Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Правильно исчисляйте налог на недвижимость в 2013 году

Наталья Рощина, экономист

С 1 января 2013 г. начнет действовать Налоговый кодекс РБ (далее – НК), в ред. Закона РБ от 26.10.2012 № 431-З.
Этот Закон внес значительные изменения и дополнения в порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, которые уже сейчас вызывают вопросы у читателей в части их применения на практике. Данная статья содержит ответы на наиболее актуальные из них.

 

С 2013 г. изменен порядок исчисления налога на недвижимость по передвижным строительным вагончикам и биотуалетам


Ситуация 1
У крупного строительного треста имеется 300 передвижных зданий (строительных вагончиков), которые в течение 1 года перемещаются по территории республики от одного строительного объекта к другому.

Как в 2013 г. надо исчислять налог на недвижимость за передвижные здания: с учетом коэффициентов, установленных местными Советами депутатов по месту нахождения треста, или по месту нахождения передвижных зданий?
 
С учетом коэффициентов по месту нахождения строительного треста.

Годовая ставка налога на недвижимость составляет 1 % в год. Однако плательщику при исчислении налога на недвижимость следует учитывать также норму:

– ст. 188 НК, которая предоставляет местным Советам депутатов право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков;

– п. 9-1 ст. 189 НК, которая определяет порядок уплаты налога в отношении объектов налогообложения, находящихся территориально в различных местах Республики Беларусь.

В 2012 г. плательщики, имеющие объекты налогообложения за пределами административно-территориальной единицы, на территории которой они состоят на учете в налоговой инспекции, должны по таким объектам исчислять налог на недвижимость по ставке налога с применением коэффициента, установленного решением местного Совета депутатов на территории административно-территориальной единицы по месту нахождения этих объектов налогообложения.

В данном случае под местом нахождения следует понимать:

– для сооружений, находящихся одновременно на территории нескольких административно-территориальных единиц (устройства электропередачи и связи, трубопроводы, газопроводы и иные аналогичные объекты) – место нахождения организаций или их филиалов, представительств и иных обособленных подразделений, у которых такие объекты учитываются по данным бухгалтерского учета, а для иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, – место постановки таких организаций на учет в налоговых органах РБ;

– зданий, машино-мест и иных сооружений – место нахождения таких зданий, сооружений, машино-мест.

Из этих определений видно, что в 2012 г. для передвижных зданий не установлено каких-либо особенностей по определению их места нахождения. Поэтому в 2012 г. налог на недвижимость по таким зданиям исчисляют с применением коэффициентов, установленных местными Советами депутатов, по месту нахождения этих зданий. То есть, если в течение года место нахождения передвижных зданий меняется, организации должны представлять уточненные налоговые декларации и пересчитывать налог на недвижимость с учетом новых коэффициентов.

С 2013 г. порядок исчисления налога на недвижимость по передвижным зданиям изменен (в п. 9-1 ст. 189 НК внесено дополнение). В следующем году под местом нахождения для сборно-разборных и передвижных зданий, биотуалетов будет пониматься место нахождения организаций или их филиалов, представительств и иных обособленных подразделений, у которых такие объекты учитываются по данным бухгалтерского учета.

Таким образом, в 2013 г. налог на недвижимость по передвижным зданиям будет исчисляться 1 раз в год и пересчету в связи с перемещением передвижных зданий по территории республики не подлежит.

То есть строительный трест, у которого имеется 300 строительных вагончиков, должен исчислить налог на недвижимость за 2013 г. с учетом коэффициента, установленного местным Советом депутатов, по месту нахождения строительного треста.
 
Справочно: данное изменение, безусловно, упрощает исчисление налога на недвижимость по передвижным зданиям. Но оно также приведет к тому, что некоторые организации станут платить больше налога на недвижимость по сравнению с 2012 г., а некоторые – меньше.

Например, в г. Минске повышающие коэффициенты к ставкам налога на недвижимость установлены Минским городским Советом депутатов в зависимости от экономико-планировочных зон, а именно: чем ближе к центру города, тем выше коэффициент.

Поэтому строительные организации, которые размещены в центре города, но строят объекты на его окраинах, станут платить большую сумму налога на недвижимость по передвижным зданиям. С другой стороны, строительные организации, которые находятся на окраинах города, но строительство объектов ведут в его центре, станут платить меньшую сумму налога на недвижимость по передвижным зданиям.

При сдаче в аренду помещения можно потерять льготу даже при сохранении целевого назначения арендуемых помещений

Ситуация 2

Медицинский центр осуществляет деятельность в собственном здании и не платит налог на недвижимость с учетом льготы, предусмотренной п. 1 ст. 186 НК.

В 2013 г. он планирует сдать в аренду часть помещений центра другому медицинскому центру.

Возникает ли в такой ситуации объект налогообложения и если да, то у кого?
 
Возникает у медицинского центра – собственника здания.

Сразу отметим, что медицинский центр, который возьмет в аренду помещение, не должен уплачивать налог на недвижимость, так как он арендует помещение у белорусской организации, а не у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ) (п. 1 ст. 184 НК).

Теперь рассмотрим арендодателя.

Данный медицинский центр в 2012 г. не уплачивает налог на недвижимость с учетом льготы, предусмотренной п. 1 ст. 186 НК. Этой льготой предусмотрено освобождение от налога на недвижимость капитальных строений (зданий, сооружений) и их частей социально-культурного назначения местных Советов депутатов и организаций.
 
Справочно: к отраслям социально-культурной сферы относят здравоохранение, образование, культуру, физическую культуру, спорт и туризм (подп. 9.4.4 п. 9 Основных направлений социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006–2015 годы, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 04.11.2006 № 1475).
 
Здание медицинского центра относится к капитальным строениям социально-культурного назначения и поэтому не облагается налогом на недвижимость.

Однако для организаций, пользующихся льготами по налогу на недвижимость, в части первой п. 2 ст. 186 НК предусмотрены случаи, при наступлении которых льготы прекращают действовать, в т.ч. и в 2013 г.

Так, при сдаче организациями в аренду, иное возмездное либо безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, освобожденных от налога на недвижимость, а также капитальных строений (зданий и сооружений (их частей)), машино-мест бюджетных организаций эти капитальные строения (здания и сооружения (их части)), машино-места подлежат обложению налогом на недвижимость в порядке, установленном гл. 17 "Налог на недвижимость" НК.
 
Справочно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 578 ГК).
 
Следовательно, если медицинский центр – собственник здания в 2013 г. сдаст в аренду помещение в своем здании другому медицинскому центру, то несмотря на то, что целевое назначение арендуемых помещений сохраняется (они по-прежнему используются для оказания медицинских услуг), он потеряет право на льготу по налогу на недвижимость в части помещений, сданных в аренду.

Однако эта льгота сохранится, если медицинский центр – собственник здания сдаст в аренду помещение медицинскому центру, который получает субсидии из бюджета.
 
Справочно: из правил части первой п. 2 ст. 186 НК существует ряд исключений. Некоторым организациям можно сдавать в аренду здания и сооружения, не боясь потерять льготы по налогу на недвижимость.

Так, согласно части второй п. 2 ст. 186 НК обложению налогом на недвижимость в соответствии с частью первой этого пункта не подлежат капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование бюджетным организациям; организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета, и др.

Субсидия – это бюджетный трансферт, предоставляемый организации или физическому лицу на условиях участия в финансировании (софинансировании) для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг) либо частичного возмещения целевых расходов (подп. 1.52 п. 1 ст. 2 Бюджетного кодекса РБ от 16.07.2008 № 412-З).
 
Ситуация 3

Организация – собственник здания сдает свое здание в аренду индивидуальному предпринимателю (далее – ИП). В 2013 г. ИП сдал помещения в этом здании в субаренду организациям и индивидуальным предпринимателям.

Кто должен платить налог на недвижимость по зданию?

Налог на недвижимость должны платить организация – собственник здания и организация-субарендатор. Для такого, на первый взгляд, странного ответа имеются все правовые основания.

Так, организация – собственник здания должна платить налог на недвижимость, потому что плательщиком налога на недвижимость признаются организации (ст. 183 НК), а объектами обложения налогом на недвижимость – капитальные строения (здания, сооружения), их части, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (ст. 185 НК).

С другой стороны, организации, взявшие в субаренду помещения в здании у ИП, также должны платить налог на недвижимость. Это следует из нормы п. 1 ст. 184 НК.
Так, по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ), плательщиком признают организацию-арендатора (лизингополучателя, ссудополучателя).

В НК не прописаны вопросы уплаты налога на недвижимость при сдаче физическими лицами в субаренду капитальных строений организациям. Поэтому налоговые инспекции будут исходить из практики, действующей в 2012 г., – взаимоотношения сторон по договору субаренды аналогичны взаимоотношениям, существующим по договору аренды.

Поэтому налоговая инспекция по месту нахождения организации-субарендатора потребует от нее уплаты налога на недвижимость, поскольку из условий договора субаренды увидит, что организация взяла в субаренду помещения у ИП. У налоговых инспекций отсутствуют полномочия и возможности выяснять, кто является собственником здания и платит ли он налог на недвижимость. Тем более что организация – собственник здания и организации-субарендаторы могут стоять на учете в разных налоговых инспекциях.

Поэтому в 2013 г. применительно к описанной ситуации имеются все правовые основания, чтобы взимать налог на недвижимость за одно и то же здание 2 раза: как с организации – собственника здания, так и с организаций-субарендаторов.

В 2013 г. в отношении неиспользуемых (неэффективно используемых) зданий налог на недвижимость надо исчислять с учетом 2 коэффициентов, утвержденных местными Советами депутатов

Ситуация 4

В 2010 г. областной Совет депутатов увеличил ставку по налогу на недвижимость для организаций в 2 раза. В конце 2012 г. областной Совет депутатов утвердил перечень зданий и сооружений неиспользуемых (неэффективно используемых) и увеличил ставку налога на недвижимость по таким зданиям и сооружениям в 5 раз.

По какой ставке следует исчислять налог на недвижимость в 2013 г. по неиспользуемым (неэффективно используемым) зданиям и сооружениям?
 
По ставкае 10 % в год.

Годовая ставка налога на недвижимость составляет 1 % (ст. 188 НК).

В то же время на сегодняшний день местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (ст. 188 НК).

С 2013 г. областные (Минский городской) Советы депутатов получили право увеличивать, но не более чем в 5 раз ставки налога на недвижимость по зданиям и (или) сооружениям, неиспользуемым (неэффективно используемым), по перечню, утверждаемому ежегодно до 1 января каждого налогового периода местными Советами депутатов или по их поручению областными (Минским городским) исполкомами.

Следует учитывать, что указанные права местных Советов депутатов по увеличению ставок не исключают друг друга и могут применяться одновременно.

Поэтому если местный Совет депутатов сначала увеличил ставку налога на недвижимость в 2 раза для всех плательщиков, а затем увеличил в 5 раз ставку налога на недвижимость для зданий и сооружений неиспользуемых (неэффективно используемых), то такие здания и сооружения будут облагаться в 2013 г. по очень высокой ставке 10 % (1 % × коэффициент 2 × коэффициент 5).

Ситуация 5

Организация в начале 2012 г. приобрела пустующее здание, в котором планировала разместить производство. Одному из отделов организации было поручено произвести экономический анализ с целью определить, производство какой продукции лучше разместить в этом здании. В конце 2012 г. областной Совет депутатов включил пустующее здание организации в перечень зданий и сооружений неиспользуемых (неэффективно используемых) и увеличил для таких зданий и сооружений с 2013 г. ставку налога на недвижимость в 5 раз.

В I квартале 2013 г. организация установила в здании производственную линию и начала производство чипсов.

Может ли организация со II квартала 2013 г. перестать уплачивать налог на недвижимость по ставкам, увеличенным в 5 раз?
 
Не может.
 
Возникает у медицинского центра – собственника здания.

Исчисление и уплату налога на недвижимость по ставкам, увеличенным в 5 раз на основании решений областных (Минского городского) Советов депутатов, производят с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято.

При этом необходимо учитывать, что исчисление и уплату налога на недвижимость по увеличенным в 5 раз ставкам прекращают с квартала, следующего за кварталом, в котором принято решение областного (Минского городского) Совета депутатов или по его поручению областного (Минского городского) исполкома об исключении из перечня капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, неиспользуемых (неэффективно используемых).

Поэтому организация в 2013 г. будет уплачивать налог на недвижимость по ставке, увеличенной в 5 раз, по зданию, в котором производятся чипсы, до тех пор, пока местные власти не исключат это здание из перечня капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, неиспользуемых (неэффективно используемых).

Основная ставка налога на недвижимость может быть увеличена в несколько раз, причем по нескольким основаниям

Ситуация 6

У организации есть здание сверхнормативного незавершенного строительства. Налоговая инспекция уведомила организацию о том, что с 2013 г. по нему необходимо уплачивать налог на недвижимость по ставке 20 % в год.

Права ли налоговая инспекция?
 
Права, но в определенных случаях.

Годовая ставка налога на недвижимость составляет 1 % в год. Данная норма установлена ст. 188 НК. Однако в этой же статье предусмотрены многочисленные случаи, когда основная ставка налога на недвижимость может быть увеличена в несколько раз. При этом она может увеличиваться неоднократно и одновременно по нескольким основаниям.

Во-первых, годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства, установлена ст. 188 НК в размере 2 % от стоимости капитальных строений (зданий, сооружений) сверхнормативного незавершенного строительства.
 
Справочно: в ст. 188 НК имеется оговорка о том, что ставка налога на недвижимость в размере 2 % не распространяется на организации, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающие строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров.

Однако так как в настоящее время Правительство не определяет сроки завершения строительства объектов сверхнормативного незавершенного строительства, то все эти объекты облагаются налогом на недвижимость по ставке 2 % в год.
 
Во-вторых, уже длительное время местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. Решения местных Советов депутатов об увеличении ставок налога на недвижимость не распространяются только на организации, получающие государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета.

При этом исчисление и уплату налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) согласно указанным решениям местных Советов депутатов, производят с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято.

В-третьих, с 2013 г. областные (Минский городской) Советы депутатов получили право увеличивать, но не более чем в 5 раз ставки налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, неиспользуемым (неэффективно используемым), по перечню, утверждаемому ежегодно до 1 января каждого налогового периода областными (Минским городским) Советами депутатов или по их поручению областными (Минским городским) исполкомами в порядке и на условиях, установленных Советом Министров.

Исчисление и уплату налога на недвижимость по ставкам, увеличенным в 5 раз согласно решениям областных (Минского городского) Советов депутатов, производят с 1 января года, следующего за годом, в котором было принято соответствующее решение.

Таким образом, на практике все 3 вышеперечисленных случая могут совпасть.

Получается, что если районный Совет депутатов увеличит ставки на своей территории в 2 раза по всем зданиям и сооружениям, в т.ч. зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства, а областной Совет депутатов включит объект сверхнормативного незавершенного строительства организации в перечень капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, неиспользуемых (неэффективно используемых), то в 2013 г. организации придется по своему зданию сверхнормативного незавершенного строительства уплачивать налог на недвижимость по совокупной ставке 20 % в год.
 
Справочно: в связи с изменениями, внесенными в НК с 1 января 2013 г., ставка налога на недвижимость может превышать ставку налога на прибыль и равняться основной ставке НДС. При этом следует учитывать, что НДС исчисляется зачетным методом и только при осуществлении операций по реализации, а налог на недвижимость уплачивается каждый год.

 

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.