__________________________
* См. «ГБ», 2016, № 44, с. 10–23.
Что меняется для арендаторов
1. Появилась возможность использовать объект аренды не по назначению имущества (в т.ч. не соответствующему целевому назначению земельного участка).
Арендатор сможет использовать недвижимое имущество, полученное в аренду, по назначению, не соответствующему назначению, указанному в документах ЕГРНИ** (в т.ч. целевому назначению земельного участка):
– если такое использование имущества не предполагает проведения строительно-монтажных работ (исключение – выполнение таких работ при текущем или капитальном ремонте);
– если при этом будут соблюдаться требования законодательства о порядке и условиях осуществления соответствующей деятельности арендатора.
__________________________
** ЕГРНИ – Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Справочно: назначение недвижимого имущества указывается в свидетельстве о государственной регистрации, техническом паспорте на капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение. При этом изменение назначения возможно при соблюдении предусмотренной законодательством процедуры и государственной регистрации таких изменений, как правило, в процессе реконструкции (модернизации) объекта.
Полагаем, что иное назначение (не соответствующее назначению, указанному в документах ЕГРНИ) должно быть конкретизировано в заключаемом договоре аренды.
2. Расширен перечень лиц, которым государственное недвижимое имущество может быть предоставлено в пользование безвозмездно.
По договору безвозмездного пользования государственное недвижимое имущество может быть передано в т.ч.:
– юридическим лицам и ИП – для организации или оказания бытовых услуг в сельских населенных пунктах;
– юридическим лицам и ИП – для организации питания воспитанников, учащихся, курсантов и студентов в учреждениях образования;
– частному партнеру в рамках соглашения о государственно-частном партнерстве |*|;
– иностранным или международным юридическим лицам (организациям, не являющимся юридическими лицами) и иным лицам в случаях, предусмотренных международными договорами Республики Беларусь.
* Информация о том, почему выгодно партнерство государства и частного бизнеса
3. Предусмотрены специальные нормы для субъектов хозяйствования в рамках государственно-частного партнерства.
Частному партнеру в рамках соглашения о государственно-частном партнерстве* недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, может быть предоставлено в безвозмездное пользование и без проведения аукциона.
__________________________
* Государственно-частное партнерство – форма привлечения инвестиций, используемая в мировой практике. Она представляет собой взаимовыгодное сотрудничество органов государственной власти и субъектов предпринимательской деятельности, осуществляемое в виде специального соглашения, которое в Беларуси регулируется Законом Республики Беларусь от 30.12.2015 № 345-З «О государственно-частном партнерстве».
4. Определены отдельные базовые ставки для арендаторов в Минском районе.
В отношении рынков и торговых центров в Минском районе (за исключением ряда указанных в нормативном акте городов) базовая ставка повышается с 0,3 до 0,4 базовой арендной величины. В отношении других объектов – с 0,1 до 0,2 базовой арендной величины.
Что меняется для арендодателей
1. Изменен порядок перечисления в бюджет части средств, полученных от аренды.
Арендодатели должны будут перечислять в бюджет:
– 50 % полученной платы за право заключения договора аренды после вычитания начисленного НДС;
– 25 % арендной платы после вычитания начисленного НДС;
– 100 % арендной платы – с 1 июля 2017 г. (либо по истечении 6 месяцев с даты заключения договора аренды, если такой договор заключен после 1 января 2017 г.) для арендодателей, которые не успели к указанной дате зарегистрировать в ЕГРНИ* переданные в аренду объекты.
__________________________
* Государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним. То есть для того, чтобы сдавать недвижимое имущество в аренду, необходимо зарегистрировать в территориальной организации по государственной регистрации создание недвижимого имущества и права арендодателя на него (ст. 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
2. Установлен срок для перечисления в местный бюджет части средств, полученных от аренды, аналогичный для определения даты перечисления средств в республиканский бюджет: не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным.
3. Введен механизм списания в бесспорном порядке средств, подлежащих перечислению в бюджет.
Задолженность по обязательствам, связанным с перечислением сумм, полученных от аренды, в бюджет, будет списываться в бесспорном порядке на основании приказа финансовых органов.
4. Предусмотрена возможность заключать договоры аренды в отношении незарегистрированных объектов.
Арендодатель сможет заключать договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), права на которые не зарегистрированы в ЕГРНИ.
При этом арендодатель обязан до 1 июля 2017 г. (либо по истечении 6 месяцев с даты заключения договора аренды, если такой договор заключен после 1 января 2017 г.) обеспечить государственную регистрацию прав на такие капитальные строения (здания, сооружения). Исключение – случаи, когда эти объекты расположены на землях общего пользования.
Важно! Если арендодатель не успеет зарегистрировать права на объект в указанные сроки, он обязан будет перечислить в бюджет 100 % арендной платы, исчисленной по таким объектам.
5. Расширен перечень движимого имущества, аренда которого регулируется нормами Указа № 150.
Действие Указа № 150 (в частности, Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности) распространено на объекты движимого имущества – основные средства.
6. Если сдавать в аренду по нормам Указа № 421 не рентабельно.
Для случаев, когда размер арендной платы оказывается ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, установлена специальная методика определения размера арендной платы: исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, НДС, арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, и прибыли исходя из рентабельности не более 5 %.
7. Уточнен размер арендной платы при почасовой аренде.
Уточнена методика расчета размера арендной платы при почасовой аренде. В расчет такой платы принимается среднемесячная норма рабочего времени. Она получается делением расчетной нормы рабочего времени для 5-дневной рабочей недели, установленной Минтруда и соцзащиты на год, в котором заключен договор аренды недвижимого имущества, на 12 месяцев.
8. Плата за пользование недвижимым имуществом по договору субаренды.
При сдаче в субаренду недвижимого имущества размер арендной платы не должен превышать размера арендной платы, установленного по договору аренды.
9. Предусмотрена возможность внесения арендной платы в иностранной валюте.
Арендатор сможет вносить арендную плату в иностранной валюте, официальный курс белорусского рубля по отношению к которой установлен Нацбанком, при сдаче в аренду недвижимого имущества, расположенного за пределами Беларуси. Размер арендной платы должен устанавливаться по соглашению сторон (иное может быть предусмотрено международными договорами).
Важно! Нарушение законодательства о сдаче в аренду и ином распоряжении государственным имуществом влечет административную ответственность: штраф до 30 базовых величин, а на юридическое лицо – от 20 до 200 базовых величин (ст. 23.27 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП)).
Нарушение должностным или иным лицом норм законодательных актов об аренде торговых мест влечет предупреждение или наложение штрафа в размере до 20 базовых величин, а на юридическое лицо – предупреждение или наложение штрафа в размере до 500 базовых величин (ст. 12.37 КоАП).
От редакции:
Дополнительно с разъяснениями норм Указа № 421 читатели могут ознакомиться в материале А. Смирнова «С 1 января 2017 года в бюджет нужно перечислять 25 % платы от сдачи в аренду государственного имущества» («ГБ», 2016, № 46, с. 28).
