12. Что включают в себя фактические затраты на оказание услуг штатными работниками арендодателя (ссудодателя), выставляемые к возмещению? Следует ли в их состав включать затраты арендодателя (ссудодателя) по обеспечению штатных работников, занимающихся уборкой мест общего пользования, хозяйственным инвентарем, а также моющими, чистящими, дезинфицирующими средствами и т.п.?

Ответ:

Положение не содержит норм, в которых отражается состав расходов, включаемых в фактические расходы на оказание услуг штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя).

В соответствии с общеустановленными нормами в организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг включает в себя прямые затраты и распределяемые переменные косвенные затраты, непосредственно связанные с оказанием услуг (п. 9 Инструкции по бухгалтерскому учету расходов и доходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 102).

Кроме того, в соответствии со статьей 130 главы 14 НК затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете.

Следует различать расходы арендодателя (ссудодателя) на работы по содержанию, эксплуатации сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, т.е. техническое обслуживание недвижимого имущества и расходы на санитарное содержание. При сдаче в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества необходимо осуществлять раздельный учет затрат по каждому объекту (под объектом аренды понимаются отдельно стоящие капитальные строения (здания, сооружения)). В соответствии с п. 2.6 Положения санитарное содержание – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в том числе мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям.

13. В некоторых случаях расходы на коммунальные услуги (вода (канализация), техобслуживание лифта), возмещаемые арендатором, определяются пропорционально доле работников арендатора в общем количестве физлиц, работающих в здании. Таким образом, для расчета арендодателю необходимо знать количество своих работников и работников арендаторов. Из месяца в месяц оно может варьироваться как в бóльшую, так и в меньшую сторону (отсутствие на работе по причине болезни, увольнение, нахождение в отпуске, прием на работу новых сотрудников и т.п.). Откуда берется и как часто должна обновляться информация о количестве своих работников и работников арендаторов, необходимая для расчета?

Такой же вопрос касается посетителей, т.е. лиц, пользующихся таким имуществом.

Ответ:

Что касается возмещения расходов по коммунальным услугам (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами), то арендодатели и ссудодатели несут первоначально эти расходы и в части арендаторов или ссудополучателей, если нет технической возможности или экономической целесообразности организовать раздельный учет расхода коммунальных услуг.

В пункте 4 Положения установлен порядок распределения расходов на коммунальные и другие услуги с учетом особенностей пользования ими.

Если же имеется возможность организовать раздельный учет потребления коммунальных услуг, то арендатор или ссудополучатель являются субабонентами арендодателя или ссудодателя и могут осуществлять самостоятельно расчеты с поставщиками коммунальных услуг на основании приборного учета или в соответствии с установленными нормами (нормативами) потребления. В таком случае арендодатели и ссудодатели эти расходы не несут.

Хотя возмещение расходов на коммунальные услуги по местам общего пользования – это обязанность арендатора и ссудополучателя.

Доля работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, должна определяться на момент заключения договора исходя из штатного расписания арендодателя (ссудодателя), а также штатных расписаний арендаторов (ссудополучателей) и статистических данных за предшествующий период по количеству физических лиц, пользующихся таким имуществом. Например, по находящимся на лечении и обращающимся в медицинские учреждения за оказанием медицинской помощи, численности учащихся учебных заведений, количеству произведенных заправок и т.д.

При этом в разделе договора «особые условия» необходимо оговорить, в каких случаях или при влиянии каких факторов эта доля должна пересчитываться.

Так, например:

проведение дополнительных мероприятий в учреждениях образования и лечебных учреждениях;

изменение численности учащихся учебных заведений;

изменение количества стационарных коек и посещений поликлиник для лечебных учреждений;

изменение численности проживающих в общежитиях и др.

14. Вправе ли арендодатель (ссудодатель) производить расчет сумм возмещения расходов на уборку мест общего пользования, осуществляемую штатными работниками, пропорционально арендуемой площади, а не количеству работников арендатора (ссудополучателя), как это предусмотрено постановлением № 433 для расходов по санитарному содержанию?

Ответ:

Нет. В соответствии с абзацем 2 пункта 4 Положения определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по санитарному содержанию осуществляется пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом. Иной порядок Положением не предусмотрен.

15. Правомерно ли применение тарифов (расчетных затрат) на эксплуатационные расходы по местам общего пользования?

Ответ:

Если по условиям договора аренды (ссуды) срок возмещения эксплуатационных расходов установлен на дату, когда еще не сведены фактические затраты, то возможно осуществлять расчеты, например, за первые два месяца календарного квартала, на основании плановых затрат (расчетных затрат) с обязательным перерасчетом на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов по результатам квартала.

Согласно абзацу 2 пункта 3 Положения размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем).

16. Каким образом будет осуществляться расчет эксплуатационных расходов на места общего пользования?

Расходы по эксплуатации мест общего пользования формируются по месту их возникновения, объектам учета и на комплекс работ по обслуживанию и эксплуатации недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4.3 ТКП 45.1.04-305-2016 техническая эксплуатация зданий включает:

– использование здания по прямому назначению;

– осмотры строительных конструкций и инженерных систем;

– техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем;

– содержание зданий и прилегающей территории;

– ремонт строительных конструкций и инженерных систем;

– контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий.

В положении определен механизм расчета затрат по техническому обслуживанию недвижимого имущества.

Содержание, эксплуатация недвижимого имущества – техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов (подпункт 2.7 Положения).

17. Включать ли накладные (общехозяйственные) расходы, отчисления в инновационный фонд в состав фактических (расчетных) затрат?

Ответ:

Состав расходов данным Положением не определяется. При включении затрат в состав расходов по выполнению тех или иных работ, оказанию услуг следует руководствоваться существующим в этой области законодательством.

18. В подпункте 2.4 пункта 2 Положения указано, что к местам общего пользования относятся «лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями».

В основном на практике встречаются случаи, когда в одном здании располагаются структурные подразделения арендодателя и отдельные помещения сдаются в аренду (безвозмездное пользование) арендаторам (ссудополучателям). Однако формулировка подпункта 2.4 пункта 2 Положения не предусматривает, что здание может использоваться одновременно и арендатором, и арендодателем.

Можно ли сделать вывод, что площадь мест общего пользования нужно считать только по зданиям, которые полностью переданы в аренду (безвозмездное пользование) разным арендаторам (ссудополучателям) и арендодателем не используются?

Ответ:

Подпункт 2.4 пункта 2 Положения содержит норму, согласно которой характеризуются места общего пользования, предназначенные для обеспечения эксплуатации недвижимого имущества и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями.

Это означает, что в одном здании могут располагаться структурные подразделения арендодателя (ссудодателя) и отдельные помещения сдаются в аренду (безвозмездное пользование) арендаторам ссудополучателям.

В данном случае расходы арендодателя (ссудодателя) возмещаются арендаторами (ссудополучателями) с учетом особенностей пользования ими, предусмотренных Положением.

В одном здании могут все помещения сдаваться в аренду (передаваться в безвозмездное пользование) нескольким арендаторам (ссудополучателям). В таком случае расходы арендодателя (ссудодателя) возмещаются арендаторами (ссудополучателями) с учетом особенностей пользования ими, предусмотренных Положением, либо определяется по соглашению сторон иной порядок. Так, например, можно прописать обязанность одного из арендаторов (ссудополучателей) по несению расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, с возмещением указанных расходов в установленном Положением порядке.

В случае если здание полностью сдается в аренду (безвозмездное пользование), в договоре возможно прописать обязанность арендатора (ссудополучателя) по осуществлению им указанных расходов. Арендодатель в данном случае соответственно расходы нести не будет.

19. Просим пояснить на примерах термин «внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации» и уточнить, включается ли их площадь в общую площадь здания в соответствии с техническим паспортом.

Ответ:

Конструктивные элементы – фундаменты, наружные стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостка вокруг жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п. 28 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

Внешние конструктивные элементы – это конструктивные элементы, расположенные вне помещения.

Примерами иных помещений и объектов, расположенных за пределами недвижимого имущества, предназначенных для его эксплуатации, могут быть повысительные насосные станции, тепловые узлы, трансформаторные подстанции, центральные тепловые пункты и др.

20. Равна ли площадь мест общего пользования по зданию вспомогательной площади здания, указанной в техническом паспорте?

Ответ:

Для целей Положения дано определение мест общего пользования, площадь которых не всегда равна площади вспомогательных помещений.

21. Можно ли считать пешеходные тротуары и площадки, асфальтобетонное покрытие, части которых сдаются в аренду, местом общего пользования?

Ответ:

Так как использование здания (помещения) без использования земельного участка (в той или иной степени) не представляется возможным, конкретный размер части участка, которую арендатор может использовать, должен определяться в каждом конкретном случае исходя из того, сдается ли целиком единственное капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном исключительно для его обслуживания, либо предоставляются в аренду части здания (одного из нескольких зданий), с учетом цели, для которой арендуется недвижимость, планировочных ограничений, возможности обеспечения прохода, подъезда транспорта и прочих условий.

22. В административно-бытовом здании имеются конструктивно обособленные части с изолированными выходами на улицу, коридорами, санитарными узлами, лестницами в каждой из обособленных частей (административная часть и бытовая часть с раздевалками, душевыми). Изолированные помещения в здании не выделены, в бухгалтерском учете оно числится под одним инвентарным номером, на капитальное строение оформлен технический паспорт. В одной из обособленных частей здания (административной части) одна из комнат сдается в аренду. Фактически арендатор пользуется местами общего пользования (коридорами, лестницей, санузлами) только в административной части здания. Просим разъяснить, правильно ли в данном случае будет производить расчет площади мест общего пользования в целом по зданию.

Ответ:

Под изолированным помещением в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В случае если в аренду сдается одна из комнат изолированного помещения, то производить расчет площади мест общего пользования в целом по зданию неправильно.

23. В абзаце четвертом подпункта 2.4 пункта 2 Положения указано, что к местам общего пользования относится «территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок». Основная часть капитальных строений организаций, переданных в аренду (безвозмездное пользование), размещается на территории промышленных площадок, где огромное количество капитальных строений размещены на едином земельном участке и не выделена отдельная территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного капитального строения.

Как определять территорию, относящуюся к местам общего пользования, в таком случае?

Каким образом определить площадь земельного участка для каждого здания, в котором находятся арендаторы (ссудополучатели), для предъявления счета за уборку?

Ответ:

Определить территорию, относящуюся к местам общего пользования, в случае, когда основная часть капитальных строений организаций, переданных в аренду (безвозмездное пользование), размещается на территории промышленных площадок, где на едином земельном участке не выделена отдельная территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства конкретного капитального строения, такую территорию необходимо определить комиссионно с учетом цели, для которой арендуется недвижимость, планировочных ограничений, возможности обеспечения прохода, подъезда транспорта и прочих условий.

24. В подпункте 2.7 пункта 2 Положения указано, что «содержание, эксплуатация недвижимого имущества – техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов». В подпункте 4 Положения указано, что «расходы на работы по содержанию, эксплуатации сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов».

Работы по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества производятся в организациях собственными силами (обслуживающими цехами).

Данные расходы в организациях отдельно по каждому зданию не калькулируются, включаются в цеховые (или общехозяйственные) расходы, не имеется возможности их рассчитать и выставить арендаторам (ссудополучателям). Можно ли в случае отсутствия возможности расчета фактических затрат расходы на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества арендаторам (ссудополучателям) не выставлять?

Ответ:

Организации, осуществляющие наряду с основной деятельностью иную деятельность (например сдача в аренду помещений), должны вести раздельный учет затрат с тем, чтобы обеспечивалось точное исчисление себестоимости и финансовых результатов каждого вида деятельности.

(Окончание см. в «ГБ», 2018, № 41, с. 29.)

Разъяснение опубликовано на интернет-портале Минжилкомхоза (www.mjkx.gov.by).