Печать
В закладки
Сохранить
Наверх
Вниз

Что необходимо учесть владельцам коммерческой недвижимости – членам товариществ собственников. 

Александр Антонов, юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA

С 13 июля 2016 г. меняется порядок функционирования товариществ собственников и организаций-застройщиков. Это связано со вступлением в силу Указа № 536*, который регулирует вопросы совместного домовладения в жилищном фонде и затрагивает в т.ч. интересы собственников объектов коммерческой (нежилой) недвижимости, расположенных в жилом доме и (или) на придомовой территории.

О том, что необходимо будет учесть при организации работы товариществ, рассказывает автор настоящей статьи.

__________________________

* Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 536).

Порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения (членов товариществ собственников) изменен

Решения общих собраний участников совместного домовладения (членов товариществ собственников) – основа функционирования товариществ собственников. Нарушение порядка принятия решений на общих собраниях может повлечь за собой признание их недействительными и «парализовать» работу товариществ собственников, что в свою очередь может повлечь за собой по крайней мере перебои в выполнении работ и оказании услуг товариществами или привлеченными третьими лицами (уборка территории и т.п.).

До принятия Указа № 536 порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения был урегулирован нормами разд. V Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК).

Указом № 536 установлен следующий порядок принятия решений (см. таблицу):


__________________________
* Каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (часть четвертая п. 1 ст. 215 ЖК), которая определяется как пропорциональное отношение общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества к общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п. 1 ст. 169 ЖК).

Внимание! На общих собраниях при принятии большинства видов решений («по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников или организации застройщиков») необходимо будет считать именно количество голосов собственников, а не принимать решения по принципу «1 собственник = 1 голос».

Пример. Считаем голоса правильно

В жилом многоквартирном доме имеется 99 квартир и 1 нежилое изолированное помещение (офис), находящееся в собственности юридического лица, в т.ч.:

– 49 однокомнатных квартир по 50 м2;

– 25 двухкомнатных квартир по 75 м2;

– 25 трехкомнатных квартир по 100 м2;

– 1 нежилое изолированное помещение (офис) – 50 м2.

Общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, – 6 875 м2.

При принятии решений, для которых Указом № 536 не установлены особые условия для их принятия, на общем собрании за решение должны проголосовать собственники как минимум 3 437,5 м2 (например, 25 собственников трехкомнатных квартир и 15 собственников двухкомнатных квартир, которые в сумме (40 собственников) будут обладать 3 625 м2). При подсчете голосов не имеет значения вид принадлежащих собственнику помещений (жилое или нежилое).

Практический совет. С учетом того что количество голосов у различных собственников, проголосовавших за тот или иной вопрос, будет отличаться в зависимости от общей площади принадлежащего им недвижимого имущества, то для удобства подсчета голосов на общих собраниях разработайте в электронном формате (например, с помощью Microsoft Excel) сводную таблицу, содержащую информацию о каждом собственнике с указанием площади принадлежащего ему имущества (с указанием количества голосов, которыми он обладает). Во время проведения общих собраний в такой электронной таблице необходимо лишь отразить информацию о том, поддерживает ли конкретный собственник то или иное решение, и в автоматическом режиме можно будет увидеть результат: достаточное ли для принятия решения количество голосов было получено.

Указ № 536 не исключил возможность принятия решений участниками совместного домовладения путем проведения письменных опросов.

Как правило, собственники не могут собраться в одном месте в одно и то же время в необходимом для наличия кворума собрания количестве. По сути, принятие решений участниками путем проведения письменных опросов – единственный рабочий механизм принятия решений участниками совместных домовладений со значительным числом членов, и именно его целесообразно применять на практике.

Количество случаев, когда местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченных лиц по управлению общим имуществом увеличено

Указом № 538* (подп. 1.2 п. 1) прямо предусмотрено 2 случая, когда назначаются уполномоченные:
__________________________
* Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 538).

1) если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников, – в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;

2) если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, – в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения.

Указ № 536 помимо вышеназванных случаев (при этом увеличив срок на принятие решений о выборе способа управления общим имуществом, в т.ч. о создании товарищества собственников, без назначения уполномоченных лиц по управлению общим имуществом, – с 15 дней до 1 месяца) предусмотрел дополнительные случаи назначения уполномоченных лиц по управлению общим имуществом в уже созданные товарищества собственников и (или) организации застройщиков:

1) кандидатура председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков, срок действия полномочий которого истек, не переизбрана на должность председателя правления в установленном законодательством порядке;

2) в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в т.ч. технических нормативных правовых актов;

3) в совместном домовладении не обеспечивается надлежащая работа органов управления товарищества собственников или организации застройщиков;

4) истек срок полномочий органов управления товарищества собственников или организации застройщиков, а меры по их избранию не дают положительных результатов;

5) невыполнение председателем правления требования о необходимости прохождения согласования;

6) отказ местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании кандидатуры председателя правления;

7) неоднократное (2 раза и более в течение 1 календарного года) нарушение председателем правления установленных законодательством обязанностей.

При этом со дня назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом прекращаются полномочия действующего председателя правления. Фактически предусматривается возможность отстранения председателей правления исполкомами, администрациями районов, если председатель правления не выполняет или ненадлежаще выполняет свои обязанности.

К таким обязанностям, например, относится и требование о надлежащем ведении документооборота в товариществах. Следовательно, с принятием Указа № 536 повышается в т.ч. важность ведения и оформления необходимой документации товариществ собственников (протоколов общих собраний и т.п.) надлежащим образом.

Например, нарушение установленного порядка выдачи бюллетеней для голосования членам товариществ собственников при проведении письменных опросов (нарочным под подпись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением) может послужить основанием для признания принятых решений недействительными, что может стать формальным основанием для назначения местным исполнительным и распорядительным органом уполномоченных лиц по управлению общим имуществом.

Что необходимо сделать товариществам в связи с новым нормативным регулированием?

До 13 июля 2017 г. товарищества собственников и организации застройщиков обязаны привести свои уставы в соответствие с положениями Указа № 536 (в первую очередь в части изменения порядка принятия решений на общих собраниях).

Такие изменения и дополнения в уставы не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе и вступают в силу после их утверждения решением общего собрания членов товарищества собственников.

В связи с этим рекомендуем включать в повестки дня очередных общих собраний товариществ собственников вопрос о внесении соответствующих изменений и дополнений в уставы товариществ собственников в целях приведения их в соответствие с положениями Указа № 536.

Статьи на тему

О рабочем времени в III квартале 2018 года

№24, июнь 2018

Что нужно знать об исполнительных документах

№24, июнь 2018

Постановление Минфина Республики Беларусь от 13.04.2018 № 22 «О внесении изменений в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 29 ноября 2017 г. № 43»

№24, июнь 2018

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.