В каких случаях оценка обязательна
Обязательная оценка должна проводиться до совершения соответствующих сделок (п. 21 Положения № 615):
1) при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного экономически несостоятельным или банкротом, для определения начальной цены этого имущества на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;
2) предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (исключение – межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;
3) внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Оценивается стоимость вносимого в уставный фонд неденежного вклада;
4) совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам юридических лиц государственной формы собственности. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего отчуждению;
5) возмездном приобретении Республикой Беларусь, ее административно-территориальной единицей, юридическим лицом государственной формы собственности недвижимого имущества. Оценивается стоимость приобретаемого имущества;
6) в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Обязательная оценка может быть внутренней и (или) независимой, если в акте законодательства прямо не предусмотрено, что такая оценка должна быть только независимой. Речь идет о следующих случаях:
– независимая оценка имущества должника, подлежащего продаже, в процессе конкурсного производства (ст. 44 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»). Она действительна в течение 12 месяцев;
– независимая оценка обязательна, если того требует одна из сторон либо это предусмотрено законодательством об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке).
В остальных случаях оценка может быть внутренней, однако постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.05.2007 № 669 «О некоторых вопросах применения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615» установлено следующее:
а) оценка имущества, передаваемого в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора), в т.ч. имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, является обязательной и может быть внутренней либо независимой;
б) внутреннюю оценку имущества, передаваемого в залог, проводит собственник этого имущества или лицо, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
в) банк не может выступать в качестве исполнителя независимой оценки передаваемого ему в залог имущества*.
__________________________
* См. также п. 6 ст. 109 Закона Республики Беларусь от 10.01.2014 № 129-З «О таможенном регулировании в Республике Беларусь». Он предусматривает, что определение стоимости предмета залога осуществляется с использованием рыночных методов оценки не ранее 2 месяцев, предшествующих дню обращения в таможенный орган.
Возможность выбора оценки существует.
Оценка стоимости неденежного вклада в уставный фонд коммерческой организации подлежит экспертизе достоверности такой оценки (п. 2 ст. 47-1 ГК). В случае проведения независимой оценки стоимости вносимого в уставный фонд коммерческой организации неденежного вклада экспертиза достоверности этой оценки не проводится (подп. 43-1 Положения о порядке проведения экспертизы достоверности оценки, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.2011 № 173).
При распоряжении государственным имуществом можно выбрать оценку по рыночной стоимости, оценочной (индексный метод или метод балансового накопления активов), балансовой стоимости, сметной и др. (подп. 6.9 Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»). При этом обязательность проведения независимой оценки Указом № 294 не установлена. Следовательно, такая оценка может быть и внутренней.
Что касается «иных случаев, предусмотренных законодательством», то можно назвать лишь некоторые из них:
– проведение аукциона (конкурса) по продаже имущества по решению суда, когда оценка такого имущества для определения его начальной цены проводится организациями, которые имеют право на осуществление независимой оценки государственного имущества (подп. 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)»);
– оценочная стоимость помещения, приобретение которого финансируется согласно Указу Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений», определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
– продажа жилых помещений, предоставленных по договору найма жилых помещений, осуществляется по оценочной стоимости (но не выше рыночной стоимости), определенной индексным методом в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 51 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений»);
– в случае несогласия гражданина, осуществляющего приватизацию жилого помещения, с оценочной стоимостью приватизируемого жилого помещения. Он вправе обратиться за проведением независимой оценки рыночной стоимости приватизируемого жилого помещения в одну из государственных организаций, занимающихся оценочной деятельностью (подп. 1.4 Указа Президента Республики Беларусь от 13.11.2014 № 524 «О приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда»);
– при выходе или исключении юридического лица государственной формы собственности либо с долей государства в его уставный фонд из состава участников хозяйственного общества стоимость причитающейся ему доли в имуществе определяется в порядке, установленном для оценки стоимости государственного имущества при его отчуждении (продаже), а причитающаяся часть прибыли по балансу, составленному на дату выхода (исключения) (подп. 1.20 Декрета Президента Республики Беларусь от 20.03.1998 № 3 «О приватизации государственной собственности в Республике Беларусь»);
– оценка рыночной стоимости объектов, определенных в п. 13 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», осуществляется рыночными методами оценки за счет лица, которому предоставляется земельный участок;
– в аналогичном порядке проводится оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества с определением их рыночной стоимости, равной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу, только за счет средств местного исполнительного комитета либо лица, которому предоставляется земельный участок (п. 9 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 № 58);
– для установления рыночной стоимости предварительно оцененного арестованного недвижимого имущества судебный исполнитель привлекает государственную оценочную организацию. Сторона в исполнительном производстве вправе предложить свою или представить заключение об оценке имущества. Выбор оценщика или оценочной организации производится судебным исполнителем с учетом соблюдения принципа процессуальной экономии (пп. 70–71 Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденный постановлением Пленума ВХС Республики Беларусь от 26.11.2009 № 21) и др.*
__________________________
* От случаев, когда законодательство устанавливает обязательность оценки, следует отличать случаи, когда такая оценка в соответствии с законодательством просто возможна в качестве одного из вариантов (например, п. 5-6 ст. 31-1 «Принципы определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения» НК).
Важно! Нарушением, влекущим недействительность сделки, является непроведение оценки, а не заключение сделки по цене, отличной от оценочной.
Внутренняя оценка проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно методам оценки, указанным выше. Объекты внутренней оценки – как уже существующее принадлежащее имущество, так и объекты, которые поступят в будущем и которые на дату оценки не считаются созданными в соответствии с законодательством (например, незавершенное строительство). По результатам составляется акт о внутренней оценке. Он (применительно к юридическому лицу) должен содержать:
1) наименование организации, проводившей внутреннюю оценку;
2) цель;
3) дату оценки;
4) наименование объекта;
5) данные, использованные для оценки;
6) расчет стоимости объекта оценки;
7) результат внутренней оценки;
8) подпись специалиста и руководителя;
9) иную информацию.
Независимую оценку проводят на основании договора либо по постановлению правоохранительных органов. По результатам независимой оценки исполнитель составляет в 2 экземплярах заключение и отчет. Но непосредственным результатом независимой оценки считается итоговая величина стоимости объекта оценки, выраженная денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы и указанная в заключении и отчете об оценке. Результат оценки может использоваться только в соответствии с ее целью.
