 НК содержится перечень затрат, которые не могут быть учтены при определении облагаемой налогом прибыли.

Указанные выше расходы организации (расходы по привлечению банковской гарантии – 200 млн. руб., услуги поверенного, связанные с размещением жилищных облигаций, – 75 млн. руб., оплата государственной пошлины, связанная с регистрацией выпуска ценных бумаг, – 4,5 млн. руб.) являются затратами, связанными с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав, и могут быть учтены при определении облагаемой налогом прибыли.

Статьей 130 НК не установлены особенности даты признания таких затрат для целей налогообложения. В связи с этим они учитываются при определении облагаемой налогом прибыли в момент их возникновения (отражения в бухгалтерском учете) независимо от того, когда организация-эмитент (застройщик) погасит жилищные облигации путем передачи владельцу жилищных облигаций объекта недвижимости.

Статьи на тему

Постоянные представительства: 2 вопроса из практики и их решение

№23, июнь 2018

Вправе ли организация, применяющая «сельскую» льготу по налогу на прибыль, перенести на уменьшение прибыли 2018 года убыток, полученный в 2017 году?

№22, июнь 2018

Почему доходы от лизинга не могут считаться доходом от роялти

№22, июнь 2018

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.