83

Как арендодатель может расторгнуть договор аренды

Оксана Савельева, юрист

При нарушении условий заключенного договора арендодатель может применить к арендатору санкции. Какие? Это зависит от условий договора. В некоторых случаях арендодатель предъявляет несколько требований. Например, о взыскании неустойки и расторжении договора. Как сделать это верно, рассказано в настоящей статье.


Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе (ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)). Этим правом он может воспользоваться, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленном порядке;

– по иным основаниям, согласованным сторонами в договоре. Например, сдача объекта аренды в субаренду без разрешения арендодателя.

Алгоритм действий арендодателя при этом также определен ГК. Если будет иметь место любой из вышеназванных фактов, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора арендодатель не может.

Каковы действия арендодателя?

Перед обращением в суд арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение устранить нарушения.

В предупреждении указывается срок, в течение которого нарушение должно быть устранено. Как правило, он согласовывается сторонами в договоре. Обратите внимание стороны на то, что, если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (часть третья ст. 590 ГК).

Форма предупреждения законодательно не установлена. Можно воспользоваться п. 2 приложения 1 к Хозяйственно-процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее – ХПК). В нем содержатся требования по оформлению претензий.

В предупреждении указываются:

– ФИО или наименование арендодателя и лица (лиц), которому претензия предъявляется (арендатора), их место жительства (место пребывания) или место нахождения;

– дату предъявления предупреждения;

– обстоятельства, на основании которых составлено предупреждение;

– доказательства, которые подтверждают эти обстоятельства;

– требования арендодателя со ссылкой на договор или законодательство;

– сумму денежного требования (если таковое имеется);

– банковские реквизиты арендодателя (при их наличии);

– перечень документов, прилагаемых к предупреждению.

Документ можно составить и в произвольной форме. В нем обязательно указываются реквизиты договора аренды, а также описываются действия, которые арендодатель должен будет произвести, чтобы снять претензии.

Доказательства направления предупреждения арендатору необходимо будет представить суду.

Если ответ на требования арендодателя не поступил или получен отказ от исполнения, следует обратиться в экономический суд.

Какие еще доказательства необходимы для расторжения договора?

При расторжении договора по вышеизложенным основаниям арендодатель представляет документы о неисполнении арендатором своих обязанностей.

Каждое лицо, которое участвует в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 2 ст. 100 ХПК).

Если переданное в аренду имущество используется не по целевому назначению (например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот), позаботесь о доказательствах такого использования. Приведем пример из судебной практики.

Коммунальное предприятие (Истец) обратилось в экономический суд (далее – суд) с исковыми требованиями к ООО (Ответчик):

– о взыскании сумм задолженности по договору аренды;

– взыскании неустойки;

– расторжении договора аренды;

– выселении Ответчика.

Позиция Истца

Представитель Истца в судебном заседании представил доказательства и привел убедительные аргументы в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды: передал объект аренды ответчику в обусловленный договором срок и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Данное обстоятельство подтверждалось представленным в материалах дела актом передачи. Возражений против принятия объекта в аренду у Ответчика не было.

Истец утверждал, что ответчик систематически нарушал предусмотренные договором сроки по внесению арендной платы и у него перед арендодателем образовалась задолженность. Наличие задолженности Истец доказывал копиями выставленных счетов в адрес Ответчика и платежными документами Ответчика в адрес Истца. В адрес Ответчика направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Письменный ответ на нее Ответчик арендодателю не представил. Истец просил взыскать с Ответчика неустойку за несвоевременную оплату. Соглашение о ней было достигнуто сторонами в договоре.

Позиция Ответчика

Ответчик к отзыву на исковое заявление приложил платежные поручения о перечислении денежных средств истцу. Он утверждал, что сумму основного долга он оплатил полностью, хотя и с опозданием.

Позиция суда

Суд удовлетворил требования Истца.

На основании представленных доказательств суд пришел к выводу, что по условиям договора Ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды. Денежное обязательство Ответчика по внесению арендной платы в установленный договором срок исполнялось не надлежаще, платежи производились не своевременно. Поэтому Истец правомерно воспользовался ст. 300 ГК: при поступлении денежных средств от Ответчика он зачислял суммы основного долга, в т.ч. неустойки, по более раннему требованию. Оставшуюся часть относил на более позднее требование. Правильность расчета сумм проверена судом и не оспорена Ответчиком.

Суд установил, что в момент рассмотрения спора объект аренды по акту Истцу не возвращен.

Расторжение нарушенного договора по инициативе одной из сторон договора является мерой оперативного реагирования кредитора на ненадлежащее исполнение своих обязанностей должником в обязательстве.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, ГК устанавливает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Требование об оплате задолженности по договору аренды, а также о расторжении договора направлено Истцом в адрес Ответчика почтовым отправлением.

Поскольку задолженность на дату рассмотрения спора ответчиком не оплачена полностью, ответ на предложение истца расторгнуть договор аренды в 30-дневный срок не получен, суд решил, что договор аренды подлежит расторжению. Суд обязал арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

От редакции:

О том, как правильно оформить документы и в какие сроки заявить претензии арендатору, чтобы не пропустить сроки обращения в суд, читатели могут ознакомиться в материале М. Карабо «Исковая давность при расторжении договора аренды: есть ответы на вопросы» (см. журнал «Я – юрисконсульт организации», 2015, № 6, с. 61–64).

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.

Назад
Назад
Содержание: № 35 сентябрь 2016
Содержание

КОЛОНКА ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

3

ВОПРОС НЕДЕЛИ

7

Правомерно ли организациям торговли частной формы собственности руководствоваться приказом № 42 при списании товарных потерь?

7

НОВОСТИ

8

«ПРЯМАЯ ЛИНИЯ»

10

Кассовые операции в белорусских рублях и иностранной валюте после деноминации[Срочно и важно]

10

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ

14

Налоги

14

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.08.2016 № 689 «О внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 1932»

14

Государственное регулирование

17

Закон Республики Беларусь от 18.07.2016 № 402-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам обращения с объектами растительного мира»

17

Комментарии

35

Все банковские гарантии – в реестр

35

До 1 марта 2017 года залог следует зарегистрировать

37

Новый порядок оказания организациям государственной поддержки

39

МИНФИН РАЗЪЯСНЯЕТ

42

Письмо Минфина Республики Беларусь от 22.08.2016 № 15-1-17/794[Срочно и важно]

42

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПОСВЯЩЕННЫХ ОДНОМУ ВОПРОСУ

43

Выведение из оборота (консервация) основных средств: правовое регулирование

43

Акцизы, взимаемые налоговыми органами: порядок исчисления и уплаты

44

ОБЗОР ТЕКУЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

49

ВОПРОС-ОТВЕТ

51

Оформление ЭСЧФ

51

Реализация оборудования и сборка его на территории России

52

Вручение работникам сувениров, приобретенных у ИП, и льгота по НДС

53

Ремонт общих ворот садоводческого товарищества, ворот членов товарищества и НДС

54

Доплаты работникам, переведенным на нижеоплачиваемую работу из-за простоя, и налог на прибыль

54

Расходы на покупку валюты и налогооблагаемая прибыль

55

Компенсация расходов на проживание работников, переведенных в филиал, и исчисление налога на прибыль и подоходного налога

56

Экологический налог за сброс сточных вод

57

Льгота по экологическому налогу по отходам

58

Сезонное использование основных средств и неначисление амортизации

58

В СМR-накладной допущена ошибка. Как исправить?

59

Оформление накладной формы ТН-2 при международной перевозке

60

ПРАКТИКУМ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА

61

Cоставлять ли ЭСЧФ по коммуналке, если в адрес организации не выставили ЭСЧФ?

61

Как консервация основных средств уменьшает налоги

63

ТИПИЧНЫЕ НАРУШЕНИЯ

69

Как правильно рассчитать земельный налог с учетом целевого назначения земельного участка

69

СОВЕТЫ ОПЫТНОГО БУХГАЛТЕРА

72

Как уплачивают подоходный налог, когда организация покупает автомобиль у физического лица

72

СПРАВОЧНИК БУХГАЛТЕРА

76

Амортизации нет, значит, инвестиционного вычета тоже нет

76

Надо ли при офисной деятельности вести учет отходов производства?

77

СОВЕТЫ ЮРИСТА

83

Как арендодатель может расторгнуть договор аренды

83

Организация реорганизована: что делать с внешнеэкономическим контрактом?

85

КНИЖНАЯ ЛАВКА

87

СОБЫТИЯ. ПОДРОБНОСТИ

90

Где и как застраховать работника?

90

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КАЛЕНДАРЬ

91

О рабочем времени в IV квартале 2016 года

91

РЕКЛАМА

93

БУХГАЛТЕРУ НА ЗАМЕТКУ

95

БАНКОВСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

96

Курсы валют с 17 по 23 сентября 2016 года

96