При заключении договора аренды учитывайте иерархию норм законодательства, регламентирующих эту сферу
Постановление № 1 содержит перечень основных нормативных правовых актов, регламентирующих арендные правоотношения. Помимо Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) в нем упоминаются, в частности:
– Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее – Декрет № 24);
– Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).
Справочно: Указом № 150 утверждены:
– Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности;
– Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
– Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли;
– Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности;
– Указ Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее – Указ № 148).
Данный перечень документов не является исчерпывающим. Так, например, арендные правоотношения, связанные с владением и пользованием объектами недвижимости, регламентирует в т.ч. Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
В силу того, что нормы об аренде, содержащиеся в ГК и иных актах законодательства, устанавливают как общие правила об аренде (которые применяются вне зависимости от объекта аренды), так и специальные нормы (призванные урегулировать особенности аренды отдельных видов имущества), постановление № 1 содержит положения, разъясняющие иерархию норм, регламентирующих данную сферу деятельности.
Так, § 21 гл. 34 ГК, содержащий общие положения о договоре аренды, применяется к различным видам договора аренды и отдельным видам сдаваемого в аренду имущества: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), если иное не установлено законодательством, в т.ч. нормами ГК об этих договорах. Подчеркнуто, что приоритет имеют специальные нормы.
Важно! Если, например, нормами об аренде зданий установлены иные требования к договору, нежели общими нормами об аренде (т.е. между ними имеется противоречие), то применительно к указанным объектам следует руководствоваться именно нормами об аренде зданий.
К договорам аренды изолированных помещений, машино-мест, их частей применяются правила § 1 «Общие положения об аренде», § 4 «Аренда зданий или сооружений» гл. 34 ГК, поскольку изолированные помещения, машино-места, их части являются объектами недвижимости, отличными от капитальных строений (зданий, сооружений), в которых они находятся, но неразрывно связанными с ними.
К правоотношениям, связанным с арендой капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли нормы ГК применяются в части, не противоречащей указам № 148 и № 150.
Когда договор аренды считается заключенным
Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями). В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа (п. 4 постановления № 1).
Важно! Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая ст. 622 ГК).
Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся:
– предмет договора;
– условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида;
– все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение |*|;
* Условия заключения договора аренды госимущества доступны для подписчиков электронного «ГБ»
– данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;
– размер арендной платы;
– сроки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.
Справочно: хотя указание в договоре срока аренды является целесообразным, данное условие не относится к существенным. Соответственно, как указано в п. 14 постановления № 1, заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.
Не подлежат государственной регистрации:
– договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест – независимо от срока, на который они заключены, соглашения об изменении или расторжении таких договоров;
– права на капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, возникающие в связи с заключением договоров аренды.
Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп. 1.2 п. 1 Декрета № 24).
Справочно: физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды) жилого и (или) нежилого помещения, машино-места срока фактического предоставления таких помещений, машино-мест в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе.
Эта обязанность определена подп. 1.6 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест».
Что должен содержать предварительный договор аренды?
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 8 постановления № 1).
Как свидетельствует имеющаяся договорная практика, при заключении предварительных договоров организации допускают множество ошибок.
В связи с этим считаем необходимым напомнить основные положения предварительного договора аренды. Он должен:
1) заключаться в письменной форме;
2) содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, при отсутствии которых предварительный договор аренды считается незаключенным;
3) содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке |**|.
** Вся информация о смешанных договорах доступна для подписчиков электронного «ГБ»
Справочно: на практике имеют место случаи, когда один субъект хозяйствования фактически пользовался имуществом, принадлежащим другому субъекту хозяйствования (с его согласия), но договор по каким-то причинам заключен не был. На основании п. 2 ст. 395 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами договора аренды соглашения о применении условий заключенного договора на период, предшествующий дате заключения этого договора, свидетельствует о том, что стороны распространили условия договора аренды на отношения, возникшие до заключения договора, если иное не установлено законо-дательными актами (п. 7 постановления № 1). В таком случае будет соответствовать законодательству и внесение арендной платы за указанный период пользования имуществом до заключения договора.
Расторжение (прекращение) договора аренды требует соблюдения определенных условий
1. Расторжение договора аренды арендодателем.
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды:
а) по согласованию с арендатором;
б) в судебном порядке в случаях (если иное не предусмотрено законодательными актами), когда арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Важно! До обращения в суд арендодатель должен соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору письменное предупреждение, содержащее указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок и требование о расторжении договора (ст. 590 ГК).
Необходимо отметить, что право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.
Если же в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным. Следовательно, исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.
В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственный суд установит, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в хозяйственный суд, устранены арендатором в разумный срок (в т.ч. после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления), или с учетом степени вины арендатора и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, или в том случае, если нарушения не являются существенными.
2. Расторжение договора аренды арендатором.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 591 ГК).
3. Отличия между правом на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке), закрепленном ст. 591 ГК, и односторонним отказом от договора (в одностороннем внесудебном порядке) по п. 3 ст. 420 ГК и ст. 581 ГК.
Наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора не означает, что сторона вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.
Как отмечено в п. 32 постановления № 1, нормы ст. 590, 591 ГК не исключают установления сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны. В связи с вышеизложенным такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК при направлении соответствующего заявления считается расторгнутым (прекращенным).
При этом для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора.
Наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что сторона вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.
При одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей ст. 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды |*|.
* Информация о том, когда возникает объект обложения налогом на доходы при сдаче нерезидентом в аренду недвижимого имущества, доступна для подписчиков электронного «ГБ»
4. Возврат арендованного имущества.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Вместе с тем, если арендатор совершал действия, направленные на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, а арендодатель не совершил необходимые действия по приему объекта аренды (уклонялся от приемки арендованного имущества), то требование арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества будет необоснованным.
В качестве доказательств совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут рассматриваться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.
Необходимо учитывать, что юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения фактического пользования арендованным имуществом, а момент его возврата.
Важно! Само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Соответственно факт и дата приема-передачи имущества при возврате его банком арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.
