Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Какая информация должна быть указана в акте на передачу дольщику – юридическому лицу затрат, произведенных при создании объекта?

Виктор Статкевич, аудитор

По окончании строительства объекта дольщик получает от заказчика (застройщика) акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (в большинстве случаев – типовой формы С-17). При этом важно обратить внимание на порядок его заполнения и оформления, поскольку допущенные ошибки чреваты для дольщика негативными «экономическими» последствиями. Какие это ошибки, поясняет автор в статье.

В акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта (форма С-17), оформленном для дольщика (юридического лица), должна быть указана следующая информация:

1) наименование объекта учета;

2) сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 14.05.2017 № 10 (далее – Инструкция № 10);

3) процент долевого участия;

4) сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;

5) сумма НДС, приходящегося на долю дольщика;

6) сумма оплаты по договору;

7) сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;

8) сумма НДС, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;

9) сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно) (п. 52 Инструкции № 10) |*|.

* Информация о том, кто платит налог на недвижимость, если дольщик не подписал акты на передачу затрат

Форма акта С-17 утверждена постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3 «О примерных формах учетных документов в строительстве».

Акт С-17 служит основанием для составления соответствующих бухгалтерских записей передающей и принимающей сторонами.

Оформление иных документов при строительстве объектов, регулируемых Указом № 263, не исключает оформления акта С-17

В случае строительства жилых помещений и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости, строительство которых является предметом правового регулирования Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее – Указ № 263), при передаче объектов долевого строительства предусмотрено составление и иных документов. Так, после приемки в эксплуатацию таких объектов недвижимости застройщик в течение 1 месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта застройщик в 3-дневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства (п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263).

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Форма такого акта установлена приложением 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом № 263 (далее – типовой договор).

Также согласно Указу № 263 застройщик составляет расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства по форме, указанной в приложении 4 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом № 263 (далее – расчет). Данный расчет является одним из документов, подтверждающих формирование цены на объект долевого строительства и возмещение дольщиком затрат застройщика на создание объекта долевого строительства (подп. 4.3 типового договора).

Однако, если одной из сторон по договору строительства (дольщиком) выступает юридическое лицо, то акт и расчет не могут быть первичными учетными документами, на основании которых дольщик – юридическое лицо может отразить в бухгалтерском учете хозяйственные операции по получению объекта долевого строительства. Это объясняется тем, что данные документы не содержат всех предусмотренных законодательством реквизитов и информации, которая необходима юридическому лицу – дольщику (например, стоимость объекта долевого строительства (сумму передаваемых затрат) по каждому из объектов учета, сведения о ставке и сумме НДС, наименования отдельных частей объекта долевого строительства (объектов учета), суммы переоценки и т.п.).

Таким образом, при передаче затрат по объекту долевого строительства в рамках Указа № 263 юридическому лицу (дольщику) заказчик (застройщик) должен кроме акта составить иной первичный учетный документ, на основании которого дольщик может отразить в бухгалтерском учете хозяйственные операции, связанные с передачей ему объекта долевого строительства и затрат по такому объекту строительства. То есть в такой ситуации также составляется акт на передачу затрат С-17.

В акте С-17 указывается не просто объект долевого строительства в целом, а отдельные объекты учета

Объект учета (часть объекта строительства) – каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (п. 2 Инструкции № 10).

Таким образом, в акте С-17 должны быть указаны все объекты учета, которые дольщик – юридическое лицо должен отразить у себя в бухгалтерском учете в качестве самостоятельных объектов основных средств (либо в качестве готовой продукции, если объект долевого строительства либо его часть предназначены для дальнейшей реализации).

Количество объектов учета, которое должен указать застройщик дольщику, законодательством не ограничено.

Информация об объектах учета, указанная в акте на передачу затрат С-17, будет использоваться дольщиком в т.ч. для определения стоимости отдельных инвентарных объектов основных средств (имеющих разные нормативные сроки службы, относящихся к разным группам (шифрам) основных средств и т.п.), которые дольщик будет принимать в эксплуатацию в соответствии с требованиями Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26.

Если объекты строительства находятся (будут находиться) в совместной долевой собственности, то помимо самого объекта учета в акте С-17 указывается доля (в процентном отношении) по каждому из таких объектов учета, приходящаяся на долю конкретного дольщика.

Важно! Порядок определения общей долевой собственности, долей в общей долевой собственности, основания возникновения общей долевой собственности и иные правовые моменты регулируются гл. 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Распределение косвенных затрат

Стоимость каждого объекта учета указывается в акте С-17 в гр. 3 в целом, т.е с учетом включения в стоимость каждого из объектов учета прямых затрат по каждому объекту учета и распределения (отнесения на увеличение стоимости соответствующих объектов учета) доли косвенных затрат. Например, к косвенным затратам, понесенным заказчиком (застройщиком) в процессе строительства, будут отнесены стоимость услуг по разработке проектно-сметной документации, проценты по кредитам и займам, стоимость услуг по ведению авторского и технического надзора и т.п.

Косвенные затраты заказчик (застройщик) распределяет в порядке, предусмотренном п. 40 Инструкции № 10. Доля косвенных затрат, включаемых в стоимость каждой части объекта и в стоимость оборудования, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по части объекта и оборудованию ко всей сумме прямых затрат по объекту. Расчет может быть произведен на основании:

– данных сводного сметного расчета (сметы) в базисных или текущих ценах;

– аналитических данных бухгалтерского учета.

При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям стоимость частей объекта, входящих в пусковой комплекс или очередь, формируется по сумме прямых затрат и доли косвенных затрат, имеющихся на момент приемки. Сумма косвенных затрат, относимая на стоимость части объекта, входящей в пусковой комплекс или очередь, определяется на основании метода распределения косвенных затрат, установленного учетной политикой организации с учетом особенностей строительства.

По законодательству заказчик (застройщик) не должен согласовывать с дольщиками метод распределения косвенных затрат между отдельными объектами учета. Заказчик (застройщик) самостоятельно выбирает метод распределения косвенных затрат.

У дольщика до момента получения от заказчика (застройщика) затрат по объекту долевого строительства на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» также могут быть отражены какие-либо затраты, связанные со строительством объекта, например проценты по кредитам и займам, привлеченным для финансирования строительства объекта, услуги риэлтерских и иных организаций, связанных с поиском застройщика и выбором объекта долевого строительства, и т.п. Такие затраты, как правило, для дольщика являются косвенными и должны быть распределены уже непосредственно дольщиком между теми объектами учета, которые указаны в акте на передачу затрат С-17.

Методы и способы распределения косвенных затрат, применяемые дольщиками, между объектами учета могут отличаться от методов и способов распределения косвенных затрат, которые застройщик применял в соответствии с п. 40 Инструкции № 10 и дольщик закрепил в своей учетной политике.

В гр. 3 акта С-17 указывается сумма фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат в процессе строительства объекта

Графа 3 «Сумма фактических затрат по строительству объекта» заполняется в разрезе соответствующих объектов учета, т.е. в гр. 2 акта С-17 будет указан объект учета, а в гр. 3 – сумма фактических затрат по каждому объекту учета |*|.

* Информация по оформлению акта сдачи-приемки оказанных услуг  

Информация в гр. 3 акта С-17 о фактически понесенных затратах на строительство заказчиком (застройщиком) не зависит от согласованной стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре, заключенном между дольщиком и заказчиком (застройщиком). Договорная стоимость может быть как меньше, так и больше фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат по строительству.

Таким образом, в гр. 3 акта С-17 указывается и «распределяется» сумма фактических затрат, понесенных заказчиком (застройщиком) при строительстве объекта, отраженная у него в бухгалтерском на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Показатель фактических затрат по строительству объекта в гр. 3 акта С-17 указывается без учета НДС |*|.

* Информация, разъясняющая, когда у заказчика возникают объекты обложения НДС 

Показатель в гр. 3 акта С-17 заполняется в целых числах, а не в тысячах, миллионах рублей и т.п. (например, 15 678,97 руб., а не 16,68 тыс. руб.), так как дольщику для целей отражения в бухгалтерском учете полученных затрат и формирования учетной стоимости объектов необходима «развернутая» информация о стоимостной оценке таких объектов.

Процент долевого участия определяется в отношении каждого объекта учета

Процент долевого участия (гр. 4 акта С-17) определяется с учетом характеристики и типа объекта долевого строительства на основании удельного веса какого-либо из натуральных показателей. Например, для административно-офисных помещений таким показателем является площадь, для складских помещений может быть объем в м3, для определенных типов и видов объектов долевого строительства – длина в метрах и т.п.

В отдельных случаях, особенно при строительстве комплекса разных по типу и назначениям объектов, определение процента долевого участия достаточно затруднительно. Законодательством Республики Беларусь не установлено каких-либо обязательных к применению методик (математических формул) определения процента долевого участия. Заказчик (застройщик) с учетом индивидуальных особенностей конкретного объекта определяет процент долевого участия каждого из дольщиков.

Общая сумма процента долевого участия всех дольщиков (или дольщиков и заказчика (застройщика), если последним часть объекта строительства возводилась для собственных нужд) должна составлять 100 %. Заказчик (застройщик) должен «распределить» всю сумму фактически понесенных затрат.

Даже если после строительства объекта недвижимого имущества была передана на баланс специализированным государственным эксплуатационным организациям часть наружных инженерных сетей и коммуникаций, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, то это не влияет на показатель процента долевого участия всех дольщиков. Все равно для целей «распределения» фактических затрат он будет составлять 100 %, а не 90 %, 95 % и т.п.

Важно! Отдельные объекты учета могут возводиться не в отношении всех без исключения дольщиков, а только в отношении одного конкретного дольщика либо группы отдельных дольщиков.

В связи с этим процент долевого участия в отношении каждого объекта учета, указанный в акте на передачу затрат С-17, для определенного дольщика может быть разным, например (см. таблицу):

(Окончание см.: «ГБ», 2017, № 29, с. 60)

Статьи на тему

Начисляем амортизацию по «сезонным» объектам и объектам с изменяющейся интенсивностью использования

№24, июнь 2018

Приобретение автомобиля: определяем первоначальную стоимость и учитываем расходы

№24, июнь 2018

Что такое фундамент для целей классификации основных средств – отдельный объект или нет?

№19, май 2018

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.