ЛИЗИНГОВЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ДОЛЖНЫ УВЕЛИЧИТЬ МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР УСТАВНОГО ФОНДА
Все изменения, внесенные Указом № 109, можно разбить на 2 группы:
1) общие, относящиеся ко всем видам лизинга;
2) специальные, касающиеся только лизинга жилья.
Изменения, внесенные в Указ № 99*, изменили минимальный размер уставного фонда лизинговых организаций с 50 тыс. евро на 125 тыс. бел. руб., а для лизинга жилья – 250 тыс. бел. руб. |*|
__________________________
* Указ Президента Республики Беларусь от 25.02.2014 № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности» (далее – Указ № 99).
Появились новые нормы о возможности передачи прав и обязанностей лизингополучателя третьему лицу с письменного согласия лизингодателя. После смены стороны договора условия о стоимости и сроке не подлежат изменению даже по соглашению сторон. Расширены некоторые надзорные полномочия Нацбанка над лизинговыми организациями. Взыскать бесспорную задолженность по лизинговым платежам можно на основании исполнительной надписи нотариуса.
ДОГОВОР ЛИЗИНГА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Все прочие нормы Указа № 109 посвящены только новому виду лизинга, предмет которого – жилые помещения.
Определено, что предметом договора лизинга жилого помещения признается квартира частного жилищного фонда в многоквартирном или блокированном жилом доме и (или) одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда. О государственном жилищном фонде речь в Указе № 109 не идет. Для него Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК) предусматривает другие правовые основания пользования жилым помещением, включая договоры найма, аренды и т.п.
Установлены новые финансовые нормативы
Для лизинговых организаций, занимающихся лизингом жилья, установлены дополнительные финансовые нормативы (помимо размера уставного фонда, 2-кратно превышающего стандартный):
– на каждое 1-е число месяца, следующего за истекшим кварталом, размер собственного капитала лизинговой организации, увеличенного на сумму привлеченных субординированных кредитов (займов), срок погашения которых превышает 3 года, должен составлять сумму, равную не менее 2 500 тыс. бел. руб. и скорректированную с учетом изменения индекса потребительских цен.
Справочно: состав субординированных кредитов (займов) определен в п. 14 Инструкции о нормативах безопасного функционирования для банков, открытого акционерного общества «Банк развития Республики Беларусь» и небанковских кредитно-финансовых организаций, утвержденной постановлением Правления Нацбанка Республики Беларусь от 28.09.2006 № 137;
– безубыточность деятельности за последний календарный год лизинговой организации либо юридических лиц – учредителей лизинговой организации;
– отсутствие не исполненных в срок письменных предписаний Нацбанка об устранении нарушений.
На лизинговые организации, намеревающиеся заняться лизингом жилья, распространяются и некоторые другие требования, которые не касаются прочих лизинговых организаций:
– письменное уведомление Нацбанка о начале деятельности;
– квалификационные требования к руководителям;
– представление отчетности в Нацбанк;
– создание фонда покрытия убытков.
Фонд покрытия убытков создается за счет прибыли в размере 2 % не возмещенной в составе лизинговых платежей стоимости предмета лизинга по договорам лизинга жилого помещения. Фонд формируется ежеквартально и учитывается на отдельных счетах. Причем речь не просто об обособлении средств в балансе лизинговой организации, а о размещении их во вклады (депозиты) банков, в т.ч. металлические, приобретении государственных ценных бумаг и т.п.
Средства фонда используются:
– для покрытия убытков лизингодателя от неисполнения лизингополучателем своих обязательств перед лизингодателем со сроком задолженности свыше 180 дней;
– расчетов с лизингополучателем в случае возврата жилья либо изъятия земельного участка для государственных нужд и т.п.
Положение о лизинге одноквартирных жилых домов и квартир в Республике Беларусь, утвержденное Указом № 109 (далее – Положение № 109), содержит многие другие нормы, которые устанавливают для лизинга жилья правила, аналогичные установленным ЖК, или приспосабливающие лизинговое законодательство к особенностям жилищной сферы.
Так, в п. 1 Положения № 109 содержатся определения понятий «стоимость предмета лизинга», «выкупная стоимость», «инвестиционные расходы», «лизинговые платежи» и т.п. В целом они аналогичны содержащимся в Правилах осуществления лизинговой деятельности, утвержденных постановлением Правления Нацбанка Республики Беларусь от 18.08.2014 № 526 (далее – Правила № 526).
Договорная стоимость предмета лизинга = лизинговые платежи + выкупная стоимость (если иное не определено законодательством или договором). Инвестиционные расходы (т.е. расходы лизингодателя на приобретение предмета лизинга) могут включаться в состав лизинговых платежей полностью или частично.
Какие тарифы за коммунальные услуги будут применяться
Для лизингового жилья применяются тарифы за коммунальные услуги, установленные для населения, а не для организаций (до момента расторжения договора лизинга). Кто будет являться плательщиком коммунальных платежей – лизингодатель или лизингополучатель – определяется договором лизинга. Однако ответственность за ущерб, причиненный жилью и имуществу соседей, императивно несет лизингополучатель |*|.
* Информация о том, как будет работать механизм лизинга жилья для граждан
Дееспособные совершеннолетние члены семьи (в т.ч. бывшие) лизингополучателя, проживающие совместно с ним и указанные в договоре лизинга, несут солидарную ответственность за уплату как коммунальных, так и лизинговых платежей. Солидарная ответственность означает, что лизингодатель вправе потребовать уплаты с любого из них, причем в полном размере (ст. 304 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
Договор лизинга жилья подлежит регистрации
Договор лизинга жилья в 7-дневный срок должен быть зарегистрирован в исполкоме (как и договор найма жилого помещения; основание – ст. 52 ЖК).
Сублизинг жилья запрещен, но…
Сублизинг жилья запрещен (п. 12 Положения № 109), но напомним, что возможна передача прав лизингополучателя. В п. 2 ст. 586 ГК такая передача называется «перенаем». Отличается он от субаренды тем, что:
а) кредитором продолжает оставаться лизингодатель (а не лизингополучатель, как при субаренде);
б) условия перенайма аналогичны договору лизинга, тогда как условия субаренды могут от него отличаться;
в) лизинговые платежи продолжают поступать напрямую лизингодателю (без посредничества сублизингодателя).
Заметим, что для других видов лизинга Правила № 526 сублизинг не запрещают.
Что запрещено лизингодателю…
Положение № 109 запрещает устанавливать в договоре лизинга жилья иные ограничения для лизингополучателя, не предусмотренные законодательством, в т.ч ограничивать его право на досрочные лизинговые платежи*.
__________________________
* Для сравнения: близкий по экономической природе кредитный договор может устанавливать ограничения на досрочную уплату процентов (ст. 143 Банковского кодекса Республики Беларусь).
Более того, лизингодателю запрещено изменять размер лизинговых платежей в случае изменения средней цены квадратного метра жилья, ставок арендной платы и т.п., если это не повлекло для него увеличения расходов. Соответствующие условия договоров объявляются ничтожными. Однако допускается «привязка» к валютному курсу (пп. 15–16 Положения № 109).
…а что разрешено
Лизингодатель |**| вправе продать предмет лизинга в период действия лизинга только другой лизинговой организации (не считая случаев ликвидации и обращения взыскания). Такая продажа не затрагивает прав лизингополучателя (ст. 588 ГК).
** Информация об особенностях бухгалтерского учета лизингодателя
Лизинговое жилье может быть предметом ипотеки, но только для обеспечения исполнения обязательств лизингодателя по кредитному договору (договору займа), заключенному для оплаты стоимости предмета лизинга. Если существует угроза обращения взыскания на такое жилье, лизингополучатель вправе сам выкупить его (если право выкупа предусмотрено условиями договора лизинга). Ипотека прекращается и в других случаях выкупа жилья лизингополучателем (пп. 28–30 Положения № 109).
Последствия досрочного расторжения договора лизинга
Много внимания в Положении № 109 уделено конфликтным ситуациям, которые могут возникнуть при частичном исполнении договора лизинополучателем. По общему правилу, в случае досрочного расторжения договора лизинга жилья с правом выкупа лизинговые платежи не возвращаются. Но, если их размер превысил 50 % стоимости предмета лизинга:
1) на дату возврата жилья определяется его рыночная стоимость исходя из оценки фактического состояния и с учетом рыночных цен на аналогичные (сопоставимые) объекты. Может использоваться внутренняя или независимая оценка согласно Указу Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Услуги, как правило, оплачивает сторона, виновная в расторжении договора лизинга;
2) в течение 30 дней после освобождения квартиры лизингодатель обязан возместить лизингополучателю сумму, составляющую разницу между рыночной стоимостью предмета лизинга и суммой не возмещенных в составе лизинговых платежей, в т.ч. уплаченных в качестве аванса, инвестиционных расходов лизингодателя, с учетом которых определена стоимость предмета лизинга по договору;
3) уплата неустойки, возмещение реального ущерба могут проводиться дополнительно.
Однако, если суд расторг договор лизинга по требованию лизингополучателя, последний имеет право выкупить жилье (пп. 18–19, 24 Положения № 109).
Сколько раз можно не исполнить установленные обязанности
Неисполнение (ненадлежащее исполнение) лизингополучателем предусмотренных договором лизинга жилого помещения обязанностей менее 3 раз не может служить основанием для изменения или досрочного расторжения договора лизинга жилого помещения по требованию лизингодателя. Исключение – основания, предусмотренные ГК и иными законодательными актами. Эта норма п. 20 Положения № 109 нейтрализует абз. 2 ст. 590 ГК, дающей право на расторжение договора в случае более чем 2 раз подряд просрочки оплаты, но оставляет в силе иные основания расторжения договора (порча и нецелевое использование имущества, отсутствие капремонта и т.п.). В любом случае согласно Положению № 109 расторжению договора должно предшествовать письменное за 1 месяц предупреждение с изложением мотивов.
Когда возможно выселение из лизингового жилья
Выселение из лизингового жилья осуществляется в общем порядке без предоставления другого жилого помещения. При отсутствии задолженности по лизинговым платежам лизингополучатель получает право преимущественного приобретения в собственность или предоставления по договору найма такого жилья. Такое намерение лизингополучатель должен выразить в течение 10 дней с даты истечения срока действия договора. В противном случае ему отводится 30 дней, чтобы освободить жилье. Следует обратить внимание, что Положение № 109 не определяет судьбу жилья после истечения срока действия договора (это должен делать договор), оно лишь устанавливает приоритет лиингополучателя перед всеми третьими лицами.
Договор лизинга является основанием для регистрации (как раньше говорили «прописки») гражданина по данному месту жительства (пребывания). Лизингополучатель также вправе «прописать» в лизинговое жилье своих супругу, родителей, детей без чьего-либо согласия (в т.ч. лизингодателя). Фактическое проживание в лизинговом жилье не лишает проживающего статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий.
