Печать
В закладки
Сохранить
Документы к статье
Наверх
Вниз

Возмещение расходов по содержанию арендованной недвижимости (Окончание)

(Окончание. Начало см. в «ГБ», 2018, № 39, с. 40–45; № 40, с. 57–62.)

25. В пункте 4 Положения указано, что «определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по:

горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), – пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом».

Данный метод расчета расходов арендодателя не учитывает объем потребляемой арендатором воды на производственные нужды и соответственно объем водоотведения. Также установленная Положением методика распределения подразумевает, что у арендодателя имеются точные данные о расходе горячей и холодной воды (объеме слива в канализацию воды) по каждому отдельному сдаваемому в аренду (безвозмездное пользование) объекту недвижимого имущества. В организациях данная информация отсутствует, сдаваемые в аренду (безвозмездное пользование) капитальные строения в подавляющем большинстве не оборудованы приборами учета воды и сточных вод.

Просим разъяснить порядок расчета суммы возмещения расходов арендатором в части потребленной на производственные нужды воды и водоотведения производственных сточных вод в случае отсутствия приборов учета воды и сточных вод.

По сложившейся практике расчет объема потребленной воды производится на основании нормативного расхода на 1 человека и количества работников арендатора (ссудополучателя) и вида деятельности арендатора. В случае если арендатор занимается производственной деятельностью (например: мойка автомашин – норматив расхода воды на 1 автомашину, количество моек в месяц; полив теплиц – норматив полива на 1 кв.м теплицы, количество поливов в месяц и т.д.). Учитывая, что разные виды деятельности арендаторов предусматривают разный расход воды, считаем данную методику расчета более обоснованной, чем установленную в Постановлении методику распределения пропорционально количеству работающих в здании человек.

В случае отсутствия технической возможности установления фактического объема потребленной воды по конкретному объекту недвижимого имущества можно ли выставлять арендатору расходы на водоснабжение (водоотведение) исходя из действующего норматива потребления воды в зависимости от вида деятельности арендатора?

Ответ:

Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации) – пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (абзац 2 части 1 пункта 4 Положения).

Данный метод распределения применим для распределения всего объема воды и стоков в случаях, если целевое использование здания единое (например, только офисные помещения) и (или) вода использовалась лишь в местах общего пользования.

Принимая во внимание тот факт, что в зданиях (помещениях) организованы различные производства, арендодатель (ссудодатель) в соответствии с Правилами пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 сентября 2016 г. № 788 (далее – Правила), должен обеспечить приборный учет потребляемой воды (п. 12.1.3 Правил), в том числе и субабонентами, которыми являются арендаторы (ссудополучатели).

При этом Правилами установлено (пп. 50–52), что показания приборов учета субабонентов используются только для взаимных расчетов между абонентом и субабонентами.

При невозможности вести учет потребляемых абонентом услуг водоснабжения, водоотведения (канализации) по прибору учета (снятие прибора учета для выполнения работ по его поверке, прекращение работы прибора учета из-за возникших неисправностей в его механизме и другое) количество отпущенной (полученной) воды, принятых (сброшенных) сточных вод определяется по среднему суточному расходу за предыдущие два месяца, когда прибор учета находился в рабочем состоянии.

Указанный порядок расчетов сохраняется до установки исправного прибора учета, но не более двух месяцев. Если прибор учета не установлен в течение данного срока, объем услуг, потребленных абонентом свыше двух месяцев, определяется в соответствии с частью первой пункта 52 Правил, как при самовольном подключении:

к системам водоснабжения – количество израсходованной воды определяется по пропускной способности водопроводного ввода (подключения) при скорости движения воды в нем 2 м/с и действии его полным сечением в течение 24 часов в сутки;

к системам водоотведения (канализации):

для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей – количество сточных вод определяется по пропускной способности подключения к системе водоотведения (канализации) исходя из коэффициента наполнения подключения, равного 1, скорости движения сточных вод 1,2 м/с и действия подключения в течение 24 часов в сутки.

26. Согласно части пятой пункта 4 Положения «при наличии отдельно установленных в сданном в аренду объекте недвижимого имущества приборов учета воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов».

В соответствии с пунктом 40 главы 4 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 30 сентября 2016 г. № 788 «Об утверждении Правил пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах» при отсутствии у абонента приборного учета отводимых сточных вод объем потребленной услуги водоотведения (канализации) определяется на основании объема услуги водоснабжения.

Просим разъяснить, можно ли производить расчет возмещаемых арендатором затрат на услуги водоотведения (канализации) на основании показаний приборов водоснабжения.

Ответ:

Да, можно.

Необходимость наличия у абонента приборного учета отводимых сточных вод определяется организацией водопроводно-канализационного хозяйства и указывается в технических условиях и договоре на оказание услуги водоотведения (канализации).

Как отмечается в самом вопросе, согласно пункту 40 Правил пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах при отсутствии у абонента приборного учета отводимых сточных вод объем потребленной услуги водоотведения (канализации) определяется на основании объема услуги водоснабжения, определенного согласно пунктам 38 и 39 указанных Правил, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 41 Правил.

Согласно пункту 41 Правил абоненты, осуществляющие отведение (сброс) сточных вод в централизованную систему водоотведения (канализации) и не имеющие приборов учета объема сточных вод, сбрасываемых в централизованную систему водоотведения (канализации), не присоединенные к централизованной системе водоснабжения и использующие для своих нужд воду из других систем (источников), а также присоединенные к централизованной системе водоснабжения и использующие для своих нужд воду из других систем (источников) дополнительно к объемам питьевой воды, поступающей из централизованных систем водоснабжения, обязаны в сроки, определенные в договоре с организацией ВКХ, представлять организации ВКХ показания всех приборов учета расхода воды и обеспечивать доступ к ним, а также представлять необходимые расчеты по определению объемов образующихся сточных вод, обоснованные проектными решениями, технологическими расчетами, паспортными данными технологического оборудования и другими материалами.

При непредставлении абонентом в срок расчетов, указанных в части первой настоящего пункта, организация ВКХ вправе исчислять количество принимаемых от него сточных вод за период, в который не представлены данные, исходя из пропускной способности подключения к централизованной системе водоотведения (канализации) при коэффициенте ее наполнения, равном 1, действии присоединения в течение 24 часов в сутки и скорости движения сточных вод 1,2 м/с.

27. В пункте 4 Положения указано, что «определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по:

теплоснабжению – пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества – пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества».

Такая методика распределения подразумевает, что у арендодателя имеются точные данные о расходах по теплоснабжению каждого отдельного объекта недвижимого имущества. В организациях данная информация отсутствует, сдаваемые в аренду (безвозмездное пользование) капитальные строения в подавляющем большинстве не оборудованы приборами учета теплоэнергии.

По сложившейся в организациях практике расчет расхода тепловой энергии производится на объем арендуемого (переданного в безвозмездное пользование) помещения по укрупненным показателям (ТКП 411-2012 (02230). Правила учета тепловой энергии и теплоносителя).

В случае отсутствия технической возможности установления фактического объема потребленной теплоэнергии по конкретному объекту недвижимого имущества можно ли выставлять арендатору расходы по теплоснабжению арендуемых помещений и части площади мест общего пользования в здании только исходя из укрупненных показателей в соответствии с ТКП 411-2012 (02230). Правила учета тепловой энергии и теплоносителя?

Таким образом, без установления приборов индивидуального учета воды, стоков, электрической и тепловой энергии в каждом переданном в аренду (безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества невозможно воспользоваться методикой расчета расходов, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 июня 2018 г. № 433, что потребует значительных дополнительных финансовых затрат и продолжительного времени на их закупку и установку. Учитывая отрицательные результаты финансово-хозяйственной деятельности промышленных организаций, дополнительные расходы, которые не принесут положительного экономического эффекта, недопустимы.

Ответ:

Следует отметить, что Положение распространяется на отношения по безвозмездному пользованию и аренде недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

Таким образом, область применения Положения на практике – это случаи когда субъекты хозяйствования в целях осуществления своей деятельности совместно используют один объект недвижимости, а также ситуации, когда им необходимо использовать электроэнергию, теплоэнергию, получать услуги водоснабжения и водоотведения от организации арендодателя (ссудодателя), которая выступает абонентом по отношению к энергоснабжающей, водоснабжающей организациям.

В соответствии со статьей 510 Гражданского кодекса Рспублики Беларусь (далее – ГК) по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) на основании договора только с согласия энергоснабжающей организации. К договору по передаче абонентом энергии субабоненту применяются правила договора энергоснабжения, если иное не предусмотрено законодательством или договором (пп. 1, 2 ст. 516 ГК).

К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть водой и другими товарами, применяются правила о договоре энергоснабжения, если иное не установлено законодательством или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 519 ГК).

28. Согласно пункту 7 главы 1 постановления Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь от 27.06.2003 № 18/27 «Об утверждении Правил определения нормативов образования коммунальных отходов» (далее – Правила 18/27) местные исполнительные и распорядительные органы утверждают для каждого населенного пункта нормативы образования коммунальных отходов. При этом нормативы устанавливаются на такие расчетные единицы, как 1 кв.метр торговой площади, 1 кв.метр общей площади, 1 кв.метр убираемой территории, 1 сотрудник, 1 блюдо, 1 посещение и т.п. в зависимости от объекта образования (происхождения) отходов (см. приложение 1 к Правилам определения нормативов образования коммунальных отходов).

В соответствии с пунктом 4 Положения «определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя по обращению с твердыми коммунальными отходами осуществляется пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования». Такая методика распределения подразумевает, что у арендодателя имеются точные данные о расходах по обращению с твердыми коммунальными отходами по каждому отдельному объекту недвижимого имущества. В организациях данная информация отсутствует.

Просим разъяснить порядок расчета объемов образования коммунальных отходов у арендатора в таком случае. Возможно ли применение нормативов образования отходов, утвержденных местными исполнительными и распорядительными органами? Возможно ли применение рекомендуемых дифференцированных нормативов образования коммунальных отходов на расчетную единицу (приложение 2 к Правилам определения нормативов образования коммунальных отходов)?

Ответ:

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30.11.2001 № 21 «Об утверждении перечня коммунальных отходов» утвержден перечень коммунальных отходов.

В соответствии с Правилами 18/27 нормативы образования коммунальных отходов производства, образующихся в процессе осуществления экономической деятельности, необходимой для обеспечения жизнедеятельности человека в населенных местах, разрабатываются производителями таких отходов и представляются в местные исполнительные и распорядительные органы на утверждение в установленном порядке.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством у собственников отходов существует обязанность определения нормативов образования отходов.

Расчет целесообразно осуществлять пропорционально доле арендуемого (находящемся в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если объем образования коммунальных отходов как у арендодателя (ссудодателя), так и у арендаторов (ссудополучателей) одинаков (например, офисные здания).

В случае если объем образования коммунальных отходов одного арендатора значительно превышает объемы отходов других арендаторов, целесообразно применить иной способ возмещения расходов, оговорив его в договоре.

29. Количество физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества, может постоянно изменяться (увольнения, переводы, перемещения, отпуска и т.д.). Просим уточнить, с какой периодичностью необходимо актуализировать информацию о количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно). Просим учесть, что только в одной из организаций концерна в аренду (безвозмездное пользование) переданы около 200 объектов недвижимого имущества и ежемесячное уточнение данных потребует значительных трудозатрат.

Ответ:

Доля работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, должна определяться на момент заключения договора исходя из штатного расписания арендодателя (ссудодателя), а также штатных расписаний арендаторов (ссудополучателей) и статистических данных за предшествующий период по количеству физических лиц, пользующимся таким имуществом. Например, по находящимся на лечении и обращающимся в медицинские учреждения за оказанием медицинской помощи, численности учащихся учебных заведений, количеству произведенных заправок, числом перевезенных пассажиров и т.д.

При этом в разделе договора «особые условия» необходимо оговорить, в каких случаях или при влиянии каких факторов эта доля должна пересчитываться.

Так, например:

проведение дополнительных мероприятий в учреждениях образования и лечебных учреждениях;

изменение численности учащихся учебных заведений;

изменение количества стационарных коек и посещений поликлиник для лечебных учреждений;

изменение численности проживающих в общежитиях и др.

Разъяснение опубликовано на интернет-портале Минжилкомхоза (www.mjkx.gov.by).

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.