В акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта (форма С-17), оформленном для дольщика (юридического лица), должна быть указана следующая информация:
1) наименование объекта учета;
2) сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 14.05.2017 № 10 (далее – Инструкция № 10);
3) процент долевого участия;
4) сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;
5) сумма НДС, приходящегося на долю дольщика;
6) сумма оплаты по договору;
7) сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;
8) сумма НДС, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;
9) сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно) (п. 52 Инструкции № 10) |*|.
* Информация о том, кто платит налог на недвижимость, если дольщик не подписал акты на передачу затрат
Форма акта С-17 утверждена постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3 «О примерных формах учетных документов в строительстве».
Акт С-17 служит основанием для составления соответствующих бухгалтерских записей передающей и принимающей сторонами.
Оформление иных документов при строительстве объектов, регулируемых Указом № 263, не исключает оформления акта С-17
В случае строительства жилых помещений и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости, строительство которых является предметом правового регулирования Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее – Указ № 263), при передаче объектов долевого строительства предусмотрено составление и иных документов. Так, после приемки в эксплуатацию таких объектов недвижимости застройщик в течение 1 месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта застройщик в 3-дневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства (п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263).
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Форма такого акта установлена приложением 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом № 263 (далее – типовой договор).
Также согласно Указу № 263 застройщик составляет расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства по форме, указанной в приложении 4 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом № 263 (далее – расчет). Данный расчет является одним из документов, подтверждающих формирование цены на объект долевого строительства и возмещение дольщиком затрат застройщика на создание объекта долевого строительства (подп. 4.3 типового договора).
Однако, если одной из сторон по договору строительства (дольщиком) выступает юридическое лицо, то акт и расчет не могут быть первичными учетными документами, на основании которых дольщик – юридическое лицо может отразить в бухгалтерском учете хозяйственные операции по получению объекта долевого строительства. Это объясняется тем, что данные документы не содержат всех предусмотренных законодательством реквизитов и информации, которая необходима юридическому лицу – дольщику (например, стоимость объекта долевого строительства (сумму передаваемых затрат) по каждому из объектов учета, сведения о ставке и сумме НДС, наименования отдельных частей объекта долевого строительства (объектов учета), суммы переоценки и т.п.).
Таким образом, при передаче затрат по объекту долевого строительства в рамках Указа № 263 юридическому лицу (дольщику) заказчик (застройщик) должен кроме акта составить иной первичный учетный документ, на основании которого дольщик может отразить в бухгалтерском учете хозяйственные операции, связанные с передачей ему объекта долевого строительства и затрат по такому объекту строительства. То есть в такой ситуации также составляется акт на передачу затрат С-17.
В акте С-17 указывается не просто объект долевого строительства в целом, а отдельные объекты учета
Объект учета (часть объекта строительства) – каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (п. 2 Инструкции № 10).
Таким образом, в акте С-17 должны быть указаны все объекты учета, которые дольщик – юридическое лицо должен отразить у себя в бухгалтерском учете в качестве самостоятельных объектов основных средств (либо в качестве готовой продукции, если объект долевого строительства либо его часть предназначены для дальнейшей реализации).
Количество объектов учета, которое должен указать застройщик дольщику, законодательством не ограничено.
Информация об объектах учета, указанная в акте на передачу затрат С-17, будет использоваться дольщиком в т.ч. для определения стоимости отдельных инвентарных объектов основных средств (имеющих разные нормативные сроки службы, относящихся к разным группам (шифрам) основных средств и т.п.), которые дольщик будет принимать в эксплуатацию в соответствии с требованиями Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26.
Если объекты строительства находятся (будут находиться) в совместной долевой собственности, то помимо самого объекта учета в акте С-17 указывается доля (в процентном отношении) по каждому из таких объектов учета, приходящаяся на долю конкретного дольщика.
Важно! Порядок определения общей долевой собственности, долей в общей долевой собственности, основания возникновения общей долевой собственности и иные правовые моменты регулируются гл. 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Распределение косвенных затрат
Стоимость каждого объекта учета указывается в акте С-17 в гр. 3 в целом, т.е с учетом включения в стоимость каждого из объектов учета прямых затрат по каждому объекту учета и распределения (отнесения на увеличение стоимости соответствующих объектов учета) доли косвенных затрат. Например, к косвенным затратам, понесенным заказчиком (застройщиком) в процессе строительства, будут отнесены стоимость услуг по разработке проектно-сметной документации, проценты по кредитам и займам, стоимость услуг по ведению авторского и технического надзора и т.п.
Косвенные затраты заказчик (застройщик) распределяет в порядке, предусмотренном п. 40 Инструкции № 10. Доля косвенных затрат, включаемых в стоимость каждой части объекта и в стоимость оборудования, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по части объекта и оборудованию ко всей сумме прямых затрат по объекту. Расчет может быть произведен на основании:
– данных сводного сметного расчета (сметы) в базисных или текущих ценах;
– аналитических данных бухгалтерского учета.
При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям стоимость частей объекта, входящих в пусковой комплекс или очередь, формируется по сумме прямых затрат и доли косвенных затрат, имеющихся на момент приемки. Сумма косвенных затрат, относимая на стоимость части объекта, входящей в пусковой комплекс или очередь, определяется на основании метода распределения косвенных затрат, установленного учетной политикой организации с учетом особенностей строительства.
По законодательству заказчик (застройщик) не должен согласовывать с дольщиками метод распределения косвенных затрат между отдельными объектами учета. Заказчик (застройщик) самостоятельно выбирает метод распределения косвенных затрат.
У дольщика до момента получения от заказчика (застройщика) затрат по объекту долевого строительства на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» также могут быть отражены какие-либо затраты, связанные со строительством объекта, например проценты по кредитам и займам, привлеченным для финансирования строительства объекта, услуги риэлтерских и иных организаций, связанных с поиском застройщика и выбором объекта долевого строительства, и т.п. Такие затраты, как правило, для дольщика являются косвенными и должны быть распределены уже непосредственно дольщиком между теми объектами учета, которые указаны в акте на передачу затрат С-17.
Методы и способы распределения косвенных затрат, применяемые дольщиками, между объектами учета могут отличаться от методов и способов распределения косвенных затрат, которые застройщик применял в соответствии с п. 40 Инструкции № 10 и дольщик закрепил в своей учетной политике.
В гр. 3 акта С-17 указывается сумма фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат в процессе строительства объекта
Графа 3 «Сумма фактических затрат по строительству объекта» заполняется в разрезе соответствующих объектов учета, т.е. в гр. 2 акта С-17 будет указан объект учета, а в гр. 3 – сумма фактических затрат по каждому объекту учета |*|.
* Информация по оформлению акта сдачи-приемки оказанных услуг
Информация в гр. 3 акта С-17 о фактически понесенных затратах на строительство заказчиком (застройщиком) не зависит от согласованной стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре, заключенном между дольщиком и заказчиком (застройщиком). Договорная стоимость может быть как меньше, так и больше фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат по строительству.
Таким образом, в гр. 3 акта С-17 указывается и «распределяется» сумма фактических затрат, понесенных заказчиком (застройщиком) при строительстве объекта, отраженная у него в бухгалтерском на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».
Показатель фактических затрат по строительству объекта в гр. 3 акта С-17 указывается без учета НДС |*|.
* Информация, разъясняющая, когда у заказчика возникают объекты обложения НДС
Показатель в гр. 3 акта С-17 заполняется в целых числах, а не в тысячах, миллионах рублей и т.п. (например, 15 678,97 руб., а не 16,68 тыс. руб.), так как дольщику для целей отражения в бухгалтерском учете полученных затрат и формирования учетной стоимости объектов необходима «развернутая» информация о стоимостной оценке таких объектов.
Процент долевого участия определяется в отношении каждого объекта учета
Процент долевого участия (гр. 4 акта С-17) определяется с учетом характеристики и типа объекта долевого строительства на основании удельного веса какого-либо из натуральных показателей. Например, для административно-офисных помещений таким показателем является площадь, для складских помещений может быть объем в м3, для определенных типов и видов объектов долевого строительства – длина в метрах и т.п.
В отдельных случаях, особенно при строительстве комплекса разных по типу и назначениям объектов, определение процента долевого участия достаточно затруднительно. Законодательством Республики Беларусь не установлено каких-либо обязательных к применению методик (математических формул) определения процента долевого участия. Заказчик (застройщик) с учетом индивидуальных особенностей конкретного объекта определяет процент долевого участия каждого из дольщиков.
Общая сумма процента долевого участия всех дольщиков (или дольщиков и заказчика (застройщика), если последним часть объекта строительства возводилась для собственных нужд) должна составлять 100 %. Заказчик (застройщик) должен «распределить» всю сумму фактически понесенных затрат.
Даже если после строительства объекта недвижимого имущества была передана на баланс специализированным государственным эксплуатационным организациям часть наружных инженерных сетей и коммуникаций, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, то это не влияет на показатель процента долевого участия всех дольщиков. Все равно для целей «распределения» фактических затрат он будет составлять 100 %, а не 90 %, 95 % и т.п.
Важно! Отдельные объекты учета могут возводиться не в отношении всех без исключения дольщиков, а только в отношении одного конкретного дольщика либо группы отдельных дольщиков.
В связи с этим процент долевого участия в отношении каждого объекта учета, указанный в акте на передачу затрат С-17, для определенного дольщика может быть разным, например (см. таблицу):
(Окончание см.: «ГБ», 2017, № 29, с. 60)
