Поступление проекта договора в организацию

При поступлении проекта договора необходимо в первую очередь определиться с тем, является ли поступивший документ (проект договора) предложением контрагента на заключение договора в юридическом смысле |*|.

* Актуальные вопросы заключения и исполнения договоров подряда в строительстве доступны всем на портале GB.BY

Соответствующий документ (проект договора, сопроводительное письмо к нему) только в том случае можно рассматривать как предложение (оферту), которое требует согласия (акцепта), если он подписан уполномоченным на то лицом организации-отправителя.

Проверка организации

Общую информацию об организации можно получить, проанализировав ее сайт и сверив содержащуюся там информацию со сведениями в документах на предмет их тождественности. Кроме того, в Интернете могут быть отзывы о качестве товаров (работ, услуг) организации.

Затем необходимо убедиться, не включено ли соответствующее юридическое лицо в Реестр коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей с повышенным риском совершения правонарушений в экономической сфере. Он размещен на сайте МНС Республики Беларусь по адресу: www.nalog.gov.by/ru/reestr_ru/.

Проверка полномочий руководителя (представителя) контрагента

1. Руководитель

Законодательство не содержит требования об обязательной проверке полномочий руководителя организации (если договор подписывает он). Когда речь идет о стандартных товарных либо подрядных сделках, договорах об оказании услуг на незначительные суммы, то, как правило, руководитель организации наделен правом их заключать и потребность в дополнительной проверке его полномочий отсутствует.

Если же договор заключается на крупные суммы либо соответствующая сделка является нехарактерной для организации-контрагента, то необходимо такие полномочия проверить. Для этого потребуются, по меньшей мере, учредительные документы организации и документы, свидетельствующие об избрании (назначении) соответствующего лица на должность руководителя.

Например, договор может требовать решения общего собрания участников (акционеров) либо совета директоров (наблюдательного совета), поскольку сделка относится к категории крупной (ст. 58 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»).

Справочно: крупной сделкой хозяйственного общества признается сделка (в т.ч. заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, влекущих приобретение, отчуждение или возможность отчуждения хозяйственным обществом прямо либо косвенно денежных средств и (или) иного имущества, стоимость которого составляет 20 % и более балансовой стоимости активов этого общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки (стоимости активов).

Уставом хозяйственного общества могут быть определены и иные сделки, на принятие решения о совершении которых распространяется порядок принятия решения о совершении крупной сделки.

Однако дополнительные решения коллегиальных органов управления не требуются, если:

– сделка совершается хозяйственным обществом в процессе осуществления им обычной хозяйственной деятельности;

– условия такой сделки существенно не отличаются от условий аналогичных сделок, совершаемых хозяйственным обществом в процессе осуществления им обычной хозяйственной деятельности.

Сделками, совершаемыми обществом в процессе осуществления им обычной хозяйственной деятельности, признаются сделки, неоднократно совершаемые обществом, в частности сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, выполнению работ (оказанию услуг).

2. Представитель по доверенности

Если договор со стороны контрагента подписан не руководителем, а его заместителем либо иным уполномоченным лицом, то такое полномочие может следовать из доверенности. С ее текстом рекомендуем ознакомиться, поскольку, как показывает практика, могут быть допущены следующие ошибки:

– доверенность подписана не руководителем юридического лица, а его заместителем и в уставе соответствующие полномочия заместителям не предоставлялись;

– на дату подписания договора истек срок действия доверенности лица, его подписавшего;

– в доверенности нет полномочий на заключение договоров определенного вида;

– полномочия в доверенности определены столь «детально», что лицо имеет право подписать договор, но не наделено правом подписывать прилагаемые к нему документы.

Анализ условий договора

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям |*|.

* Информация о существенных условиях дого-вора аренды недвижимости доступна всем на порта-ле GB.BY

Существенными являются:

– условия о предмете договора;

– условия, которые названы в законодательстве для договоров данного вида как:

существенные;

необходимые;

обязательные;

– все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Таким образом, в любом случае необходимо проанализировать, определен ли в конкретном договоре его предмет.

Относительно других условий требуется анализ законодательства о конкретном виде договора, поскольку во многих случаях в нормативных правовых актах указано, что в договоре должны быть согласованы определенные условия. Соответственно без их включения в договор он не будет считаться заключенным.

Например, п. 10 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, к существенным условиям договора относит:

– предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

– указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

– сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

– договорную (контрактную) цену или способ ее определения;

– порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

– порядок расчетов за выполненные строительные работы;

– источники и объемы финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

– ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

– обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

– форму обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством.

При строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан стороны дополнительно определяют в договоре следующие существенные условия:

– основания расторжения договора ранее установленного срока;

– порядок возврата гражданам денежных средств в случае невыполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока;

– особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.

Существенными условиями договора финансовой аренды (лизинга), помимо существенных условий, установленных в соответствии с законодательством, являются:

– предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в лизинг);

– указание на сторону договора, осуществляющую выбор предмета лизинга и продавца;

– стоимость предмета лизинга;

– размер либо порядок определения размера, способ и периодичность внесения платы лизингодателю за приобретение и предоставление лизингополучателю во временное владение и пользование предмета лизинга (лизинговых платежей);

– выкупная стоимость предмета лизинга, если условие о его выкупе предусмотрено условиями договора;

– указание на сторону, осуществляющую учет предмета лизинга на балансе в составе активов;

– срок временного владения и пользования предметом лизинга (подп. 1.8 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 25.02.2014 № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности»).

Форма договора и его государственная регистрация

Сделки, заключаемые юридическими лицами между собой и с гражданами, должны совершаться в простой письменной форме (ст. 162 Гражданского кодекса; далее – ГК).

Договор в письменной форме может быть заключен:

– путем составления одного документа, подписанного сторонами;

– путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 404 ГК).

Применительно к договору поставки в ст. 404 ГК прямо указано, что такой договор в письменной форме может быть заключен в т.ч. путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом в постановлении Пленума ВХС Республики Беларусь от 05.12.2012 № 12 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров поставки товаров» (далее – постановление № 12) отмечено, что типовые формы первичных учетных документов ТТН-1 «Товарно-транспортная накладная» и ТН-2 «Товарная накладная» содержат реквизиты, соответствующие существенным условиям договора поставки. Это означает, что указанные накладные и переписка могут свидетельствовать о заключении договора |*|.

* Условия составления подрядчиком (исполнителем) и заказчиком товарной накладной в единоличном порядке и использование ее в качестве публичного договора доступны всем на портале GB.BY

Справочно: в постановлении № 12 содержится ссылка на постановление Минфина Республики Беларусь от 18.12.2008 № 192. Напоминаем, 2 сентября 2016 г. оно утратило силу.

В настоящее время действует постановление Минфина Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58. Именно им утверждены действующие сейчас формы товарно-транспортной накладной и товарной накладной, а также порядок их заполнения.

Для заключения некоторых видов договоров (продажа недвижимости, продажа предприятия, поставка товаров для государственных нужд, доверительное управление недвижимым имуществом) требуется составление одного документа, подписанного сторонами. В таких случаях осуществление иных действий (обмен письмами и т.п.) не свидетельствует о соблюдении формы договора его участниками.

Нотариальному удостоверению подлежат договоры:

– о залоге имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

– уступке требования или о переводе долга, основанных на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 360 и 362 ГК).

Если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы.

Договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения подлежащих государственной регистрации прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, должны быть зарегистрированы и считаются заключенными с момента государственной регистрации договора (ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Так, государственной регистрации подлежат договоры:

– отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);

– об ипотеке (исключение – случаи, предусмотренные законодательными актами Республики Беларусь);

– доверительного управления недвижимым имуществом;

– залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;

– залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;

– вычленения изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);

– об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимое имущество;

– об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимым имуществом |*|.

* Информация о том, что такое протокол разногласий, в каких случаях и в какие сроки он оформляется, доступна для подписчиков электронного «ГБ»

(Окончание следует.)