Арендодатель – государственная организация. Место расположения помещения, предполагаемого для сдачи в аренду, – г. Минск.
1. Каким образом организации-арендодателю рассчитать размер арендной платы за месяц?
2. В каких случаях эта организация может применить понижающий коэффициент при аренде в Республике Беларусь, а в каких – повышающий?
Основным документом, регулирующим порядок расчета арендной платы и применения различных коэффициентов, является Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение № 150).
Для начала отметим, что не всем юридическим лицам указанная организация сможет сдать данное помещение за плату, т.е. на основании договора аренды. Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150 (далее – Указ № 150) регламентирован Перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование.
Что касается расчета арендной платы, то согласно п. 10 Положения № 150 размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле:
Апл = Бст × Кмест × К0,5–3 × Кпр.2 × Кдоп × Sар,
где: Апл – размер арендной платы за месяц;
Бст – базовая ставка для населенных пунктов;
Кмест – коэффициент местонахождения зданий, сооружений;
К0,5–3 – коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды;
Кпр.2 – коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложением 2 к Положению № 150;
Кдоп – дополнительный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с п. 9 Положения № 150;
Sар – арендуемая площадь.
При этом базовая ставка для населенных пунктов РБ применяется согласно приложению 1 к Положению № 150 (п. 7 Положения № 150). При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося вне административных границ населенных пунктов, размер арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории «Другие населенные пункты». Базовые ставки выражены в базовых арендных величинах. В соответствии с приложением 1 к Положению № 150 для г. Минска базовая ставка (Бст) составляет 0,5 базовой арендной величины. На сегодняшний день базовая арендная величина – 86 000 бел. руб.
Коэффициент местонахождения зданий, сооружений (Кмест) в диапазоне от 0,6 до 1 включительно устанавливает облисполком или Минский горисполком в зависимости от местонахождения зданий, сооружений (подп. 8.1 п. 8 Положения № 150). Для г. Минска данные коэффициенты установлены решением Мингорисполкома от 08.05.2012 № 1441 «Об установлении коэффициентов местонахождения зданий, сооружений, рынков и торговых центров на территории города Минска».
В зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (за исключением Государственного секретариата Совета Безопасности РБ), если такое согласование предусмотрено законодательством, применяется коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды (К0,5–3) (подп. 8.2 п. 8 Положения № 150), который арендодатель может установить в диапазоне от 0,5 до 3 включительно.
При этом предусмотрено применение понижающих или повышающих коэффициентов (Кпр.2) (подп. 8.3 п. 8 Положения № 150). Применить понижающий коэффициент при аренде в Республике Беларусь можно согласно приложению 2 к Положению № 150 для организаций, занимающихся отдельными видами деятельности, осуществляемыми на арендуемых площадях, в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества. Тем же приложением регламентировано применение повышающих коэффициентов. При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов в соответствии с п. 1 приложения 2 к Положению № 150 устанавливается один, более низкий коэффициент. При отсутствии оснований применяется Кпр.2, равный 1,0.
Дополнительный коэффициент (Кдоп) (а именно дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты) устанавливается согласно п. 9 Положения № 150 по решению Президента по предложениям Совета Министров, Нацбанка, Администрации Президента, Управления делами Президента, Национальной академии наук Беларуси, облисполкомов и Минского горисполкома. В ином случае применяют Кдоп, равный 1,0.
Если при определении размера арендной платы с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендную плату рассчитывают исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 % (п. 11 Положения № 150).
При этом размер арендной платы за месяц определяется по следующей формуле:
Апл = (Оам + Пз + Ннд) × (1 + Р / 100) × Sар + Нсб,
где: Апл – размер арендной платы за месяц, руб.;
Оам – размер начисленной амортизации на 1 м2 арендуемой площади в месяц, руб.;
Пз – земельный налог или арендная плата за земельный участок за 1 м2 арендуемой площади в месяц, руб.;
Ннд – налог на недвижимость на 1 м2 арендуемой площади в месяц, руб.;
Р – процент рентабельности;
Sар – арендуемая площадь;
Нсб – сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, руб.
